Продажа квартиры 2 собственниками: как происходит сделка

Продажа квартиры с двумя собственниками

Человек может владеть квартирой не только единолично, но и вместе с другим человеком. В этом случае сособственники должны вместе решать все вопросы, касающиеся распоряжения жилым помещением. Если хозяева решат продать общую недвижимость, то им понадобится сделать это юридически грамотно, – иначе сделка окажется недействительной. Так как же осуществляется отчуждение квартиры, которой владеет 2 собственников?

Формы владения общей квартирой

Законодательство РФ устанавливает 2 основных формы владения общей квартирой. Это:

  1. Долевое владение. За каждым сособственником закреплена именно его доля в праве общей долевой собственности на квартиру. Это может быть 1/2, 1/6/ 1/9 доли и т.д. Доли, которыми владеют собственники, указываются в официальных документах на недвижимость (например, в выписке из ЕГРН).
  2. Совместное владение. За сособственниками документально не закрепляются никакие точные доли. Хозяева владеют, пользуются и распоряжаются квартирой как единым жилым помещением. К совместному имуществу автоматически причисляется имущество, нажитое супругами во время брака. Совместную форму владения всегда можно перевести в долевую форму владения. Для этого совладельцам необходимо либо обратиться в суд, либо составить специальное соглашение о распределении долей в добровольном порядке. Обычно при выделении долей используется принцип равенства (например, каждому из 2 собственников достается по ½ доли). Однако при желании совладельцы могут не следовать этому правилу и установить иные пропорции.

Как продать квартиру с двумя собственниками

Если квартирой владеет несколько человек, то продажа будет проходить в нестандартном формате. Здесь существуют следующие варианты.

Если собственники владеют квартирой как долевой собственностью

Содольщики могут принять решение продать квартиру вместе – одному и тому же человеку. Это наиболее простой, легкий и комфортный вариант. Сторонам не нужно совершать никаких сторонних и дополнительных манипуляций. Продавцы просто находят заинтересованного Покупателя (или нескольких Покупателей) и составляют единый договор купли-продажи. Необходимо, чтобы в тексте договора каждый сособственник был обозначен как «Продавец». Оба Продавца ставят в договоре свои подписи.

Иногда бывает так, что 1 собственник хочет продать квартиру, а 2 собственник не хочет этого делать. Если совладелец не идет на переговоры, то Продавец сможет продать лишь свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Однако перед этим Продавцу понадобится учесть право преимущественной покупки. Согласно ст. 250 ГК РФ, сначала собственность должна быть предложена другому содольщику. Такое предложение оформляется в виде письменного уведомления, которое отдается или пересылается сособственнику.

После передачи или отправки письменного уведомления возможны следующие исходы:

  1. Совладелец соглашается выкупить долю. Тогда Продавец должен будет продать долю именно ему. Между сторонами составляется стандартный договор купли-продажи, и сделка проходит в обычном порядке.
  2. Совладелец отказывается или не изъявляет никакой заинтересованности в выкупе доли в течение 1 месяца. Тогда Продавец получает возможность продать свою долю постороннему Покупателю. Между Продавцом и Покупателем составляется стандартный договор купли-продажи, и сделка проходит в обычном порядке.

У Продавца, который отчуждает только долю, всегда должно иметься документальное подтверждение того, что он учел статью 250 ГК РФ. Вот, какие документы подтверждают соблюдение Продавцом права преимущественной покупки:

  1. Если совладелец не хочет приобретать ваше имущество, попросите его оформить письменный и нотариально заверенный отказ от выкупа доли.
  2. Если совладелец не дает ответа, то Продавцу понадобится сохранить любые материалы, указывающие на то, что со своей стороны он сделал все возможное для оповещения содольщика. Это может быть копия уведомления о грядущей продаже, почтовая квитанция об отправке письма и пр. Самый надежный вариант – обратиться к нотариусу и заказать отправку письма именно через него. Если уведомление не дойдет до адресата, то нотариус выдаст вам свидетельство о невручении письма и о принятии всевозможных мер для извещения сособственника. При безвестной пропаже содольщика вам понадобится обратиться в полицию и подать сюда заявление о розыске. Также сохраните на руках копию этого заявления.

Наконец, последний из вариантов – это продажа квартиры разным Покупателям. Если собственники хотят заключить договоры с разными приобретателями, то здесь необходимо учитывать право преимущественной покупки. Т.е. сначала каждый из собственников предлагает свою долю совладельцу. Далее оба собственника взаимно отказываются от выкупа долей и передают друг другу соответствующие письменные отказы. Только после этого каждый собственник получает возможность перейти к составлению договора купли-продажи конкретно со своим Покупателем.

Если собственники владеют квартирой как совместной собственностью

Если доли не разделены между совладельцами, то это – совместная собственность. Обычно понятие «совместной собственности» связывается с понятием «брака». Если супруги приобретают квартиру на момент действительности своего брака, то эта квартира автоматически становится совместно нажитой собственностью. При этом не важно, на чье имя оформлена недвижимость.

Впоследствии такую недвижимость можно продать следующими способами:

  1. Получить письменное и нотариально заверенное согласие супруга/супруги на проведение сделки.
  2. Если супруг/супруга не предоставляет своего согласия на продажу, то совместную собственность понадобится переквалифицировать в долевую собственность. После того, как доли будут разграничены, гражданин сможет продать свою часть имущества по всем правилам, характерным для долевой собственности (включая право преимущественной покупки и т.д.).

Письменное и нотариально заверенное согласие на продажу от супруга/супруги не требуется только в следующих случаях:

  1. Супруги заранее составили брачный договор, в котором оговорили, что квартира № … по адресу … принадлежит только мужу или только жене. В этой ситуации собственнику не нужно будет согласовывать планируемую продажу ни с кем другим, т.к. он будет выступать единственным и полноправным владельцем жилья.
  2. Квартира досталась только мужу или только жене до вступления в брак. Однако здесь существуют прецеденты, – супруг может доказать, что впоследствии он принимал большое участие в судьбе жилого помещения. Например, помогал в проведении дорогостоящего ремонта, оплате задолженностей за квартиру и т.д. Если дело дойдет до судебного разбирательства, то суд вполне может встать на сторону такого супруга и даже признать спорную квартиру совместной собственностью (несмотря на то, что формально она была приобретена до брака).
  3. Квартира досталась только мужу или только жене в качестве наследства (не важно – до или после вступления в брак).
  4. Квартира досталась только мужу или только жене в качестве подарка (не важно – до или после вступления в брак).
  5. Квартира была приватизирована одним из супругов, в то время как второй супруг отказался от участия в приватизации. Здесь все просто – отказавшийся человек не является собственником, а, значит, спрашивать его согласия или разрешения на продажу не нужно. Однако помните, что человек, отказавшийся от участия в приватизации, все равно сохраняет право пожизненного проживания в приватизированной квартире. Это может стать препятствием при поиске Покупателя.

Документы, необходимые при продаже квартиры с двумя собственниками

Комплект документов будет несколько отличаться в зависимости от того, как именно отчуждается квартира. Существует стандартный перечень документов, который требуется для любой сделки купли-продажи недвижимости:

  1. Правоустанавливающий документ на жилье (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о приватизации и т.д.).
  2. Правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН).
  3. Договор купли-продажи между Продавцом и Покупателем.
  4. Паспорта всех участников сделки (Продавцов, Покупателей).
  5. Кадастровый и технический паспорт на квартиру.
  6. Выписка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  7. Архивная выписка из домовой книги, где содержатся сведения о прописанных и временно выписанных лицах.

Другие документы предоставляются опционально и при определенных обстоятельствах:

  1. Если продается не вся квартира, а только невыделенная в натуре доля – подтверждение того, что Продавец учел право преимущественной покупки. Подтверждениями выступают письменный и нотариально заверенный отказ совладельца от приобретения, свидетельство нотариуса об отправке совладельцу письма определенного содержания и т.д.
  2. Если продается квартира, относящаяся к совместно нажитому имуществу, – письменное и нотариально заверенное согласие супруга либо брачный договор.
  3. Если продается квартира, которой полностью или частично владеет несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин, – согласие Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки. От собственника 14-18 лет также понадобится получить его собственное письменное согласие на проведение сделки.

Как составить договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками

После сбора всех необходимых документов стороны могут переходить к составлению договора купли-продажи квартиры. ДКПК не имеет установленного государственного образца, однако сюда рекомендуется включать следующую информацию:

  1. Дата и место составления договора.
  2. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца. Если Продавцов несколько (например, супруг и супруга, которые вместе продают совместно нажитую собственность), то вписываются персональные сведения каждого из них.
  3. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя.
  4. Идентификационное описание квартиры (адрес, этаж расположения, общий метраж, жилая площадь, нежилая площадь и т.д.). Если квартира разделена на доли, необходимо указать, какой долей владеет каждый сособственник.
  5. Стоимость квартиры. Стоимость необходимо рассчитать заранее, еще на этапе сбора документов и подготовки сделки к ее проведению. Продавец может установить стоимость квартиры, если проанализирует ситуацию на рынке недвижимости или обратится к услугам независимого оценщика.
  6. Порядок внесения средств за квартиру. Здесь описывается, как, когда и в какой валюте Покупатель должен уплатить деньги Продавцу. Стороны могут договориться о наличном расчете, о расчете через банковскую ячейку, о расчете через аккредитивный счет. Продавец и Покупатель самостоятельно устанавливают, на каком этапе сделки деньги подлежат уплате – до перерегистрации права собственности в Росреестре или после нее.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Ответственность за нарушение установленных договоренностей.
  9. Порядок разрешения конфликтов и споров.
  10. Пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре.
  11. Пункт, подтверждающий дееспособность и вменяемость сторон.
  12. Подписи участников сделки.

После подписания договора и его заверения у нотариуса (последнее – при необходимости) Покупатель обращается в Росреестр или МФЦ со всеми документами. За регистрацию 1 договора купли-продажи понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Переход права собственности будет зарегистрирован госслужащими в течение 3-12 дней (в зависимости от обстоятельств и условий подачи). Наиболее быстро регистрируются договоры, которые уже были проверены и заверены нотариусом.

Продажа квартиры с двумя собственниками

Чтобы продать квартиру в долевой или совместной собственности двух лиц, необходимо знать некоторые нюансы сделки и специфику составления договора купли-продажи. Без соблюдения положений Гражданского кодекса соглашение может быть признано недействительным, поэтому необходимо четко знать ответы на вопросы: нужно ли нотариальное удостоверение сделки при продаже квартиры от 2 лиц, сколько договоров составляется, какова последовательность действий при продаже жилья от нескольких лиц.

Специфика сделки при продаже квартиры в долевой или совместной собственности

Недвижимость становится объектом собственности нескольких лиц в следующих случаях:

  1. Приобретение супругами после заключения брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супругам принадлежит по половине имущества. Каждый из них может инициировать продажу целой квартиры, но при одном условии — наличие согласия второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевую собственность супругами
  2. Приватизация. При этом собственниками становятся все участники. Каждого из них наделяют определенной долей имущества, тогда жилье становится долевым, или не наделяют, и квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, жилья
  3. Передача по наследству. Наследодатель имеет право оставить недвижимость по завещанию нескольким лицам, а если документ не был составлен при жизни, имущество достается ближайшим родственникам, например — супругу и ребенку. В этом случае наследополучатели становятся содольщиками, обладающими равными частями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в собственность по наследству
  4. Приобретение по договору долевого участия. Если все содольщики вносили определенную сумму в счет стоимости объекта, каждый из них получит свою часть квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Как продать квартиру с двумя собственниками

Порядок продажи квартиры от 2-х содольщиков и жилья, находящегося в совместной собственности, будет несколько разниться.

Продажа квартиры 2-мя собственниками-содольщиками

Если каждый из совладельцев обладает долей, размер которой четко определен, порядок распоряжения имуществом регулируется ст. 246 ГК РФ. Собственники должны придерживаться 2 основных правил:

  • Нельзя оформить продажу, не уведомив второго совладельца. Исключительные ситуации — когда человека не удалось разыскать или он сознательно избегает уведомления о продаже.
  • При распоряжении имуществом совладелец имеет право распоряжаться только принадлежащей ему частью квартиры. Продажа целиком возможна, если содольщики договорились о продаже и оба готовы совершить сделку.
  • Продавать квартиру нужно с учетом положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Это значит, что другой совладелец — первый в очереди покупателей на недвижимость. Ему предоставляется 1 месяц на принятие решения, после чего он может либо купить долю, либо отказаться. При обоюдной продаже и оформлении одного договора несколькими собственниками получать письменное согласие друг друга не нужно. Однако если предполагается, что оба совладельца захотят заключить свой вариант договора, им нужно получить письменные согласия для предоставления Росреестр.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности 2-х лиц

Если у недвижимого имущества 2 совладельца, и доли не определены, собственность является совместной. Каждый имеет равные права на квартиру. Если собственников 2, значит и принадлежит им условно по 1/2.

При продаже такого имущества необходимо соблюсти правила:

  1. Квартира может быть оформлена на одного супруга, но если она приобретена в период брака, собственник, заключающий сделку, должен иметь согласие второго супруга на продажу. Оно должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
  2. Если недвижимость оформлена на 1-го супруга, находящегося в разводе, но доли в совместно приобретенной квартире не выделены и имущество не поделено, продавец также должен получить согласие бывшего супруга на продажу.
  3. Если квартира оформлена на мужа и жену (или приватизирована ими без выделения долей каждого), оба они вписаны в документы в качестве собственников, согласия на продажу не оформляются. Совладельцы ставят подписи в договоре о продаже, и этого достаточно.
Читайте также:  Чем занимается Леня Голубков — артист Владимир Пермяков

Порядок действий при продаже недвижимости 2 собственниками

Итак, при продаже квартиры, находящейся в законном распоряжении 2 лиц, необходимо:

  1. Изучить конъюнктуру рынка, определить цену продажи.
  2. Подать объявление в газеты, на сайты или привлечь риелтора.
  3. Оговорить с покупателем особенности проведения сделки. Если предполагается заключение разных договоров купли-продажи, необходимо получить письменное согласие содольщика. При нахождении имущества в совместной собственности также потребуется оформление письменного согласия на продажу.
  4. При необходимости — оформить предварительный договор купли-продажи, добавить сведения о внесении задатка (аванса).
  5. Оплатить госпошлину за составление основного договора.
  6. Оформить передаточный акт, смотровой лист.
  7. Подписать соглашение о продаже и заверить его у нотариуса.
  8. Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумму можно будет забрать только после оформления перехода права собственности).
  9. Оплатить госпошлину, подать документы в Росреестр для перерегистрации права собственности.
  10. Получить выписку из ЕГРН.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры от 2 собственников

Договор купли-продажи недвижимости — это документ, согласно которому одна сторона обязуется передать объект (квартиру, земельный участок, дом) в собственность другой. Ценность недвижимости продавец волен обозначить самостоятельно или привлечь для этого специалиста-оценщика.

Соглашение составляется в 3 экземплярах в соответствии с правилами, установленными § 7 ГК РФ. Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, в договоре содержится информация:

  1. Название договора, место и дата его подписания.
  2. ФИО одного собственника, если квартира оформлена на него, или обоих содольщиков, их паспортные данные.
  3. Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, детально описать квартиру: на каком этаже расположена, сколько в ней жилых и нежилых комнат, их площадь. Если объект продается 2-мя содольщиками — указать долю каждого в общей собственности.
  4. Указание стоимости имущества. Необходимо обозначить общую стоимость квартиры и конкретизировать цену имущественных долей каждого из собственников.
  5. Определить порядок уплаты. В пункте конкретизируется, когда вносится оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда передаются деньги — до оформления права собственности или после, нужно ли при этом арендовать банковскую ячейку.
  6. Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
  7. Сведения о дееспособности продавца и покупателя.
  8. Подписи сторон соглашения.

Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, один покупатель)

Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, два покупателя)

Какие нужны документы для оформления договора

При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

  • паспорта владельцев;
  • свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
  • техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
  • договор купли-продажи;
  • передаточный акт;
  • выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
  • дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

  • разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
  • согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
  • согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
  • согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
  • при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
  • если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.

Нюансы при продаже коммунальной квартиры

Такая форма собственности постепенно себя изживает, однако в некоторых населенных пунктах все еще есть довольно большие 6-ти и даже 9-ти комнатные квартиры, являющиеся коммунальными. Их отличие от объектов долевой собственности том, что каждая комната имеет одного собственника, то есть имеющиеся доли выделены в натуре. Сейчас процедура преобразования квартиры в коммуналку невозможна: требуется оборудование отдельного входа, обустройство индивидуальных коммуникаций, но пока коммуналки существуют, их будут продавать.

Договорившись о продаже, собственники выигрывают, повысив цену квартиры, ведь отдельные комнаты стоят на треть дешевле, чем можно выручить при продаже объекта целиком.

Нужен ли нотариус

Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.

  1. Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
  2. При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.

Тариф, госпошлина

Если процедура обязательна, госпошлина составит 0,5% от стоимости договора, но в пределах 300-20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Пример. Содольщики продают квартиру и решают, как же выгоднее – составить 1 договор о продаже, или 2. Стоимость имущества составляет 3,4 млн. руб., доли равны. Госпошлина за один договор о продаже от 2-х собственников будет стоить:

0,5% Х 3,4 млн. руб.= 17 тыс. руб.

Если будет составляться 2 разных договора, то госпошлина за один договор снизиться вдвое, поскольку расчет будет производиться от стоимости половины квартиры:

1,7 млн. руб. Х 0,5% = 8500 руб.

За техработы по составлению одного договора нотариус запросил оплатить 3 тыс. руб., а за 2, соответственно — 6 тыс. руб.

Из этого следует, что один договор обойдется дешевле, но в некоторых случаях выгоднее составлять 2 отдельных документа, например, если стоимость каждой доли не одинакова.

Если нотариус просит заплатить за 2 отдельных договора сумму, в 2 раза большую, чем при продаже объекта целиком, нужно обратиться к другому специалисту, поскольку расчет стоимости госпошлины при продаже ½ доли должен производиться от цены половины объекта. Соответственно и госпошлина будет вдвое меньше.

За помощь в составлении договора нотариус возьмет от 2 тыс. руб. В Москве подобная услуга дороже — в пределах 10 тыс. руб.

Но все это касается только договоров, где нотариальное заверение обязательно. Если стороны решили заверить простой договор по своей инициативе, платить придется больше (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Сумма колеблется в зависимости от цены недвижимости:

Цена договора

Процент от стоимости квартиры с вычетом
(для посторонних лиц)

Для близких родственников

3000 + 0,4% от стоимости

7000 + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

3 000 р. + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

Выше 10 млн. руб.

25 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.)

23 000 + 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.)

Предельная сумма нотариального тарифа для третьих лиц — 100 тыс. руб., для родственников — 50 тыс. руб.

При оформлении договора оплата за услуги нотариуса варьируется в пределах 2-10 тыс. руб.

Впоследствии договор подлежит обязательной госрегистрации. На этом этапе затраты несет покупатель. Госпошлина равна 2000 руб. Если собственников 2, а договор 1, госпошлина делится соответственно размеру долей.

Обратите внимание! С 01.02.2019 г. нотариус сам проводит регистрацию договора. Он должен направить документы в Росреестр в электронном виде в течение того же дня, в который совершалась сделка, или в бумажном виде в течение 2 последующих дней. По закону оплата за данную услугу не предусмотрена. Стороны должны внести только сумму за госрегистрацию (2000 руб. за получение бумажной выписки ЕГРН или 1400 руб. за подачу документов в электронном виде).

Налоги

Продажа квартиры подразумевает получение дохода, а значит, придется оплатить налог — НДФЛ в размере 13%. Однако есть некоторые нюансы:

  • если недвижимость была куплена до 2016 г., или же после этой даты, но получена путем приватизации, дарения, получения наследства или по договору пожизненной ренты, срок владения для освобождения от уплаты налога должен быть не менее 3 лет;
  • если квартира куплена после 2016 г., срок владения для освобождения от налогообложения — 5 лет и более.

Продавец может воспользоваться налоговым вычетом, равным 1 млн. руб., или же вычетом в размере покупной стоимости продаваемого жилья, но при условии предоставления соответствующих документов. Содольщикам, которые намерены получить вычет в размере 1 млн., выгоднее заключить отдельные договора купли-продажи. В противном случае льгота в 1 млн. руб. будет поделена между ними пропорционально долям в имуществе.

Без изучения законодательства трудно разобраться в понятиях совместной долевой собственности, не говоря уж о составлении договора по отчуждению имущества с соблюдением всех правил. Допущенные по незнанию ошибки, например, игнорирование интересов несовершеннолетнего или мнения содольщиков о продаже, может привести к оспариванию сделки.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности – ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Читайте также:  Пенсионный фонд будет работать на платформе блокчейнинга

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Как продать квартиру с двумя собственниками?

Недвижимость может принадлежать как одному владельцу, так и сразу нескольким. Согласно законодательству Российской Федерации это вполне законное действие. Сама продажа или покупка данного жилья имеет множество нюансов и зачастую у покупателей возникает много вопросов касательно того, как проводить процедуру переоформления прав собственности, насколько сложно это. Рассмотрим в статье все ключевые моменты.

Нюансы продажи квартиры с двумя собственниками

Для того чтобы понимать, что такое квартира с двумя собственниками и какие особенности подобного владения, необходимо различать в какой собственности она находится:

  • в совместной – это когда квартира является во владении двух людей, которые имеют полностью все равные права на неё без выделенных долей;
  • в долевой – это когда квартира разделена между её владельцами (к примеру, супругами или родственниками). Размер площади, которая принадлежит каждому из владельцев зависит от того, как она была приобретена или какая часть по наследству была отписана тому или иному гражданину. Владеют лица в зависимости от занимаемой квартирной площади.

Продажа квартиры двумя долевыми собственниками

Рассматривая случай долевой собственности квартиры стоит отметить, что продавцами будут выступать оба её владельца. Квартира же будет продаваться полностью, без разделения на её доли. Любая подобная сделка фиксируется каждой из сторон у нотариуса о том, что нет никаких разногласий или прочих претензий между её владельцами.

Конечно же, существуют случаи, когда только один из долевых собственников желает продать свою часть недвижимости. У второго её совладельца законодательством предусмотрено право на её покупку вне очереди. В случае если он не желает этого сделать в течение одного месяца, необходимо будет написать письменный отказ для государственных служб, что ни в коем случае не были нарушены права.

Продажа квартиры двумя совместными собственниками

Право совместной собственности, как правило, возникает у родственников. Если быть точным, то согласно Семейному Кодексу Российской Федерации данный вид общей собственности предусмотрен между лицами, которые состоят в браке.

Когда продаётся квартира, которая находится в совместной собственности, то обязательно должно быть предоставлено письменное соглашение супруга/супруги. Без данного документа сделка может быть аннулирована в ходе судебного разбирательства.

Когда не требуется согласие супруга?

  1. если ранее был составлен и подписан брачный контракт. В данном документе прописывают все права обеих сторон и то, в каком статусе они владеют своим имуществом;
  2. если недвижимость была получена одним из супругов в качестве наследства, дарения, приватизации или если государство ранее передало квартиру в право собственности лица.

Что делать, если одним из собственников является ребёнок

В данном случае сделка мало чем отличается от обычной. Единственным важным моментом будет взятие родителями разрешения из органов опеки. Прежде всего это делают с целью контроля правомерности данного действия, и чтобы права ребёнка не были нарушены.
Если разрешения не будет, саму сделку не зарегистрируют.

Как происходит оформление сделки

Оформление сделки купли-продажи квартиры с двумя владельцами имеет стандартную процедуру:

  1. Составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости.
  2. Составляется основной договор.
  3. Подписывается договор всеми сторонами, которые участвуют в данной сделке.
  4. Подаётся пакет документов с заявлением в государственное учреждение для регистрации прав.
  5. Стороны получают решение, свидетельство и регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности

Согласно законодательству Российской Федерации, для подобных сделок существует установленная нотариальная форма продажи недвижимости. В случае если владельцы выявили волю и обратились одновременно к нотариусу с просьбой подготовить документы к продаже, то, как правило, нотариус не требует письменное согласие сторон. Договор будет заключён в виде единого документа без разделения.

Если стороны обратятся в нотариальную контору в разное время, то в таком случае специалист потребует уведомить других совладельцев о намерении продажи своей доли в недвижимости. А также ему необходимо будет получить отказ или соглашение на приобретение доли в квартире. Лучше всего прописать какую сумму получит каждый из них, для того чтобы в дальнейшем не возникало никаких претензий.

При заключении договора купли-продажи недвижимости обязательно нужно будет прописать всех продавцов (владельцев) квартиры.

Как продать квартиру, если два собственника при долевой собственности

Для того чтобы продать квартиру, которая находится в долевой собственности необходимо знать, что нужно будет сделать на этапе подготовки документов, какие документы понадобятся и как уплачиваются налоги.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Порядок действий

Для того, что продать квартиру в долевой собственности владельцам необходимо провести следующую процедуру:

  1. Подготовить весь необходимый пакет документов.
  2. Отправить или передать уведомление с условиями, ценой другого совладельца.
  3. Получить отказ или согласие в течение одного месяца.
  4. Если совладелец согласился, то оформлять с ним договор купли-продажи квартиры. Если не согласился, то получить отказ от покупки части квартиры.
  5. Подать документы в регистрацию.
  6. Получить свидетельство о переходе права собственности.
  7. Зафиксировать данный документ в Росреестре.

Необходимые документы

Специальный пакет документов, который необходимо будет собрать продавцу перед продажей квартиры состоит из:

  1. Свидетельство о праве собственности на данную часть квартиры (договор приватизации, договор дарения или унаследования).
  2. Письменное уведомление другого совладельца о намерении приобрести часть в квартире или его отказ от неё.

Уплата налогов

Обязанность по уплате налога лежит на плечах покупателя. Если же собственник владеет квартирой более пяти лет, то он по закону имеет право на вычет из цены сделки налога в размере 1 млн рублей.

Стоит отметить, что минимальный срок владения квартирой для получения права вычета уже уменьшён до трёх лет в случаях, если:

  • продавец получил квартиру на основании пожизненного содержания предыдущего владельца;
  • если новый владелец унаследовал данное жильё или получил в результате дарения от родственника;
  • если владелец получил квартиру в результате приватизации.

Как продать квартиру, если два собственника при совместной собственности

Продажа квартиры, которая находится в совместной собственности имеет ряд нюансов, которые отличают её от обычной процедуры. Прежде всего это касается порядка действий при заключении и оформлении самой сделки, а также есть дополнительные документы, которые продавцу необходимо будет предоставить. Касательно уплаты налогов, то платятся они так же, как и при обычной продаже квартиры.

Порядок действий

Для того чтобы продать квартиру, которая находится в совместной собственности, необходимо выполнить следующее:

  1. Получить письменное подтверждение о согласии второго собственника на продажу недвижимости. Данное соглашение обязательно должно быть заверено у нотариуса.
  2. Подготовить необходимый пакет документов.
  3. Заключить договора купли-продажи квартиры с покупателем.
  4. Подать документы на регистрацию.
  5. Получить уведомление о регистрации прав собственности.
  6. Зафиксировать данное решение в Росреестре.

Необходимые документы

  1. Свидетельство о праве собственности на данную часть квартиры (договор приватизации, договор дарения или унаследования).
  2. Письменное соглашение другого совладельца (нотариально заверенное).

Можно ли продавать квартиру, если один из собственников против

Для того чтобы продать квартиру в долевой собственности необходимо действовать исходя из того, кто возражает:

  • если квартира находится в долевой собственности и один из её совладельцев не воспользовался возможностью выкупа второй части квартиры в течение одного месяца, то он должен написать отказ и данное право переходит третьим лицам. Стоит отметить, что продавать квартиру нужно по той цене, которая была заявлена второму совладельцу;
  • если владельцы находятся в совместной собственности на квартиру, то без согласия стороны ни один из собственников не сможет продать жильё.

Что делать во втором случае? Обычно специалисты советуют следующие варианты развития события:

  1. Перевести совместное владение жильём в долевое.
  2. Предложить денежное вознаграждение в размере стоимости половины жилья за отказ от совместного владения квартирой.

Особый вид долевой собственности: коммунальная квартира

Одной из самых распространённых видов собственности является долевая собственность коммунальной недвижимости. В данном случае доли между совладельцами делятся согласно площадям, на которых они проживают и которые по закону им были выделены. Что касается площади, которая пребывает в общем пользовании и владении (кухня, коридор, санузел), то, как правило, они не распределены. В случае если одни из долевых владельцев коммунальной квартиры решил её продать, ему необходимо будет закрепить эти доли в общих местах. Данную процедуру поможет оформить нотариус. Обязательным является согласие всех собственников данной коммунальной квартиры.

Покупателям нужно обязательно обратить внимание на этот момент, поскольку без выдела общей собственности продать свою комнату в коммуналке владелец не имеет права.

А также важным нюансом является и то, что все соседи проживающего (долевые совладельцы) должны дать письменное согласие на продажу квартиры или же отказ от её покупки. Они также имеют преимущественное право покупки части квартиры перед третьими лицами, как и в обычной покупке квартиры с двумя собственниками.

Читайте также:  Почему звезды ходят на ток-шоу, где их обсуждают: мнение экспертов

Как продать квартиру, если есть несколько собственников или покупателей

В России невероятное распространение получила долевая собственность. Но как составить договор купли-продажи, если несколько собственников недвижимости собираются ее продать (купить) и выражают полное согласие со сделкой? Ответ ищите в этой статье.

Как заключить договор купли-продажи, если есть несколько собственников квартиры

Кажется, что нет принципиальной разницы в том, сколько именно лиц участвует в сделке покупки или продажи недвижимости с каждой из сторон. И многие совершают типичную ошибку – неосмотрительно подходят к заключению договора, что влечет за собой значительные проблемы.

В ситуации нескольких собственников следует рассматривать в 2-х вариантах договор купли-продажи (далее – «ДКП»). В первом подразумевается, что сразу несколько лиц владеет жильем, которое они решили продать по ДКП. Во втором – недвижимость приобретается несколькими собственниками. В каждом случае имеются определенные нюансы. И потому следует рассмотреть обе ситуации.

Как продать квартиру с несколькими собственниками

Основная особенность такой сделки – покупатель приобретает не всю квартиру целиком, а по долям. Но это не значит, что с каждым собственником придется заключать отдельный документ (хотя законом это не запрещено). Достаточно составить единый договор, но с несколькими сторонами. Его содержание отличается от «стандартного» ДКП (о нем рассказывается в этом материале):

  • перечисляются все продавцы – собственники долей;
  • в предмете договора указывается, кому, на каком праве и какая доля принадлежит;
  • отдельно прорабатывается цена и порядок расчетов с каждым из продавцов;
  • указывается, кто именно передает ключи от квартиры, в какой срок освободит жилплощадь.

Важно! Данные соглашения, несмотря на кажущуюся простоту, обладают рядом нюансов. Настоятельно рекомендуется проводить юридическую экспертизу сделки с привлечением профессионального юриста.

Чтобы понимать особенность данных сделок, можно изучить типовой договор купли-продажи квартиры у несколько собственников – образец документа представлен на нашем сайте. Подобный документ можно найти и в Росреестре.

Но все вышесказанное относится лишь к ситуациям, когда имеется долевая собственность. Но в наше время все еще встречаются квартиры, где доли в праве не определены и не выделены. Покупка такой квартиры не обязательно потребует предварительного определения долей. Просто каждый из собственников продает свое право в общей собственности, причем сделка оформляется единым договором.

И еще один важный момент – присутствие в сделке лиц, которые в силу объективных обстоятельств защищены законом. Например, потребуется заручиться согласием органов опеки (и указать на наличие этого согласия в ДКП), если одним из продавцов выступает несовершеннолетний.

Жилье покупает несколько человек

Основное отличие от обычной сделки – единомоментное исполнение сразу несколькими покупателями, которые в самом договоре указывают, какая доля достается каждому из них. Но при этом расчеты с продавцом и регистрация прав на свою долю производится каждым из покупателей.

Это немного неудобно для продавца, так как существенно возрастают риски быть обмануты. Впрочем, и покупатели часто рискуют, покупая квартиру у нескольких продавцов одновременно.

Как безопасно продать квартиру, если есть несколько собственников

При подобных сделках есть повышенные риски для каждой из сторон договора. Поэтому стоит знать основные из них, чтобы своевременно предпринять меры к их снижению. Покупателю следует выяснить:

  • сколько реально есть собственников у недвижимости – бывает, что фактических собственников много больше, чем продавцов;
  • полномочия лица, с которым обсуждается сделка – в определенных ситуациях далеко не все собственник согласны с ценой или вообще с фактом продаж;
  • наличие несовершеннолетних собственников, имеется ли разрешение органов опеки – иногда опека выступает против сделки, что грозит срывом исполнения договора.

Но продавцы в определенных ситуациях тоже рискуют. Поэтому им нужно убедиться, что каждый из покупателей готов и согласен приобрести недвижимость и располагает средствами для этого. Оптимальным вариантом будет требование задатка с каждой из сторон, а основные обязательства прописать в предварительном ДКП. И, разумеется, проконтролировать исполнение сделки с помощью банка, а сам договор удостоверить нотариально.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи при нескольких собственниках

В случае, если сделка все же состоится, юристы рекомендуют заключать предварительный ДКП с каждым из участников. Это позволит:

  • заключить сделку именно на тех условиях, которые обсуждаются на переговорах о ней;
  • обезопаситься от срыва сделки в связи с тем, что кто-то из участников передумает продавать или покупать недвижимость – предварительный ДКП позволит через суд принудить лицо к совершению сделки;
  • в самом договоре тщательно идентифицировать квартиру, право собственности на нее, всех участников договора.

Как показывает юридическая практика, правильно заключенный предварительный ДКП становится залогом того, что сделка состоится, и не будет оспариваться. Ведь многое может «вылезти» как раз на стадии разработки документа. Поэтому юридическое сопровождение строго обязательно. Рисков в такой ситуации в 2-3 раза больше, чем при участии всего 2-х лиц – с каждой из сторон договора по одному.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

  • совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
  • долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва
+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры. Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы.

Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости. При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья. То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.

Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.

Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:

  • описание жилого помещения;
  • информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • информацию о действующих обременениях на квартиру (арест, ипотека, аренда);
  • сведения о ведущихся судебных спорах относительно данного жилья.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

  • справку из ЖЭКа о том, что все проживающие в квартире сняты с регистрационного учета;
  • расширенную выписку из домовой книги;
  • справку из паспортного стола ФМС о лицах, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных по месту пребывания).

Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:

  • лица, проходящие военную службу;
  • лица, находящиеся в местах лишения свободы по приговору суда;
  • несовершеннолетние, помещенные в детские воспитательные учреждения;
  • престарелые и больные люди, находящиеся в специализированных учреждениях.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности.

Договор купли-продажи квартиры в общей собственности

Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости. В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.

Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:

  • объект продажи (квартира, комната);
  • местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
  • жилая и общая площадь;
  • этаж, где находится квартира;
  • кадастровый номер объекта недвижимости.

В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек. Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры. После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка.

Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском. Чем серьезнее подойдет покупатель к проверке титула и «истории» квартиры, тем меньше шансов потерять собственные деньги и моральные силы в многочисленных судебных процессах.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Ссылка на основную публикацию