Налоговый вычет при аренде квартиры: можно ли получить

Можно ли получить налоговый вычет при аренде квартиры

В последнее время в средствах массовой информации обсуждается возможность введения налогового вычета за аренду квартиры. Эти разговоры не беспочвенны, основания надеяться на такую меру действительно есть. В Минстрое разработан законопроект, предусматривающий частичную компенсацию затрат арендаторов жилья. С необходимостью таких перемен согласны и представители Минфина.

Законопроект, который еще не принят

Сейчас многие владельцы жилой недвижимости предпочитают сдавать ее в аренду без оформления официального договора по найму. Это значит, что все полученные доходы остаются у арендодателя, и никакие налоги с них не уплачиваются.

Государство заинтересовано в легализации данного сектора и вывода из тени «серых» доходов владельцев жилья. Существует определенный контроль в этой сфере, предусматривающий штрафные санкции за нарушение действующего порядка сдачи квартир в аренду. Однако пока эти меры не приносят желаемого результата.

Предполагается, что введение налогового вычета простимулирует легализацию процесса сдачи жилья. Наличие договора на найм и подтверждения платежей станет основным условием выдачи компенсации.

Главная причина, по которой собственники помещений не стремятся заключать официальные договоры – необходимость платить налог в размере 13%. Второй вариант, которым пользуются арендодатели, – оформление соглашения без регистрации на 11 месяцев. Обязательно должны быть зарегистрированы только те соглашения, которые заключены на год или более.

Существующие налоговые вычеты

На данный момент все российские граждане, официально трудоустроенные, получающие зарплату и уплачивающие с нее налоги, вправе воспользоваться налоговыми вычетами. Так называется сумма, на которую сокращается база для налогообложения. Такая возможность предоставляется исключительно физическим лицам.

Согласно НК РФ, все вычеты делятся на четыре категории и бывают:

• Имущественными – при покупке и строительстве жилого помещения, а также по ипотечным процентам.
• Социальными – на лечение и обучение.
• Стандартными – для инвалидов и детей.
• Инвестиционными.

Если законопроект о вычете для собственников, которые сдают в аренду жилплощадь, примут, возврат будет относиться к имущественному типу.

Возможные условия компенсации при аренде жилья

Предложения разработчиков документа предполагают правила выплаты арендаторам, аналогичные предоставлению вычета при выкупе жилья или ипотеке. Основные положения законопроекта предусматривают:

• Получить можно 13% от уплаченной суммы.
• Максимальная налоговая база составит 2 млн. рублей.
• Предоставление возврата с переносом на следующий год.
• Компенсация затрат до тех пор, пока сумма вычета не будет выбрана полностью.

Документы для оформления возврата

Для получения вычета арендатор должен будет передать налоговикам пакет документации, в который войдут:

• Справка формата 2-НДФЛ – для подтверждения наличия у квартиранта официального дохода с уплатой налогов.
• Декларация для налогообложения.
• Заявка на предоставление возврата.
• Официально оформленный договор, на основании которого арендуется жилплощадь.
• Бумаги, подтверждающие факты внесения арендной платы.

Таким образом, налоговики будут получать полноценные сведения о людях, сдающих жилье. Это поможет выявить лиц, уклоняющихся от налоговых выплат.

Как сдать квартиру официально

При сдаче жилья в аренду существует несколько вариантов уплаты налогов:

• НДФЛ для физлиц – собственников жилья.
• Налог для индивидуальных предпринимателей по УСН.
• Покупка патента ИП.

Граждане, сдающие свою жилплощадь арендаторам по официальному соглашению, уплачивают 13% налог. Им необходимо представлять налоговую декларацию в ИФНС в установленные законодательством сроки.

Предприниматели, использующие в своей работе упрощенную систему УСН, платят 6% с любых своих доходов, включая полученные от сдачи жилья в аренду. Расходы при таких заработках не имеют значения, вести их учет не нужно. Налоги уплачиваются в формате ежемесячных авансовых платежей, а декларация подается в налоговый орган раз в год.

ИП могут приобрести патент для ведения определенной деятельности в конкретном регионе. Для каждого случая определена своя стоимость патента. Еще один вариант для ИП – УСНО 15%. В данном случае речь идет о 15% не с полученного дохода, а с разницы между ним и понесенными расходами. Для арендодателей эта система невыгодна, поскольку существенных расходов у них нет. Однако, если предприниматель работает в таком формате по другим направлениям, в совокупности применение системы при сдаче жилья в аренду может оказаться целесообразным.

Важно помнить, что ИП платят не только налоги, но еще и страховые взносы в медицинский и пенсионный фонды. Такие взносы выплачиваются до окончания года, чтобы избежать пени. Если арендодатель, имеющий статус индивидуального предпринимателя, не имеет наемных сотрудников, размер налога уменьшается на заплаченную сумму страховых взносов.

Почему вычет еще не ввели

Таким образом, предлагаемые вычеты условно делятся на два направления. Первое – компенсация в размере 13% для людей, получающих прибыль от сдачи жилплощади и уплачивающих налог на доходы. Второе – возврат такой же части суммы, выплаченной по договору найма жилья.

Даже если законопроект будет принят, и арендаторы будут заинтересованы в получении вычета, им придется договориться с арендодателями о заключении официального договора. Последние могут рассматривать этот вариант как не слишком выгодный, а квартиросъемщикам лучше поддерживать с хозяином хорошие отношения. Такая ситуация может стать существенным препятствием на пути вывода из тени доходов собственников сдаваемого жилья.

Плюсы официальной аренды жилплощади

Заключение официального соглашения дает определенные преимущества и хозяину квартиры, и людям, арендующим ее. Плюсы для владельца жилплощади заключаются в:

• Защите от недобросовестных арендаторов – при необходимости их будет проще заставить оплатить порчу имущества.
• Возможности обратиться в правоохранительные органы, если квартиранты пересдают жилье, нарушают оговоренные сроки оплаты, заселяют лишних жильцов.
• Упрощение процесса ремонта самого жилища и всего, что в нем находится (бытовой техники, сантехнических устройств). Все обязательства оговариваются письменно при подписании договора.
• Отсутствие угрозы серьезных штрафов и начисления налога за весь период неофициальной сдачи плюс пеня.
• Указание особых условий в договоре – курение, наличие домашних животных и т. п.

Ситуации бывают разные, а официальный договор помогает подстраховаться на случай неприятных неожиданностей. К примеру, арендатор может прибегнуть к шантажу, обещая сообщить налоговикам о нелегальной сдаче квартиры. Проблемы могут возникнуть и при выселении.

Людей, снимающих жилплощадь, договор тоже может уберечь от различных неприятностей:

• Хозяин не сможет выселить жильцов раньше оговоренного в документе срока.
• Внезапно повысить арендную плату не получится.
• Появляется возможность бороться со слишком частыми визитами собственника без предупреждения.
• Внесенный залог официально зафиксирован.
• Обязанности по внесению коммунальных платежей также оговариваются в договоре.

Процедура заключения соглашения

Сдать квартиру по договору можно только с согласия всех совершеннолетних граждан, являющихся членами семьи хозяина и зарегистрированных в этом жилье. Заключить договор разрешается исключительно собственнику жилья. Для квартир, принадлежащих государству, заключается соглашение поднайма, в этом случае требуется согласие местных властей.

В договоре указываются:

• Предмет соглашения.
• Период, на который недвижимость передается в аренду.
• Размеры платы за аренду помещения.
• Ответственность за оплату услуг ЖКХ.
• Другие значимые условия.

Бумага предоставляется в уполномоченный орган вместе с заявлениями всех граждан, имеющих права на данную жилплощадь. Все стороны обязаны документально подтвердить свою личность, собственник подает документацию на квартиру (выписку из ЕГРН).

В документе оговариваются обязанности по проведению текущего и капитального ремонта. Здесь же указываются условия расторжения договоренностей. Соглашение заключается в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

При передаче жилья можно составить специальный акт, указав в нем перечень дорогостоящей техники и мебели, неисправности, показания счетчиков. Не лишним будет написать расписку в получении денежных средств.

Сдача жилья через агентство

Сдать жилье внаем можно и через агентство, этот вариант позволяет избежать многих сложностей, особенно если владелец проживает в другом регионе:

• Хозяин квартиры своевременно получает оплату, даже если квартирант не заплатил в срок.
• Соблюдение жильцами оговоренных условий контролируют сотрудники агентства.
• Собственнику не приходится заниматься коммунальными платежами.
• Вопросы, связанные с текущим ремонтом, также решает агентство.

Квартиросъемщику такой вариант тоже достаточно выгоден, поскольку обеспечивают защиту от внезапных решений арендодателя по поводу выселения либо размеров квартплаты. Но агентства взимают комиссионную плату за свои услуги.

Штрафные санкции

Для собственников жилья, сдающих его в аренду неофициально, предусмотрена ответственность за непредставление сведений и отказ от уплаты налогов. В первом случае штраф составляет 5% от величины налоговых выплат, во втором – 20% от суммы долга. В наиболее серьезных случаях санкции могут быть увеличены до 40%.

При доходе от аренды свыше 1,5 млн. рублей последует обвинение в незаконном ведении предпринимательской деятельности. При таком развитии событий потребуется адвокат для защиты в суде.

На данный момент существует законопроект, предусматривающий введение налоговых вычетов за аренду недвижимости. Однако правовой акт пока не принят, поэтому получить такую компенсацию сейчас невозможно. Если власти примут документ, вычеты будут доступны только при заключении официального соглашения между арендодателем и квартиросъемщиком.

Могу ли я получить налоговый вычет за съем квартиры?

– Снимал квартиру по договору аренды. Могу ли я получить вычет в 13%? Куда могу предоставить договор аренды? Хозяйка скрывается от уплаты налогов.

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Дмитрий Тихонов:

Сейчас при приобретении квартиры в собственность граждане могут получить налоговый вычет в размере 13%, но не более 260 тысяч рублей. Если речь идет о договоре найма жилья, то на сегодняшний день получить такой вычет пока нельзя​.​

Расходы по найму квартиры или дома можно будет частично компенсировать, если будет реализована​ ​законодательная​ ​инициатива Минстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию​, как раз и предлагающих ввести данное правило​. Сейчас налоговый вычет при аренде возможен только в случае, если недвижимость нежилая. Тогда можно получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, но опять же только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату и оказывает эти услуги сам арендодатель.

Отвечает налоговый консультант Елена Федотова:

Налоговым законодательством предусмотрено четыре категории налоговых вычетов. Первая это стандартные налоговые вычеты. Предоставляются определенным категориям льготников, а также гражданам, имеющим детей вне зависимости от вида расхода, который гражданин осуществляет. Вторая социальные. Право на них возникает уже в случае осуществления затрат, связанных с благотворительностью, обучением, лечением, а также с негосударственным пенсионным обеспечением и добровольным пенсионным страхованием. Следующий вид имущественные вычеты. Они связаны с реализацией имущества и приобретением различных объектов недвижимости. И, наконец, четвертая категория. Профессиональные вычеты. Возможны в случае несения расходов, связанных, соответственно, с профессиональной детальностью.

Так вот, траты на аренду квартиры из всех вышеуказанных вариантов можно отнести лишь к профессиональным вычетам. И то только в случае выполнения двух условий. Первое Вы являетесь индивидуальным предпринимателем, адвокатом, нотариусом, получаете доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера либо получаете авторские доходы и иные аналогичное вознаграждения. И второе условие квартира, которую Вы арендуете, используется для Вашей профессиональной деятельности, связанной с извлечением дохода (ведь, согласно Жилищному кодексу, жилое помещение для профессиональной деятельности использоваться может). Например, на арендованной квартире Вы проводите уроки репетиторства.

Если названные условия в Вашей ситуации выполняются, то вычет можно получить. В противном случае, к сожалению, нет. Для получения вычета, кроме договора, с Вас могут потребовать документ, подтверждающий оплату расхода. Например, расписку от арендодателя.

Наконец, отвечаю на Ваш вопрос: «Как получить вычет?» Вычет можно оформить или у налогового органа, или у лица, выплачивающего Вам доход. А это, в свою очередь, уже зависит от ряда обстоятельств ведения Вашей деятельности.

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Стоит упомянуть, что 90% всех сдаваемых квартир в России сдаются нелегально, арендодатели не спешат выходить из тени и предоставлять отчетность в налоговую. А это значит, что ежегодно миллионы рублей не попадают в бюджет за счет уклонения от налогов.

Одним из способов стимуляции возвращения арендодателя в налоговую систему является предоставление налогового вычета. А вслед за вычетом для арендодателя появляется вычет для арендатора. Естественно, при официальном оформлении договора аренды.

Предполагается, что возврат денег по аренде будет проходить по стандартной процедуре возврата средств, примерно как при покупке квартиры и т. п. Для этого необходимо обратиться в налоговую службу и иметь при себе пакет документов:

• справку по форме 2-НДФЛ;
• декларацию 3-НДФЛ;
• заявление на получение вычета;
• договор аренды жилого помещения, с указанием платежа;
• чеки или иные документы, подтверждающие факты платежа.

Стоит отметить, что таким способом ФНС получают полную информацию об арендаторе и арендодателе. Это позволит обелить налоговую историю обоих и в дальнейшем упростить взаимодействие последних с инстанцией.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Вернуть своё: как получить налоговый вычет за аренду жилья

Какие документы необходимо собрать, и сколько можно сэкономить

Большинство квартир сдаются нелегально — арендодатели не спешат предоставлять отчётность в налоговую инспекцию. Впрочем, власти в скором времени законодательно принудят собственников выйти из тени, что даст возможность арендаторам вернуть часть выплаченных средств. Журналист N1. RU разобрался, как получить налоговый вычет за оплату съёмного жилья.

Минстрой планирует ужесточить контроль за собственниками, которые сдают свои квадратные метры в аренду, и обязать их выплачивать подоходный налог. Соответственно, арендатор сможет получать налоговый вычет, но для этого ему необходимо будет предоставить ряд документов в налоговую инспекцию.

Сегодня налоговый вычет за аренду возможно вернуть, только если это коммерческая недвижимость. В этом случае можно получить вычет входного НДС по коммунальным услугам. Это при условии, что коммунальные платежи включены в аренду.

«На сегодняшний день официальные договоры между собственником и арендатором распространены, если, например, юридическое лицо снимает квартиру для своего сотрудника. В таком случае плата перечисляется на счёт, а не наличными денежными средствами, и арендаторы высказывают такое пожелание, чтобы налоги выплачивались собственником», — рассказывает исполнительный директор агентства недвижимости «Тимуровец» Оксана Акимова.

Предполагается, что возврат денег за аренду жилья будет производиться по стандартной процедуре возврата средств, например, как при покупке квартиры. Чтобы получить налоговый вычет, необходимо иметь официальную зарплату, заключить договор аренды минимум на год, зарегистрировать его в Росреестре и выплачивать налоги. Таким образом налоговая получит полную информацию об арендаторе и арендодателе.

«Я предполагаю, что если такой закон введут, то в него внесут правки и договоры будут регистрировать всё-таки через налоговую инспекцию, а не Росреестр. Это потому, что регистрация в Росреестре возможна только для договоров, заключённых на срок более года, а также накладывает обременение на квартиру, — поясняет Оксана Акимова. — В любом случае вопросов к закону пока больше, чем ответов. В конечном итоге от таких нововведений больше всего выиграет государство».

Арендаторам будет необходимо подать декларацию в налоговую инспекцию. Как и при покупке недвижимости, компенсация будет перечисляться на счёт в банке, либо налог можно будет вернуть на работе. В последнем случае нужно получить в налоговой службе документ, позволяющий не вычитать НДФЛ из заработной платы.

Получить налоговый вычет за аренду жилья смогут только те граждане, которые не пользовались этим правом при покупке недвижимости.

«В Гражданском кодексе указано, что договор аренды сроком на год и более подлежит регистрации, — рассказывает юрист по вопросам недвижимости коллегии юристов «Правое дело» Даниил Бычин. — Процедура элементарная: заключается договор аренды или договор найма в простой письменной форме, обе стороны идут в МФЦ и сдают документы. Через пять-семь рабочих дней им возвращается договор с пометкой о регистрации. Также придётся оплатить единую пошлину, которая составляет порядка 2 000 рублей».

Сколько удастся вернуть

Выплаты составят 13 % от потраченной арендатором суммы. Столько же можно вернуть после оплаты образовательных и медицинских услуг, а также при приобретении жилой недвижимости.

Важно отметить, что при покупке недвижимости максимальная сумма, с которой высчитывается компенсация, составляет 2 000 000 рублей. То есть налоговый вычет не может превысить 260 000 рублей. Если вычет не исчерпан полностью при покупке, то оставшиеся средства можно будет получить в качестве соцкомпенсации за аренду квартиры, и наоборот.

Изменения в системе налогообложения помогут арендаторам ощутимо сэкономить. Например, если снимать квартиру за 15 тысяч рублей в месяц, то за год расход на аренду жилья составит 180 тысяч. В этом случае можно будет получить налоговый вычет в размере 23,4 тысячи рублей.

Решение «легализовать» сдачу жилплощади в аренду в любом случае должно быть обоюдно. А поскольку договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, арендатор не сможет предоставить документ без ведома собственника.

«Несколько лет назад установили разницу между максимальным налоговым вычетом с продажи и покупки квартиры. С продажи он остался в размере 1 000 000 рублей, а с покупки составил 2 000 000. Таким образом государство мотивировало покупателей раскрывать полную стоимость сделки и получать обратно подоходный налог в большем размере», — уточняет Оксана Акимова.

К чему приведут нововведения

В Минстрое утверждают, что поправки в налоговом законодательстве помогут избежать теневого предпринимательства арендодателей. Сейчас договор аренды в основном оформляется без регистрации. В свою очередь, для съёмщиков жилья станет возможно компенсировать часть затрат на аренду.

Однако если налоговики заставят арендодателей платить налог с дохода от сдачи жилья, собственники, скорее всего, повысят цену аренды на те же 13 %.

В связи с этим такие изменения явно не обрадуют собственников квартир, а также тех арендаторов, которые редко переезжают. Потому что первым, помимо налога, придётся оплатить услугу оформления регистрации договора аренды, а нанимателям — выплачивать завышенную арендную плату по истечении возмещения компенсации от налоговой.

«Я считаю это нововведение положительным, но всё зависит от того, как оно будет реализовываться на практике. Наверняка первое время люди будут относиться с опаской к регистрации договоров найма. Все предпочтут выждать и посмотреть, как это работает на самом деле, потому что выгоды здесь сомнительны, а риски очевидны», — резюмирует Даниил Бычин.

Сдача квартиры в аренду: имущественные и профессиональные вычеты для арендодателя

Приветствую, коллеги! Пришло время третьего, заключительного поста о возможных налоговых вычетах при сдаче квартиры в аренду. Сегодня разберем оставшиеся виды — инвестиционные, имущественные и профессиональные налоговые вычеты. О стандартных и социальных налоговых вычетах писала ранее.

Имущественные налоговые вычеты

Действующее налоговое законодательство (ст. 220 НК РФ) предусматривает значительный перечень имущественных налоговых вычетов. Однако необходимо понимать, что физическое лицо сможет воспользоваться ими только в случае осуществления соответствующих операций в рамках того же налогового периода, когда получен доход от сдачи недвижимости в аренду. Рассмотрим кратко предусмотренные законом виды имущественных налоговых вычетов.

Первый: имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Это вычет действует не только при продаже имущества, но и доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Данный вид имущественного налогового вычета, пожалуй, наиболее популярен и наиболее известен среди обывателей. Идея данного вычета состоит в том, что не подлежат налогообложению доходы от продажи налогоплательщиком жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, если соответствующее имущество находилось в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Минимальные предельные сроки владения недвижимым имуществом определены в ст. 217.1 НК РФ и применяются с 01.01.2016 года.

Налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами и операций с финансовыми инструментами срочных сделок, обращающимися на организованном рынке и налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от участия в инвестиционном товариществе не актуальны для физических лиц, осуществляющих сдачу недвижимости в аренду, поэтому не рассматриваются в рамках настоящего цикла статей.

В соответствии с указанной нормой минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Но нужно учитывать, что этот срок применяется по отношению к объектам, приобретённым после 01.01.2016. То есть если квартира приобретена в 2013 году, то срок исчисляется по старому порядку — он будет составлять три года. А если в 2016 — вычет можно будет получить лишь в 2021 году.

Таким образом, если налогоплательщик, сдающий в аренду квартиру, в рассматриваемом налогового периоде продал эту или иную квартиру, которую приобрел в порядке наследования менее 3 лет назад, то ему придется уплатить налог с полученных в результате такой сделки доходов за вычетом 1 000 000 руб. Именно поэтому очень популярным среди граждан решением по «оптимизации» налогообложение является указание в договоре купли-продажи недвижимости минимальной его стоимости (1 000 000 руб.). Такой способ ухода от уплаты налогов нельзя признать законным, и его применение грозит налогоплательщику-продавцу привлечением к налоговой ответственности за неполную уплату НДФЛ в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной в бюджет суммы.

Второй: имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка. Вычет также распространяется на выкупную стоимость расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

Третий: имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир. Вычет распространяется также на расходы на приобретение комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. Обязательное условие — строительство или приобретение недвижимости на территории РФ.

Данный вид имущественного вычета также очень известен среди налогоплательщиков. Он предоставляет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов недвижимости, но не превышающем 2 000 000 рублей.

Предположим, что в марте 2016 года налогоплательщик приобрел квартиру за 3 000 000 рублей, а с 01.04.2016 начал сдавать ее в аренду за 50 000 рублей в месяц. Таким образом:

• сумма НДФЛ к уплате составит: 50 000 Х 9 месяцев Х 13 % = 58 500 руб.
• сумма налогового вычета, который может быть использован налогоплательщиком при приобретении квартиры составляет: 2 000 000 Х 13% = 260 000 руб.

В 2016 году налогоплательщик сможет получить вычет в размере всего уплаченного им налога (58 500 руб.). Оставшаяся сумма вычета (260 000 – 58 500 = 201 500 руб.) будет перенесена на следующий календарный год.

Если в 2017 году налогоплательщик поднимет арендную плату до 55 000 руб. в месяц, то:

• сумма НДФЛ за 2017 год составит 55 000 Х12 Х 13% = 85 800 руб.
• в 2017 году налогоплательщик также сможет получить вычет на всю сумму подлежащего уплате НДФЛ (85 800 руб.), а остаток суммы вычета (260 000 – 58 500 – 85 800 = 115 700 руб.) будет перенесена на 2018 год.

Для получения данного налогового вычета налогоплательщик должен предоставить в налоговый орган налоговую декларацию, по итогам рассмотрения которой налоговым органом будет принято решение о предоставлении налогового вычета.

Четвертый: имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Эти денежные средства должны быть фактически израсходованы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Профессиональные налоговые вычеты

В соответствии с положениями ст. 221 и п. 1 ст. 227 НК РФ на получение профессиональных налоговых вычетов имеют право лишь некоторые категории налогоплательщиков. К ним относятся:

• физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица;
• нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты и другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой;
• налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера;
• налогоплательщики, получающие авторские вознаграждения или вознаграждения за создание, исполнение или иное использование произведений науки, литературы, искусства, за создание иных результатов интеллектуальной деятельности, вознаграждения патентообладателям изобретений, полезных моделей, промышленных образцов.

Данный список показывает, что физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП, не имеют права на получение соответствующих налоговых вычетов. Также очевидно, что право на получение вычетов по НДФЛ имеют лишь те индивидуальные предприниматели, которые находятся на общей системе налогообложения, и уплачивают в бюджет НДС, налог на прибыль, налог на доходы физических лиц.

Вместе с тем, при анализе перечисленных выше норм ст. 221 и п. 1 ст. 227 НК РФ необходимо учитывать актуальную судебную практику. Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 07.05.2015 № Ф09-2179/2015 индивидуальный предприниматель заявил профессиональные налоговые вычеты в размере полученного дохода в декларации по НДФЛ за тот налоговый период, в котором он такого статуса еще не имел, и получил поддержку арбитражных судов трех инстанций. В случае, если физическое лицо, сдающее в аренду недвижимость, поменяет свой статус на статус индивидуального предпринимателя, оно может попытаться воспользоваться логикой, изложенной в указанном судебном акте и заявить профессиональные налоговые вычеты за те периоды, когда оно не имело статуса ИП.

Итак, мы убедились, что физические лица, сдающие в аренду принадлежащие им на праве собственности квартиры, при соблюдении определенных условий сохраняют право на получение налоговых вычетов по НДФЛ. Это еще раз подтверждает ранее высказанный нами вывод о том, что с точки зрения налогообложения наиболее простым и комфортным вариантом является уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Вместе с тем, ИП, находящийся на общей системе налогообложения также имеет возможность пользоваться перечисленными выше налоговыми вычетами при соблюдении описанных нами условий. Однако, представляется, что доходы ИП на общей системе налогообложения могут быть достаточно высокими, что не позволит сохранить, например, стандартные налоговые вычеты.

Инвестиционные налоговые вычеты

Данный вид вычетов касается доходов налогоплательщика по операциям с ценными бумагами и по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, а также по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. Соответственно, в рамках рассматриваемой ситуации (когда налогоплательщик получает доход от сдачи в аренду недвижимости) такие вычеты применяться не могут.

Посты автора о налоговых нюансах сдачи квартиры в аренду:

Хочу вернуть налог с доходов от сдачи квартиры. Так можно?

Я хочу купить квартиру, сдавать в аренду и получить за нее вычет. Сейчас у меня небольшая официальная зарплата. Я прикинул срок выплаты вычета за покупку квартиры — получилось 5 лет. Если я буду сдавать эту квартиру, мой доход вырастет. Я его зарегистрирую и буду платить налог 13%. За счет налогов с аренды ежемесячная выплата вычета вырастет, и я смогу получить всю сумму за 3 года.

Пример в цифрах. Официальная зарплата сейчас — 20 000 Р в месяц и 240 000 Р в год. Налог с нее — 31 200 Р . Если к официальной зарплате прибавить 10 000 Р в месяц за сдачу квартиры, получится доход 30 000 Р в месяц и 360 000 Р в год. Налог с него — 46 800 Р . Стоимость квартиры — 1 200 000 Р . Если я не буду сдавать квартиру, вычет я получу за 5 лет, а если буду — за 3 года с небольшим.

Расскажите, считаются ли деньги, которые я получаю за сдачу квартиры, официальным заработком? Смогу ли я вернуть вычет за квартиру раньше? И смогу ли я получить вычет с доходов от аренды у работодателя?

Заранее спасибо за ответ,
Роман

Роман, вы правы в том, что доходы от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с них налог. И также вы правы в том, что этот налог можно вернуть с помощью имущественного вычета при покупке квартиры. С тем, как это сделать и почему нельзя забрать все деньги через работодателя, а придется подавать декларацию, сейчас разберемся.

Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры

Да, можно. Потому что налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%. А это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов — НДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя. Если вы решите сдавать квартиру как самозанятый, ставка с учетом налогового бонуса составит всего 3%, но вернуть эту сумму с помощью вычета будет невозможно.

Если вы будете получать за аренду 10 000 Р в месяц, то за год получите 120 000 Р — это ваш дополнительный доход. В отличие от зарплаты эту сумму вы обязаны декларировать самостоятельно, потому что квартиросъемщик не будет за вас отчитываться и удерживать НДФЛ.

В следующем году вам нужно будет отразить всю сумму дохода в декларации 3-НДФЛ и начислить с нее налог по ставке 13% — 15 600 Р .

Отдельно вы можете указать в декларации зарплату, чтобы посчитать общую сумму дохода и налога за год. Но 31 200 Р НДФЛ на работе с вас уже удержит работодатель. Или вернет вам эту сумму в течение года. Это нужно будет учесть при заполнении декларации.

Всего с доходов на работе и от сдачи квартиры за год будет начислено 46 800 Р налогов. Всю эту сумму можно вернуть из бюджета с помощью любого налогового вычета.

Но нужно понимать, что в вашем случае фактически будет не возврат, а взаимозачет. Вы просто не заплатите в бюджет начисленный НДФЛ, потому что доход от сдачи квартиры перекроется вычетом. К тому моменту, когда наступит срок уплаты этой части налога — 15 июля, вам ее зачтут в счет той суммы, которую государство должно вернуть. Вы не получаете дополнительные деньги из бюджета, а просто не платите туда свои. Фактически налоговая вернет вам не 46 800 Р , а только 31 200 Р НДФЛ, а 15 600 Р вы не заплатите из своего кармана.

Как получить вычет со всех доходов, включая зарплату и сдачу квартиры

За год вы сможете вернуть, или зачесть, в общей сложности 46 800 Р . При этом на покупку квартиры вы потратите 1 200 000 Р . Всю эту сумму можно заявить к вычету и благодаря этому вернуть 156 000 Р налога — 13% от фактических расходов.

Забрать все за год не получится, так как нельзя вернуть больше, чем начислено. Поэтому заявлять вычет со стоимости квартиры вы будете четыре года. Каждый раз неиспользованная сумма вычета будет переходить на следующий год.

Вот что еще нужно учитывать при оформлении имущественного вычета:

1. У имущественного вычета есть лимит — 2 000 000 Р . Но вы заявите только фактические расходы, то есть 1 200 000 Р . Остаток в сумме 800 000 Р можно будет использовать при покупке другого жилья. В сумму вычета можно включить затраты на отделочные материалы и работы, разработку проектной и сметной документации, расходы на строительство недостроенного дома. У оформления этих расходов есть свои особенности, и налоговая не всегда их принимает.
2. Кроме расходов на покупку квартиры к вычету можно дополнительно заявить уплаченные проценты по ипотеке. Это поможет не платить налог с доходов от сдачи квартиры, когда основной вычет будет исчерпан. У этого вычета свой лимит и условия.

Как задекларировать доходы от сдачи квартиры внаем

Чтобы задекларировать доходы от сдачи квартиры, нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года. Например, в 2019 году вы будете сдавать квартиру. Тогда вам нужно самостоятельно задекларировать доходы от аренды за 2019 год до 30 апреля 2020 года.

Платить НДФЛ со всего дохода при этом не нужно: его платят до 15 июля, но так как вы сразу заявите вычет, произойдет зачет начисленного налога и налога к возврату из бюджета.

Как вернуть налог с зарплаты и доходов от сдачи квартиры

Вычет можно получить через налоговую в следующем году или через работодателя — в текущем.

Возврат налога через работодателя. Работодатель может вернуть только тот НДФЛ, который он удерживал у своего работника. Или у вас не будут его удерживать каждый месяц. Чтобы получать НДФЛ вместе с зарплатой, нужно взять в налоговой уведомление о праве на вычет и отнести его в бухгалтерию. В течение года вы заберете таким способом 31 200 Р . Вам их выдадут в виде прибавки к зарплате вместо того, чтобы перечислять в бюджет.

Возврат налога с доходов от сдачи квартиры. Доходы от сдачи квартиры вы будете декларировать по итогам года. Всю сумму нужно указать в декларации и там же заявить вычет. Важно сделать это одновременно, чтобы начисления перекрылись налогом к возврату.

Вы укажете в декларации 120 000 Р дополнительного дохода и начислите 15 600 Р НДФЛ. В другом разделе вы заявите имущественный вычет. Ваш доход в размере 120 000 Р перекроет часть вычета в таком же размере. И получится, что по декларации вы ничего не должны бюджету и он вам тоже ничего не должен, — реальных денег вам на счет не поступит. Зато остаток вашего имущественного вычета уменьшится на 120 000 Р .

Вернуть налог реальными деньгами вы сможете, только если сначала его заплатите. Например, подадите декларацию без вычета, до 15 июля заплатите 15 600 Р в бюджет, а потом подадите уточненную декларацию и уже там укажете вычет. Тогда эти 15 600 Р вам вернут. Но это будут ваши же деньги, которые вы до этого потратили.

Вот какие расчеты у вас в итоге получатся за год.

Возможен ли налоговый вычет при аренде квартиры в 2019 году

Людям, арендующим жильё, государство со временем, возможно, будет возвращать часть потраченных денег. Получить заветную сумму в 13% смогут не все. Воспользоваться этим правом смогут лица, которые не получили возврат сверх уплаченной суммы за новый объект жилья. Для реализации своих прав гражданам необходимо зарегистрировать договор найма в ЕГРН и представить документы, которые будут подтверждать все расходы.

Минфин предложил внести изменения в систему налогообложения. С вопросом о предоставление имущественного вычета для граждан за съемное жилье выступил начальник управления ФНС. Налоговый вычет при съеме квартиры составит 13% от суммы, прописанной в договоре. В связи с этим в статью 219 предлагают внести изменения, связанные с арендой жилого помещения.

Такая схема вычитания давно практикуется в Европейских странах.

Дополнительно, часть 3 статьи 220 НК РФ расширяется положением, в соответствии с которым плательщик не имеет права на материальный вычет при приобретении жилья, если он осуществил личное право на получение социального вычета по тратам за найм.

Можно ли получить налоговый вычет при аренде квартиры?

На данный момент имущественный вычет при аренде квартиры получить нельзя. Его можно получить при сдаче в аренду нежилого объекта недвижимости. При аренде нежилых помещений арендатор может приобрести вычет НДС за бытовые услуги (свет вода, газ), если они вписаны в договор аренды.

Сложность состоит в том, что граждане, которые сдают свое жилье и те, кто снимает, не предоставляет информацию в ФНС. Лица, арендующие жилые помещения могут быть заинтересованы в возврате денежных средств, уплаченных арендодателю. Но не каждый собственник своей квартиры хочет разглашать сведения, касающиеся сдачи в поднаем жилья.

По статистике 20 % арендодателей платят налоги за сдачу квартиры в пользование другим лицам. В данной ситуации имеются свои преимущества: если арендатор своими действиями или халатным отношением причинит арендодателю ущерб, хозяин помещения вправе потребовать компенсацию и обратиться с иском в суд. А также обезопасить себя от преждевременного ухода временного жильца.

Арендаторы тоже будут иметь свои преимущества:

• Человек застрахован от выселения из квартиры.
• Не грозит повышение оплаты за найм жилья. В согласовании с ГК РФ цена аренды жилья не сможет изменяться, чаще чем один раз в год.

Как получит налоговый вычет?

Схема возмещения компенсации следующая:

• Арендатор жилья представляет официальные документы по зарплате
• Заключает договор найма с хозяином квартиры. Эта сделка будет обязывать арендодателя уплачивать определенный налог.
• Сумма возврата не превысит 260 тыс. рублей в год, но не более 390 тыс. рублей.

Гражданин, имеющий официальный заработок, может получить право на вычет при приобретении недвижимости, если работодатель производит отчисления подоходного налога. В размере 13% любое физическое лицо сможет вернуть деньги при покупке недвижимого имущества в следующих случаях:

• Приобретение недвижимости.
• Строительство собственного дома.
• Понесенные расходы на ремонт жилого помещения (необходимы платежные документы, подтверждающие фактические затраты).
• Вернуть проценты за уплаченную ипотеку.

Возврат денег за аренду

Если законопроект действительно вступит в силу, часть потраченных денежных средств можно будет вернуть. Процедура будет аналогична той, что проводится при покупке квартиры.

Необходимо будет подготовить следующие документы:

• Физическое лицо, которое снимает жильё, обязано представить справку 2-НДФЛ с места работы;
• Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
• Составить заявление на получение вычета;
• Предоставить договор аренды;
• Подготовить платежные документы, подтверждающие оплату аренды помещения.

Специалисты ФНС после рассмотрения заявления вернут сверх уплаченные суммы и получат информацию о человеке, сдающего в аренду жильё.

За сокрытие факта сдачи жилья в аренду лицо могут привлечь к ответственности.

Нужен ли закон

В Минстрое признают, что введение нового законопроекта в налоговое законодательство поможет вывести из «темной зоны» арендодателей. Физические лица при сдаче квартиры в аренду, обязаны заплатить государству налог. Договор аренды квартиры в основном оформляется без регистрации (если договор оформлен на срок менее года).

Съемщики жилья получат возможность вернуть определенную часть своих затрат на аренду.