Реальная история о споре с незаконным ТСН

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС пояснил, когда можно не платить взносы в садовое товарищество

Покупатели участка или индивидуального жилого дома не обязаны сразу оплачивать взносы в ТСН: сам по себе факт приобретения недвижимости не делает их автоматически членами товарищества и пользователями общего имущества, разъясняет Верховный суд (ВС) РФ.

Он отметил, что право собирать с собственников плату возникает только в случае выполнения товариществами целого ряда прописанных в законах условий, а самовольно требовать деньги они права не имеют.

До высшей инстанции дошёл спор подмосковного ТСН, которое требовало взыскать деньги с собственницы двух земельных участков на его территории. Примечательно, что ответчица не являлась членом товарищества и, по сути, участками не пользовалась. Тем не менее истец решил, что раз собственница в течение двух лет не платила взносы за пользование общим имуществом, значит, имел место факт неосновательного обогащения. Также ТСН настаивало на взыскании процентов за пользование чужими денежными средствам.

В обоснование своих претензий заявитель ссылался на решение общего собрания собственников, которым утверждена смета расходов и определён размер ежемесячных взносов за участки без построек и с инфраструктурой. По его мнению, тот факт, что участок ответчицы «голый», не является основанием для освобождения от уплаты.

Суд первой инстанции удовлетворил требования частично, а апелляция с его решением согласилась.

Суды сослались на нормы действовавшего на тот момент Федерального закона от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»: отсутствие договора между товариществом и ответчиком, а также неиспользование земельных участков не влияет на отношения собственника земельного участка, расположенного на территории товарищества, с этим товариществом и не может служить основанием для освобождения от установленной законом обязанности участвовать в содержании имущества общего пользования.

ВС с такой позицией не согласился.

Товарищества и закон

Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если они находятся на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома (пункт 2 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса), напоминает ВС.

При этом решение о создании товарищества принимается по соглашению всех собственников домов, указывает высшая инстанция.

«Из приведённых положений законодательства следует, что при создании собственниками нескольких расположенных близко жилых домов товарищества собственников жилья необходимо соблюдение совокупности условий: наличие общей границы, а также нахождение в пределах этой границы сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома.

Таким образом, для применения приведённых выше норм необходимо установление объективных обстоятельств в виде единства территории и обслуживающей эту территорию инфраструктуры», — поясняет ВС.

Он напоминает, что закон от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не содержит понятия «общая граница земельных участков».

Но разъяснения по этому вопросу давал Минстрой в письме от 1 августа 2016 года №24192-0Д/04: под общей границей земельных участков понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

ВС также напомнил позицию Конституционного суда РФ по этому вопросу: отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками (постановление от 10 ноября 2016 года №23-П).

«Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.

Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. С учётом принадлежности большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам права на них подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации», — цитирует ВС мнение КС.

Таким образом, государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры — инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д. — завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости, отмечает Верховный суд.

Закон позволяет ТСН представлять интересы собственников, но в таком случае товарищество представляет в регистрирующий орган соответствующие правоустанавливающие документы, являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

При этом, согласно нормам законодательства, в собственности созданного собственниками индивидуальных жилых домов товарищества может находиться не только недвижимое, но и движимое имущество.

«Следовательно, если стороной сделки по созданию или приобретению объектов обслуживающей жилые дома инфраструктуры в интересах домовладельцев выступает товарищество собственников жилья, оно же и указывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника имущества общего пользования», — поясняет ВС.

Верховный суд РФ указал на целый ряд ошибок, допущенных при рассмотрении данного спора. Во-первых, суд не установил, действительно ли смежные земельные участки ответчика расположены в границах территории ведения истца, а также является ли то имущество, бремя по содержанию и обслуживанию которого несло ТСН, имуществом общего пользования товарищества. Также суды не установили наличие элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания одновременно земельных участков членов ТСН и земельных участков ответчика.

Кроме того, нижестоящие инстанции не определили гражданско-правовое сообщество, создавшее ТСН или поручившее ему управление общим имуществом, не установили рамки территории этого сообщества и не установили объективные обстоятельства, позволяющие отнести определенные земельные участки к этой территории, в том числе не установлены смежность каких-либо границ, наличие зарегистрированных прав на объекты общей инфраструктуры, равно как и сам факт пользования заявителем такими объектами.

При рассмотрении дела ответчик указывала, что коттеджный посёлок «Онтарио» является условным названием, данная совокупность земельных участков и объектов недвижимости не являлась и не является ни населённым пунктом, ни садовым, дачным либо огородническим товариществом, объединённым одной территорией, напоминает ВС.

При этом, по утверждению ответчика, ТСН было создано за пять лет до проведения собрания о выборе способа управления, его членами являлись пять человек, связанные семейными и личными отношениями, которые позднее также между собой провели собрание собственников недвижимости. Данные доводы, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом проверены не были, указал ВС.

Суды также не установили ни одного объективного обстоятельства, позволяющего отнести ответчицу как собственника земельных участков к данному ТСН.

В отсутствие этих обстоятельств включение ответчика в члены товарищества и возложение обязанности вносить средства на содержание общего имущества не основаны на законе, считает ВС.

Кроме того, положения действовавшего на тот момент закона от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ в данном споре применению не подлежали, поскольку этот закон регулировал отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, в то время как стороны подобной деятельностью не занимались.

К тому же в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 19 закона от 15 апреля 1998 года №66, которым руководствовался суд, обязанность по уплате целевых взносов лежит только на членах садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, а ответчица членом ТСН не является.

ВС счёл, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми. Он отменил и решение, и определение и отправил дело на новое рассмотрение в Люберецкий городской суд Московской области.

Осторожно, ТСН!

Кормушка для мошенников

Среди собственников многоквартирных домов нередко можно встретить мнение, что хорошо бы создать свое товарищество собственников недвижимости (по-старому ТСЖ, то есть жильцов) и тогда, думают они, заживем: платить станем меньше, качество услуг станет лучше. Но это все мечты от непонимания, что же такое ТСН-ТСЖ.

И, прежде, чем пытаться претворять свое грёзы в реальность, нужно что-то почитать про данный способ управления домом. И вот тогда станет ясно, что ТСН-ТСЖ — это прекрасная кормушка для мошенников. Ведь практически председателя ТСЖ невозможно контролировать. Он всегда может предъявить подложные документы и сказать, что жители со всем согласны и за все проголосовали сами.

И если управляющие компании государство поставило под свой контроль с помощью лицензирования, то ТСН-ТСЖ фактически остаются в тени. Государственные чиновники по-прежнему считают, что раз жители решили самостоятельно управлять своим домом, то и флаг им в руки, не будем им мешать. Но на деле ТСН-ТСЖ нередко напоминает секту заговорщиков, состоящую из председателя, бухгалтера, инженера и нескольких человек правления. Вот они-то и решают, как и куда расходовать народные миллионы. И при этом не стесняются заявлять, что все это делают по воле жителей.

Случаи мошенничества в ТСН-ТСЖ происходят с завидной регулярностью. Еще бы! Ведь это такой простой способ быстро обогатиться. Почти такой же, как финансовая пирамида. Не случайно, пару лет тому назад в Самаре ТСЖ создал бывший директор рухнувшей финансовой пирамиды. И, естественно, как только в его руках оказались деньги жителей, он стал искать способы, как их потратить на себя любимого. Правда, «недолго музыка играла», и он снова получил срок за мошенничество.

Или вот свежая история. Сегодня в Санкт-Петербурге директоршу бухгалтерской фирмы подозревают в хищении более миллиона рублей. По версии следствия, в марте 2010 года она заключила договор на оказание услуг с представителями ТСЖ. Под предлогом того, что хочет упростить процедуру расчетов с поставщиками услуг, она попросила передать ей электронный ключ для управления деньгами. Жильцы, как послушные барашки, как это часто и бывает в случае ТСН-ТСЖ, согласились. И что в итоге? Как считают в ГУ МВД, почти весь прошлый год она незаконно перечислила деньги ТСЖ на счет компании, где она является гендиректором. Женщина задержана на основании статьи за мошенничество.

Похожая история годом раньше произошла в Новокузнецке. Там бухгалтерша ТСЖ «Загорский» забирала себе деньги, которые жильцы платили за отопление и горячую воду. По версии следствия, с 2012 по 2014 год она присвоила более 1,2 миллиона рублей. О хищениях стало известно после проведения прокурорской проверки. Бухгалтершу осудили на четыре года условно.

А вот еще один случай. На этот раз из Волгограда. Там был осужден за мошенничество управляющий ТСЖ «Баррикадец». Он предоставил в кассу товарищества подложный договор купли-продажи, согласно которому товарищество якобы было должно приобрести у одной компании металлические трубы. Впоследствии он представил подложные товарно-закупочные документы к указанному договору. На их основании управляющий похитил свыше 300 тысяч рублей. В итоге был приговорен к трем годам условно.

В Хабаровске не так давно был вынесен приговор председателю ТСЖ, которая обманула собственников жилья почти на полмиллиона рублей. Там строился коттеджный квартал, и будущие домовладельцы объединились в ТСЖ. Для того, чтобы перевести арендованные земельные участки в частную собственность, горожанам нужно было заплатить госпошлину — 7,5 тысяч рублей. Председатель, на которую была возложена роль сборщика средств, получила от собственников вдвое большую сумму. Деньги потерпевшие передавали в бухгалтерию. «Официальная» часть суммы пошла в казну, остальное оказалось в распоряжении председателя. Общая сумма ущерба составила 405 тысяч рублей. Женщину приговорили к двум годам условно.

Как видим, почти во всех случаях проходимцы от ТСН-ТСЖ отделываются условным сроком. А это, значит, что для них игра стоит свеч. Наказание так себе, а удрать с несколькими миллионами в неизвестном направлении можно запросто. Поэтому все новые и новые ловчилы ходят по квартирам и сладко поют о том, что подъезды и дворы заблестят, а жители будут платить три копейки, надо только создать свое ТСН. И все новые и новые послушные телята мычат и кивают головой, спрашивая, где расписаться надо.

Читайте также:  Как стать спецназовцем: требования к кандидатам

Как воруют ваши деньги

Но благо, что в нашей стране не все такие. Кто-то, прежде чем развесить уши и подписывать непонятные бумажки, попросит их взять домой, чтобы ознакомиться. И главное, посоветуется с юристами и наведет справки о том человеке, кто метит в председатели товарищества. А чтобы, усилить бдительность собственников, мы предлагаем ознакомиться с несколькими распространенными способами хищения денег в ТСЖ.

Во-первых, это завышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Чаще всего, председатель ТСН-ТСЖ договаривается с поставщиками ресурсов о том, чтобы самостоятельно выставлять счета своим жильцам. Обыватели не удосуживаются узнать, какие на самом деле тарифы. Пользуясь этой беспечностью жильцов, председатели ТСЖ выставляют счета с заведомо завышенными цифрами. Как узнать, что вас обманывают? Попробуйте сравнить цифры вашей платежки с соседскими. Также обращайте внимание на резкое повышение суммы платежа или на внезапно появившиеся новые «услуги» в квитанции. Можно обратиться в Единый расчетный центр и к поставщикам воды, тепла и электричества напрямую, чтобы спросить, какие у них тарифы.

Во-вторых, это начисление платежей за несостоявшиеся работы. Например, с жильцов могут собрать деньги на установку ворот или асфальтирование двора. Нередко такие услуги маскируются под размытие названия, например, «облагораживание двора». Это вообще о чем? Если что-то такое появилось в квитанции, нужно срочно идти к председателю и требовать расшифровку статьи расходов, чеки на купленные товары или заказанные услуги. Да, и помните, что без общего собрания, на котором проголосовало более половины собственников, никакие подобные работы проходить не могут. Требуйте протоколов собрания, сверяйте подписи. Помните, что для председателей ТСН-ТСЖ подделывать подписи — обычное дело.

В третьих, это причисление разовых платежей к ежемесячным. О чем речь? Допустим, деньги на замену лампочек собирают каждый месяц, а тратят — раз в полгода или в несколько месяцев. Это же касается ремонта домофонов или шлагбаума. Что делать? Контролируйте свои счета, узнавайте, сколько и за что вы платите. Подсчитайте, сколько вы перечисляете товариществу за год, и сколько раз оно менял те же самые лампочки, узнайте их стоимость и суммируйте. Сверьте данные, разница и будет составлять украденные у вас деньги.

В четвертых, очень часто ТСН-ТСЖ незаконно сдают в аренду помещения, машиноместа на парковке, стены для наружной рекламы. Все это принадлежит всем жильцам дома, а не кучке жуликов. А значит, вся сумма должна идти в общую копилку. Даже если собственники дома приняли решение о сдаче этих объектов в аренду, то нужно помнить, что председатель занижает официальные доходы, а сам берёт с арендаторов более высокую цену. Как не дать украсть ваши деньги? Следите за тем, что происходит в вашем дворе и доме. Если жители дома ничего не знают о том, что помещение сдается, значит, деньги идут в чей-то карман. Также узнавайте, какова реальная сумма дохода. Например, можно без проблем узнать стоимость рекламы на фасаде вашего дома и посчитать, сколько денег должна получать каждая квартира.

Выхода нет

Это только основные способы. Иногда бывает так, что в годовом отчете ТСН-ТСЖ напротив строки «управленческие расходы» стоит кругленькая сумма в 2-3 миллиона рублей. Начинаешь пытаться узнать, а какую же себе зарплату назначил председатель товарищества? А он тебе – это коммерческая тайна. Или еще смешнее случаи бывают, когда председатель на разные непонятные должности в товарищество устраивает своих родственников и назначает им зарплату в 30-50 тысяч рублей в месяц. Формально все законно. Это «управленческие расходы».

Но о чем еще следует знать жилищным романтикам, которые мечтают о «самоуправлении» в доме. Если создать товарищество придумал просто пройдоха, то это одно. Даже если он его создаст и начнет тихонько подворовывать, то его быстро можно будет вывести на чистую воду. Если, конечно, он не успеет раньше времени скрыться с вашими деньгами и оставить вас должниками перед поставщиками ресурсов.

Гораздо опаснее, если ТСН вам предлагает создать юрист с большим опытом или человек, долгое время проработавший в коммунальной системе. Или еще хуже, если у него есть родственники в полиции, прокуратуре и местной администрации. Тогда, клюнув по наивности на его басни, вы попадете надолго в настоящую кабалу. Сколько бы вы не жаловались в прокуратуру или полицию, вам все время будут приходить отписки. Потому что ему будут покровительствовать в государственных и муниципальных органах. А нередко и получать от него щедрые подарки. Конечно, когда вы поймете, что вас обманывают и крадут ваши деньги, вы будете пытаться убрать такого председателя. Но будет поздно, все проверки и аудиты будут показывать, что в его делах все хорошо, он чист, как стеклышко. И скорее у него получится быстрее свести вас в могилу, чем у вас — каким-то образом сместить его.

Поэтому будьте осторожны, когда вам предлагают создать ТСН. Это то же самое, что вляпаться в финансовую пирамиду или пристраститься к азартным играм. Выход из него будет тяжелым.

Двоевластие на Завойского: кто стоит за нападением на жильцов?

С 18 августа домом управляют одновременно управляющая компания и ТСН

Конфликт казанцев с Завойского, 25 со своей управляющей компанией перешел в ожесточенную борьбу, которая обернулась нападением на жильцов, не согласных с тем, чтобы домом управляла УК. В УК «Комсервис» утверждают, что за нее проголосовали все жильцы. Однако инициативная группа последних уверяет в обратном: теперь все хотят вернуться к прежней форме — товариществу собственников недвижимости (ТСН). Но есть мнение, что кто-то просто хочет завладеть деньгами, накопленными на обслуживание дома. В причинах конфликта разбирался корреспондент «Реального времени».

Кто напал на жильцов с Завойского?

События воскресного вечера группа жильцов с Завойского, 25 до сих пор не может забыть — тогда на них напали неизвестные, избили, отняли и раскидали протоколы голосования за переход в ТСН. Появление трех машин во дворе десятиэтажного дома пострадавшие считают неслучайным. Дом «делят» между ТСН (товарищество собственников недвижимости, — прим. ред.) «Завойского-25» и УК «Комсервис». Дом заселили в 2014 году, и им сразу стала заниматься УК, но через некоторое время жильцы захотели взять управление в свои руки. В управляющей компании это подтверждают, но говорят, что с 18 августа домом снова руководят они. Жильцы соглашаются, что пока у них двоевластие. Во дворе жилого дома, где произошло нападение, нашлось мало желающих пообщаться. «Да, я была на собрании, приехали на машинах неизвестные, стали нападать, несмотря на то, что тут были и дети», — не очень охотно подтвердила одна из жительниц дома.

Другая активистка, также не называя имени и фамилии, рассказала, что это было не просто собрание. На нем управляющая ТСН «Завойского-25» показывала протокол собрания жильцов с подписями, где все могли их сверить. На его основании дом и перешел снова под управление УК. Вот только некоторые подписи, по словам активистки, поддельные.

События воскресного вечера группа жильцов с Завойского, 25 до сих пор не может забыть — тогда на них напали неизвестные, избили и разорвали протоколы голосования за переход в ТСН. Скриншот видео

— Вечером, часов в шесть, проходило собрание, когда приехали три машины, из них вышло около десяти человек, хотя нас тут на площадке было столько же. Они стали нападать, отбирать документы, кричать, что если мы еще тут соберемся, то всем конец. Мы кричали от ужаса, — вспоминает события 23 сентября одна из пострадавших в нападении жительниц дома. Представляться женщина побоялась.

Если поначалу звучало, что приехавших никто не знал, то позже собеседница издания добавила, что нападавших нередко видели с начальником участка Альфиной Валиевой. «Реальному времени» удалось связаться с последней, но Валиева не стала объяснять сложившуюся ситуацию, заметив только, что не является старшей по дому, в самой десятиэтажке не живет, а работает начальником участка: «Я уже устала отвечать», — коротко бросила она и больше не отвечала на телефонные звонки.

Протокол собрания

По словам жильцов, в 2017 году прошло голосование, по итогам которого домом стало управлять ТСН. «УК оспаривала протокол собрания, был судебный процесс. Первый мы проиграли, но потом Верховный суд отклонил вынесенное решение, и наш протокол признали правомерным. К тому же мы выиграли 4,5 млн рублей на капремонт, которые оставались у УК, но те их не переводили», — рассказывает участница событий.

В ответ УК решила провести свое собрание, собрала подписи, которые передали в ГЖИ, а дом снова включили в реестр жилья, которым могут управлять подрядные организации. Но, с ее слов, часть подписей поддельные, для их проверки и было решено собраться в воскресенье:

— Мы захотели сами управлять ресурсами. К тому же УК перестала обрабатывать заявки, если происходила авария, говорили, что сделают только за наш счет. Сейчас, получается, одновременно работают и ТСН, и УК.

«УК оспаривала протокол собрания, был судебный процесс. Первый мы проиграли, но потом Верховный суд отклонил вынесенное решение, и наш протокол признали правомерным», — рассказывает участница событий. Фото Олега Тихонова

Управляющая ТСН «Завойского-25» Надежда Григорьева пояснила, что сейчас с тем, как дом попал в реестр ГЖИ, разбирается суд.

— Из-за них мы снова попали в реестр, хотя хотим сами управлять домом. Что это такое? И накопленные деньги у УК остались. Заседание отложили. Юрист УК утверждал, что жильцы сами составили протокол и отправили его в ГЖИ, а УК только уведомили. Это как может быть, в нарушение всех процедур? Сейчас, за сентябрь, будем получать по две платежки, потому что я не получала документов, что договоры с Водоканалом и другими организациями ТСН расторгло. А те, кто приезжали в воскресенье, — один из них с начальницей участка всегда ходил, — возмущалась Григорьева уже после процесса.

Проверка полиции

В пресс-службе УВД города заметили, что проверка по факту нападения продолжается, подробностей пока нет. В приемной УК «Комсервис» не стали отрицать, что директор организации Эмиль Нурхамитов тоже обратился по поводу случившегося в полицию.

— Да, это наш дом с 18 августа. Год он был у них, сейчас мы снова им управляем. Собрания проводили, протокол есть, ничего не подделано. Эта Григорьева скажет… По проверке полиции пока нет ответа. Директора на месте нет, он теперь из-за случившегося сам все время в разъездах, дает объяснения, — ответила секретарь в приемной УК.

Представитель интересов УК в суде Руслан Гиниятуллин заметил, что в ситуации разберется суд:

— Перейти к УК — это решение жильцов. Так дом попал в реестр жилья, которым могут управлять подрядные организации. ГЖИ все документы принял. Но есть и несогласные жильцы. Что касается суда, то они его и инициировали, они отстаивают свои интересы, но в этом разберется суд. УК выступает как третье лицо, у них иск к ГЖИ, что они включили дом в реестр, — объясняет Гиниятуллин.

В пресс-службе УВД города заметили, что проверка по факту нападения продолжается, подробностей пока нет. Фото Максима Платонова

Он не исключает, что это может быть спланированная атака на УК:

— Жители в любой момент могут изменить способ управления домом. Сейчас направили иск к ГЖИ, но все как-то идет анонимно, их интересы представляют профессиональные юристы, а сами жильцы вообще не ходят на процессы. Эти судебные дела для нас полная неожиданность. И по деньгам они вводят в заблуждение — это сбереженные средства, которые они хотят отобрать. Прослеживается финансовый интерес к деньгам в целом по домам, где есть сбережения. При этом жильцы-то все равно никакого отношения к ним не будут иметь, они будут им неподконтрольны, — заметил Гиниятуллин.

Читайте также:  Мы не платим кап ремонт какие могут быть последствия

В приемной ГЖИ РТ нашему изданию сообщили, что все комментарии по этой ситуации может дать лишь начальник инспекции Сергей Крайнов, но сейчас он в командировке.

По данным системы rusprofile.ru, ООО «УК Комсервис» зарегистрирована 1 декабря 2005 года, директор Эмиль Нурхамитов. Выручка, по данным за 2016 год, 84 млн рублей, уставный капитал 45 тыс. рублей. При этом Нурхамитов также является директором в ТСЖ «Калинина, 60» и ТСН «Адоратского».

P.S. На момент выхода материала начальник ГЖИ РТ Сергей Крайнов прокомментировал ситуацию:

— На наш адрес поступил протокол общего собрания собственников, на котором они избрали в качестве способа управления домом УК «Комсервис». Мы этот протокол оценили, проверили, второго протокола не поступило. Внесли изменения в реестр, хотя до этого, год назад, дом переходил в ТСН, тогда они приняли такое решение. УК передала протокол, мы внесли изменения. Сколько могут находиться под управлением той или иной структуры, моратория нет, хотя я бы ввел. После этого на нас в суд обратилось ТСН, председатель заявила, что хочет ознакомиться с протоколами, мы предоставили, она сфотографировала протокол, чтобы поговорить с людьми. Проверка подлинности не наша функция, а полиции. А в воскресенье произошел вопиющий случай, но, к сожалению, такое бывает, причина одна — живые деньги, в системе ЖКХ годовой оборот — 50 млрд рублей. Очень много УК, ТСЖ, ТСН, которые во главу угла ставят не благополучие жильцов, а сборы средств, живых денег, воюют за дома.

При этом уже позже он выразил сомнение, кто именно приносил протокол в ГЖИ. Другой источник в ГЖИ РТ подтвердил, что с домом очень много сложностей и есть интерес к финансовым потокам, правоохранительные органы занимаются изучением факта, кто приносил протокол. Что касается УК «Комсервис», то с ними судились по поводу управления домами в ЖК «Радужный», от управления которыми эту УК в итоге отстранили. При этом есть пример по дому на Фучика, 84, который находился под управлением УК «Комсервис», — была также проблема с договором, но в итоге проверка показала, что с 1 октября дом переходит под управление ТСН, но не УК.

Вправе ли ТСН и ТСЖ штрафовать собственников

Поскольку вопрос является крайне актуальным, мы решили осветить его в данной статье. Мы помогаем ТСН и ТСЖ по всей России и рады предложить Вам наши условия сотрудничества . Данная статья посвящена ответу на вопрос, вправе ли ТСН и ТСЖ штрафовать собственников?

Под «штрафом» в современном законодательстве понимается мера ответственности, которая назначается за преступления или административные проступки.

Назначение штрафов собственникам от ТСН или ТСЖ не предусмотрено законом. В нашей работе мы обратили внимание, что на практике «штрафы» в ТСН/ТСЖ могут носить разный правовой характер:

Замаскированный реальный ущерб

Иногда под штрафами скрываются суммы компенсации убытков, которые уплачиваются товариществу собственников недвижимости. Однако здесь мы имеем дело попросту с путаницей терминов (штраф вместо реального ущерба). Сама подмена термина не является чем-то незаконным, но является безграмотным с юридической точки зрения. Ущерб должен быть не только реальным, но и доказанным. Если кто-то заехал на газон или испортил плитку в подъезде — это нужно подтвердить, экономически обосновать сумму убытков («штрафа»), затем требовать компенсации. Если человек не хочет делать это добровольно, взыскать средства можно через суд.

ТСН заменяет собой правоохранительные органы

Иногда бывает такое, что ТСН выписывает штраф собственнику за курение в подъезде; за парковку на газоне; за шумные вечеринки в ночное время; за захламление общедомовой площади велосипедами, детскими колясками, скутерами, банками; за проникновение на крышу; за нецензурную брань; за появление на территории дома в состоянии алкогольного опьянения и проч. Все это действительно правонарушения. Но в данном случае ТСН незаконно пытается получить штраф, полагающийся к уплате в бюджет, на свой счет.

Такие нарушители могут быть привлечены к административной ответственности только правоохранительными органами в зависимости от характера их деяния, например по ст. 7.21 КоАП РФ, а также по составам административных правонарушений, предусмотренных законами субъектов РФ, например по ст. 3.13 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс г. Москвы об административных правонарушениях». При этом за нарушение общественного порядка, такого как нарушение тишины и покоя граждан, привлечение к ответственности осуществляется независимо от статуса лица (собственник или наниматель) (см., например, Постановление Московского городского суда от 12.08.2015 N 4а-2101/2015; Постановление Орловского областного суда от 01.03.2017 по делу N 4А-41/2017). Встречаются и случаи привлечения лиц, нарушающих общественный порядок, и к гражданско-правовой ответственности, например в виде взыскания компенсации морального вреда по иску пострадавших соседей (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 28.04.2015 по делу N 33-4161, Апелляционное определение Курганского областного суда от 14.07.2016 по делу N 33-2435/2016). Но взыскание штрафа на счет ТСН однозначно противозаконно. В таком случае сотрудники ТСН вправе только составить акт правонарушения, осуществлять фото- видеофиксацию, найти свидетелей, вызвать полицию для наложения штрафа.

ТСН маскирует под штрафами аренду

Законный порядок сдачи в аренду общего имущества собственников помещений довольно сложный: нужно проводить общее собрание собственников, набирать кворум, решать вопрос об использовании дохода от хозяйственной деятельности. В народной среде бытует довольно странное мнение, что ТСН может обойти закон, если фактически сдаст в аренду общее имущество, а собственнику будет выставлять не арендные платежи, а штрафы. И типа собственник согласен платить штрафы и продолжать пользоваться имуществом. Такие схемы популярны при сдаче общедомовых помещений, общего имущества в подземном паркинге, при размещении рекламы на фасаде дома. Вся эта схема работает ровно до тех пор, пока дело не дойдет до суда. И вот тут у ТСН возникают огромные риски.

Во-первых, неуплаченные арендные платежи «штрафы» ТСН никогда не взыщет через суд, потому что штрафы ТСН выставлять не имеет права, а доказать наличие арендных отношений также будет невозможно, потому что собственники на общем собрании не давали разрешение сдавать в аренду общее имущество.

Во-вторых, арендаторы общего имущества запросто могут потребовать через суд возврата всех уплаченных штрафов (арендных платежей), так как они взимались незаконно, а ТСН не имело права взимать штрафы (возникло неосновательное обогащение).

ТСН пытается навязать собственные штрафы

В практике известны случаи, когда ТСН устанавливало собственные штрафы, которые ограничивают права собственников и никак не соотносятся с законом. Например, штраф за обращение в правление в неприемное время, или за просрочку сдачи показаний счетчиков (это право, а не обязанность собственника), или повышенный размер пени за несвоевременную оплату коммунальных услуг.

В России уголовное и административное законодательство считается исчерпывающим, то есть, придумывать и устанавливать штрафы за нарушение каких-либо внутренних правил ТСН и ТСЖ не могут. Если кто-либо из собственников нарушает закон, нужно обращаться в соответствующие органы.

В соответствии с Жилищным кодексом, собственники могут устанавливать порядок использования общего имущества. Но, опять-таки, только в тех границах, в которых позволяет это делать закон товариществу собственников недвижимости. Устанавливать дополнительные штрафы, сверх того, что предусмотрено законом, и более того, штрафовать за нарушение норм, предусмотренных ФЗ, местным законодательством или самостоятельно принимать на себя инициативу по взысканию штрафов за совершение административных правонарушений, ни одно ТСН не имеет права. Такие действия обычно квалифицируются как самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ), при условии, если гражданину не причинен существенный вред.

Будет справедливым отметить, что самоуправство ТСЖ и ТСН в наше время очень распространено, так как ответственность представляет собой предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц — от трехсот до пятисот рублей (актуально на дату составления материала – прим.). Практика показывает, что если сотрудники ТСЖ/ТСН вернут собственнику незаконно взятый с него штраф, то могут отделаться только предупреждением. Поэтому всем очевидна выгода: можно собирать штрафы и пользоваться этими деньгами, а возвращать только при обращении собственника в правоохранительные органы или суд.

Однако и тут надо быть осторожнее. Если существенный вред все же причинен, самоуправство считается преступлением (ст. 330 УК РФ) . Видимой границей, отделяющей уголовно-наказуемое деяние от его административно наказуемого аналога, является существенность причиненного вреда. На данное обстоятельство прямо указал Конституционный Суд РФ в Определении от 21.02.2008 № 92-О-О1.

При сопоставлении преступного самоуправства и смежного с ним административного правонарушения можно прийти к выводу, что главным критерием их разграничения является различная степень общественной опасности, выражающаяся в первую очередь в причиненном существенном вреде, характеризующем преступление. Этот вред может быть разнообразным: материальным (имущественным и физическим), нематериальным (нарушение конституционных прав и свобод потерпевшего, дезорганизация деятельности учреждений и т. п.).

Данное последствие имеет оценочный характер и определяется с учетом конкретных обстоятельств дела. Если самоуправные действия не причинили существенного вреда физическим или юридическим лицам, содеянное квалифицируется как административное правонарушение. Прерогатива признания вреда существенным принадлежит суду.

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.

Общее имущество коттеджных поселков: разрешение споров при отсутствии закона

В последние полтора – два года резко увеличилось число судебных споров, связанных с общим имуществом коттеджных поселков.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова причины и последствия такой тенденции.

Постановление Конституционного суда сделало невозможным применение норм по аналогии c многоквартирными домами

В Жилищном кодексе определено понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. Такое имущество, по сути, является служебной инфраструктурой (придомовая территория, инженерные коммуникации, лестничные площадки и пр.) здания и позволяет жильцам эксплуатировать квартиры. Права владельцев помещений на такое имущество возникают в силу самого закона. Так, вместе с квартирой в многоэтажном доме новый хозяин автоматически покупает и долю служебных помещений, придомовой территории и коммуникаций. С этим все ясно. Такое имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

При этом в Жилищном кодексе ничего не сказано об общей собственности коттеджных поселков, которые активно строятся за чертой города. Ранее при рассмотрении дел, предметом которых была инфраструктура таких поселков, суды руководствовались нормами Жилищного кодекса по аналогии. То есть по статусу такое имущество приравнивалось к общей собственности в многоэтажке.

Но в ноябре 2016 года Конституционный суд (КС) принял постановление, признавшее такой подход незаконным и кардинально изменившее судебную практику. КС постановил, что режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселков. Причина в том, что такая инфраструктура относится не к одному дому и обособлена от всех коттеджей.

К тому же, строительство индивидуальных домов ведется в рамках свободных рыночных отношений. Соответственно, правовой статус общей собственности коттеджных поселений регулируется только земельным и гражданским законодательством, особого нормативного акта здесь нет. Причем любой субъект, который приобрёл такие объекты и внёс информацию о них в Единый госреестр недвижимости, автоматически становится собственником инженерных сетей, коммуникаций и земельных участков. Им может быть товарищество собственников недвижимости (ТСН), управляющая компания (УК), сам застройщик или даже третьи лица, которые не имеют отношения к поселению.

Читайте также:  Погасил кредит досрочно, могу ли вернуть страховку?

В результате владельцы коттеджей столкнулись с ситуацией, когда правовой статус общей собственности поселения находится в «подвешенном» и неопределенном состоянии. Аналогию в этом случае применять нельзя. Исходя из этого, судьи стали самостоятельно формировать правила в этой сфере.

Проблемы обслуживающих компаний

Из-за того, что общее имущество поселка имеет неопределенный статус, УК и ТСН сталкиваются с проблемой – собственники коттеджей не хотят заключать договоры на обслуживание, не допускают персонал к инфраструктуре, блокируют проезд к общему имуществу и т.д. Кроме того, при попытке взыскать долги в судебном порядке ТСН и УК попросту не могут доказать необходимость оказания своих услуг (к примеру, затраты на телефонную связь, содержание домика охраны). В свою очередь, судьи исключают из исковых требований расходы на учет электроэнергии, административно-расчетное обслуживание и пр.

Как действовать управляющей организации

Все просто: фирма, управляющая общей собственностью (или владелец коммуникаций), обращается в суд с требованием взыскать необоснованное обогащение с должников в виде расходов на содержание инфраструктуры. Других законных путей нет.

Проблемы собственников построек

Неопределенность статуса общего имущества поселка усилила «головную боль» хозяев коттеджей. Теперь мошенникам гораздо легче их провести. В силу физической обособленности инфраструктуры и инженерных сетей этот вид недвижимости стал привлекательным объектом для аферы. Ведь по договору она, как правило, строится отдельно и независимо от жилых построек, а покупатели хотят как можно быстрее стать владельцами дома и попросту не придают значения таким «мелочам». В итоге можно обзавестись коттеджем в чистом поле, где вообще нет коммуникаций – ни канализации, ни газа, ни электричества. По сути, в этом случае вместо индивидуального дома покупатель получает обычную коробку, которая не пригодна для жилья.

Но, кроме криминальных вариантов, у собственников коттеджей есть и другие проблемы в сфере общей собственности. Им приходится гораздо чаще сталкиваться с трудностями, скажем так, правового и бытового характера. Например, человек приобретает отдельно стоящий коттедж, а потом вдруг оказывается, что дом нельзя подключить к электросетям в точке присоединения.

Либо другой вариант. На участке владельца нового коттеджа застройщик, согласно плану, разместил распределительные устройства и трансформаторную будку. На этой почве возник бурный конфликт между собственником участка и другими жильцами поселка. Хозяину земли надоело, что к нему постоянно приходят электрики и работники ТСН. В результате дошло до судебного разбирательства. При рассмотрении дела оказалось, что трансформаторную будку перенести нельзя, поскольку в коттеджном поселке для нее нет земли. Граничащие с поселком участки принадлежат третьим лицам и не могут быть вовлечены в гражданский оборот. В результате суд обязал собственника земли, на которой расположена трансформаторная будка, не препятствовать в использовании общего имущества.

Наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (УК, ТСН или третье лицо) может бесцеремонно завышать стоимость обслуживания или препятствовать хозяевам в использовании коттеджа. Например, нередко можно столкнуться с ситуациями, когда обслуживающая компания устанавливает шлагбаумы, чтобы должники не могли проехать к своим домам, требуют неимоверные суммы за подключение коммуникаций или назначают большие взносы за вступление в ТСН.

Как защитить свои интересы в части пользования общим имуществом поселка

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселке

Сведения об общем имуществе создаваемого поселка можно найти в документах. В первую очередь, следует тщательно изучить проект планировки и межевания. Так, удастся понять, предусмотрены ли в поселке контрольно-пропускные пункты, тротуары, улицы, ограждения и т.д. Что касается школ, детсадов, магазинов и других объектов социального, культурного и бытового назначения, под них должна быть зарезервирована земля, которая не подлежит продаже. Если таких объектов (или участков) нет, они вряд ли когда-либо появятся. А обещаниям застройщика в этом вопросе верить не стоит.

Нужно изучить проектную документацию на инженерные коммуникации (канализация, газ, электричество и прочее) и выяснить, кому принадлежат близлежащие к поселению сети, где расположены (и есть ли в принципе) точки технологического присоединения и можно ли будет к ним подключиться.

Кроме того, необходимо в обязательном порядке прописать в договоре купли-продажи коттеджа или участка пункт, где определяется перечень предоставляемых покупателю коммуникаций, конкретный срок создания всей инфраструктуры, а также сказано, какие её элементы являются общими и на каком основании новый хозяин дома будет ими пользоваться. Также важно выяснить, инфраструктура относится к общему владению или имеет отдельного собственника.

б) Покупка дома в действующем поселке

При покупке готового дома в уже созданном поселке, где действует ТСН, необходимо изучить его устав. Он может предусматривать очень большие взносы для нового члена организации за использование общего имущества.

в) Защита интересов

Что делать в случае, если Вы уже стали жертвой застройщика, недобросовестного продавца или обслуживающей организации? Тогда изучать документы поздно. К решению проблемы необходимо привлекать государство и адвоката. Причем, если Вы давали продавцу (или застройщику) часть денег в «конверте», а инфраструктура существует только на бумаге, необходимо обращаться в полицию для возбуждения уголовного дела, поскольку это прямое мошенничество. А если Вы заключили договор с застройщиком или УК и официально оплатили все услуги, но подключение к инженерным коммуникациям так и не состоялось, необходимо обращаться в суд с иском о возврате уплаченных денег и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.

Также необходимо обращаться в суд, если обслуживающая компания (ТСН) ограничивает Ваше право доступа или проезда к общему имуществу.

Правовой нигилизм и что с ним делать

Вывод предельно краток – законодателю нужно разработать и принять нормативный акт, определяющий правовой статус общего имущества коттеджного поселка. Либо следует внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс. Сейчас же мы наблюдаем правовой нигилизм.

В результате принятия КС постановления, которое отменило применение норм по аналогии, суды и участники правоотношений фактически вынуждены самостоятельно формировать правила поведения в части общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не наилучший вариант как для владельцев домов, так и для компаний, обслуживающих инфраструктуру.

Споры о неосязаемом: громкие иски по авторскому праву

Конец апреля ознаменован празднованием дат, посвященных интеллектуальной собственности. 23 числа отмечается всемирный день книг и авторского права, а 26 апреля – всемирный день интеллектуальной собственности. Интересные случаи отстаивания своих прав – в нашей подборке.

Пират против пиратов

“Пиратские партии” существуют практически в любой стране мира. Они борются за отмену авторского права и распространение любого контента в свободном доступе. Одна из самых известных подобных организаций – Политическая пиратская партия Германии. В данном случае примечателен ее лидер – Юлия Шрамм. В политике девушка с 20 лет. Она добилась определенного влияния в Германии и открыто выступала против закона об авторском праве. Однако в возрасте 26 лет Шрамм неожиданно оказалась по другую сторону баррикад.

Оказывается, выступать за свободное распространение интеллектуальной собственности легко, только не имея такой собственности. В 2012 году Юлия написала и издала книгу “Кликни меня. Признания интернет-эксгибиционистки”, посвященную актуальным для нее вопросам свободы распространения информации. Девушка заключила контракт с издателем, книгу опубликовали и – вот незадача – она стала бестселлером. Произведение быстро распространялось в электронных библиотеках и файлообменниках.

Тут бы Юлии и обрадоваться, но лидер пиратской партии совместно с издательством неожиданно начала преследовать свой электорат. Незаконные копии книги начали удалять из открытого доступа. Это, конечно, не то, чего ожидали от главы пиратской партии и имидж политического движения был изрядно подпорчен. Проблема заключается в том, что по контракту права на книгу принадлежат издательству и перейдут к Шрамм лишь через 10 лет. А пока девушка успокаивает сторонников своей партии тем, что выдержки из книги размещены в ее блоге.

BMW и Газпромнефть: спор за алфавит

В том же 2012 году немецкому автопроизводителю BMW не понравилось название топлива G-Drive компании “Газпромнефть”. Дело в том, что в линейке баварского концерна к этому моменту имелись мультимедийная система iDrive, полноприводная трансмиссия xDrive, система управления автомобилем MDrive, задний привод SDrive и концепция движения от электротяги eDrive.

Компания BMW рассудила, что застолбила за собой право на использование любых букв со словом Drive. С этим аргументом юристы концерна заявили о намерении заблокировать бренд G-Drive. Вначале баварцы обратились в российскую палату по патентным спорам, однако ведомство поддержало “Газпромнефть”. Тогда юристы BMW направились в суд, но и здесь немцам не повезло. В инстанции пришли к выводу, что слово drive слишком распространено, чтобы заявлять о правах на него.

Алёнка vs. Алина

Самое шоколадное из представленных разбирательств началось в 2008 году, когда московская кондитерская фабрика “Красный Октябрь” обратилась в федеральную антимонопольную службу. Производитель “Алёнки” заявил о нарушении белгородской фабрикой “Славянка”, выпускавшей шоколадки “Алина”, антимонопольного законодательства.

Как было установлено в судах, фабрика “Славянка” в упаковке своего шоколада использовала аналогичную цветовую гамму с изображением девочки “в похожем цветастом головном платке, из-под которого выбивается челка”. “Красный Октябрь” требовал взыскания более 310 миллионов рублей с белгородских кондитеров.

Спор между московскими и белгородскими шоколатье дошел до Высшего арбитражного суда и был отправлен в первую инстанцию. В итоге, разбирательство длилось два с половиной года и закончилось подписанием мирового соглашения. “Славянка” прекратила выпуск “Алины” и обязалась выплатить “Красному Октябрю” 15 миллионов рублей. Последний, в свою очередь, отказался от рассчитанной судом компенсации в 37 миллионов рублей.

Спор о вымышленном персонаже

Все помнят персонажа то ли белки, то ли крысы из мультфильма “Ледниковый период”. На протяжении всех частей доисторических приключений зверек пытается добыть желудь. В 2000 году (за два года до выхода мультфильма в прокат) о своих правах на персонажа заявила довольно скандальная нью-йоркская художница Айви Суперсоник (Айви Зильберштейн). По ее словам, персонаж крысобелки был создан ею еще в 1999 году, а исполнительные продюсеры компании 20th Century Fox украли у нее идею.

Казалось бы, все обстоятельства на стороне Айви. Репортаж о претензиях художницы был показан CNN за два года до появления “Ледникового периода” на экранах. Персонажа Айви зовут Sqrat (squirrel (белка) + rat (крыса)), зверя кинокомпании – Scrat. Fox попыталась решить дело миром, однако Зильберштейн отказалась от предложенной компенсации в 300 тысяч долларов. В итоге художница проиграла в двух инстанциях, включая апелляционную.

Родился – плати

Интересная история вышла с самой знаменитой песней – поздравлением с днем рождения. “Happy birthday to you” исполняется на всех языках во всех странах мира. Тем не менее коммерческое ее исполнение без отчислений правообладателю в США запрещено. Поэтому песню редко можно услышать, например, в американских фильмах.

Авторами песни являются сестры Пэтти и Милдред Дж. Хилл. Они написали ее в 1893 году. В то время Пэтти работала директором детского сада, а ее младшая сестра в нем же была пианисткой. Изначально песня называлась “Good morning to all” и исполнялась для приветствия нового ученика в группе. Позднее права на мелодию перешли родственникам сестер, а сама песня трансформировалось в то, что знает весь мир.

Официально авторские права на “Happy birthday to you” были утверждены в 1935 году и по законам США истекут только к 2030 году. Ежегодно отчисления за коммерческое использование песни приносят правообладателям два миллиона долларов. В то же время в соседней Канаде, где действие авторского права длится 50 лет после смерти автора, срок уже истек и песня стала народным достоянием. Поэтому, если хотите снять кино про день рождения – езжайте в Канаду.

Ссылка на основную публикацию