07.02.2020

Как работает компенсационный фонд застройщиков?

Компенсационный Фонд для дольщика

214 ФЗ в последних редакциях представил новую гарантию для дольщиков, позволяющую не потерять вложенные деньги — государственный компенсационный фонд, созданный для того, чтобы предоставить финансирование для проблемных проектов новостроек. В этой статье мы расскажем о компенсационном фонде долевого строительства по 214 ФЗ: каков размер отчислений застройщиков в него, и как дольщику получить компенсацию из Фонда.

Как работает компенсационный фонд долевого строительства

Компенсационный фонд под управлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» заменил ранее существовавшее страхование ответственности застройщика. Положения о фонде впервые появились в редакции закона «О долевом строительстве», введённой законом 218 ФЗ с 30 июля 2017, однако полноценную деятельность фонд начал с 20 октября 2017 года.

По новым правилам, с каждого ДДУ застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд долевого строительства. Без этого договор долевого участия не будет зарегистрирован и не вступит в силу.

Кто обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд

Компенсационный фонд участников долевого строительства был зарегистрирован и начал действовать 20 октября 2017 года. Однако уплата взносов в него обязательна только для тех проектов, где первый договор долевого участия был подан на регистрацию после этого числа. Начиная с 21 октября 2017 регистрация договоров долевого участия по таким проектам осуществляется только при условии оплаты застройщиком обязательных взносов.

После перехода застройщиков на использование счетов эскроу с 1 июля 2019 года, отчисления в Компенсационный фонд по 214 ФЗ перестанут быть необходимыми.

Размер взноса в компенсационный фонд

Сумма отчислений застройщика в фонд составляет 1,2 % от цены каждого ДДУ в отношении квартиры. В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 ФЗ может быть увеличен — обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов.

Если цена квартиры увеличивается по какой-либо причине, застройщик обязан доплатить средства соразмерно увеличившейся сумме.

В некоторых случаях средства из компенсационного фонда возвращаются застройщику:

ДДУ не зарегистрирован по какой-либо причине,
стороны отказались от сделки
ДДУ был заключен, но впоследствии расторгнут.

Компенсация из фонда долевого участия

Собранные в фонд средства могут быть использованы для выплаты компенсаций дольщикам, не получившим квартиры либо для того, чтобы оплатить достройку проблемного дома. Выбор между этими двумя способами осуществляет общее собрание участников долевого строительства, проводимое в соответствии с правилами закона 214 ФЗ, когда застройщик становится банкротом. Некоторую часть денег оставляет себе Фонд защиты прав граждан для поддержания своей деятельности.

Выплата компенсаций дольщикам производится только в случае, если суд признал застройщика банкротом, и при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их договоры долевого участия. Для выплаты необходимо также, чтобы чтобы общее собрание дольщиков приняло соответствующее решение.

Для расчета суммы выплаты используется:

количество метров жилой площади, приобретенной гражданином в данном доме (но не более 125 кв. м.),

среднюю рыночную стоимость квадратного метра в новостройке в данном регионе, рассчитанную по утвержденной органами статистики методике.

Если цена договора не превышает рассчитанный по приведенной выше формуле максимум, дольщик получит назад всю цену договора. Если же сумма превышена, дольщик получит только сумму, установленную законом.

В отношении нежилых помещений отчисления не производятся, но и дольщики не имеют права на возмещение за счет средств фонда в случае проблем со стройкой. Также не получат выплат дольщики, которые приобрели права по ДДУ путем уступки, совершенной после начала банкротства застройщика.

Контроль Фонда за деятельностью застройщика

Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома. Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям. Если Фонд обнаруживает нарушения закона, он незамедлительно уведомляет о таком нарушении органы строительного надзора и Росреестр, которые принимают необходимые меры по 214 ФЗ.

На сайте наш.дом.рф будущие покупатели квартир могут проверить, какая информация о застройщике имеется у Фонда.

Несмотря на недавнее начало деятельности, фонд участников долевого строительства уже активно собирает средства с застройщиков. Однако нельзя забывать, что после перехода на расчёты с дольщиками через эскроу счета, пополнение Фонда прекратится. В связи с этим, пока непоятно, насколько эффективной окажется эта мера защиты дольщиков.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Что важно знать о компенсационном фонде долевого строительства

Схема призвана не просто защитить интересы граждан, но и сохранить объемы строительства. Фактически, это аналог АСВ (расшифровка: Агентства страхования вкладов), предусмотренный для объединения и плавной замены действующих механизмов, которые обеспечивают банковские гарантии, взаимное страхование ответственности строительных компаний, а также страхование договоров ДУ.

Средства фонда при банкротстве организации первоочередно направляются на возмещение ущерба гражданам или на завершение проблемных долгостроев (выбор осуществляется на собрании дольщиков). Затем в очереди – соинвесторы по реализации новостроек, которые занимались прокладкой инженерно-технических сетей и других коммуникаций за собственный счет (хотя остается вероятность, что они компенсации не получат). В итоге риски физлиц при оформлении квартир в новых жилых комплексах значительно снижаются. Но и тут есть свои нюансы.

Что такое компенсационной фонд долевого строительства?

Это относительно новый, усовершенствованный инструмент, который, как и эскроу-счета, разработан для защиты покупателей новых квартир. Действует с конца 2017 г. в форме публично-правовой структуры, но продолжает регулироваться поправками в отдельные акты законодательства.

Формируется на основе средств, уплаченных девелоперами в виде страхования каждого ДДУ. В противном случае договор не вступит в силу (не зарегистрируется). В результате объем фонда за год может достигать 40-50 млн.руб. Естественно, он предполагает кардинальное изменение работы девелоперов, однако обеспечивает возмещение убытков участникам долевого строительства и сдачу объекта даже при неисполнении компанией возложенных на нее обязательств.

Главные направления деятельности:

сбор и контролирование средств, полученных от девелоперов;
выплаты в виде компенсаций дольщикам;
полномочия арбитражного управляющего в делопроизводстве, когда стройорганизация обанкротилась (если она осуществляла взносы в компенсационный фонд долевого строительства как минимум по одному комплексу);
выдача займов (включая беспроцентные) либо оказание финансовой поддержки новой компании, которая готова принять соответствующие обязательства и завершить реализацию объекта.

В июне 2019 года был принят закон, в соответствии с которым выплаты по устаревшему «договору поручительства», а точнее заключенному застрахованному договору до 20.10.2017 г. (даты начала деятельности фонда), также станут обязанностью этой структуры. Детальный механизм, описывающий передачу обязанностей страховщика, отражен в законах по защите прав дольщиков от 27.06.2019 №153-ФЗ и №151-ФЗ.

Обязательные взносы в компенсационный фонд

Взнос, который застройщик должен внести в компенсационный фонд долевого строительства составляет 1,2% от цены квартиры – каждого оформленного договора долевого участия. Впредь допускается увеличение размера взноса до 3-6% или изменение суммы федеральным законом. При повышении стоимости жилья девелопер за собственный счет обязан доплачивать разницу (соразмерно увеличению). Однако сумма отчислений не должна быть включена в ДДУ либо отражаться в виде затрат на себестоимости строительства и конечной цене жилья.

Оплата производится перед тем, как ДДУ будет зарегистрирован. Если обязательный взнос не внесен, Росреестр откажет в регистрации договора. А если он не зарегистрирован по другой причине или впоследствии расторгнут, то застройщику средства возвращаются.

Отметим, что взносы обязательны только для объектов, где первый договор был подан после 20.10.2017 г., когда фонд начал свою деятельность. После перехода на счета эскроу, отчисления в Компенсационный фонд по 214-ФЗ перестанут быть необходимостью.

Как фонд работает?

Механизмы выдачи денег на завершение объектов, как и возврата средств обманутым дольщикам достаточно просты. Управляет ими госструктура, а не частные фирмы, что уже дает определенные гарантии. Благодаря фонду, даже при банкротстве девелопера появится реальный шанс возвести здание.

Компенсационный фонд долевого строительства осуществляет строгий контроль за деятельностью застройщика. Он имеет право надзирать за каждым этапом строительства здания и проверять соответствие девелопера требованиям, установленным ФЗ-214. При обнаружении нарушений, будут уведомлены органы строительного надзора и Росреестр, которые примут необходимые меры. Кроме того, фонд вносит соответствующую информацию в единый реестр и отражает там многоквартирные дома, в отношении которых были получены компенсационные взносы.

Как новый механизм повлияет на стоимость жилья?

Сложно давать какие-то прогнозы, ведь на рынке недвижимости сейчас наблюдается «этап неопределенности», вызванный последними событиями, в числе которых скачки цен из-за ввода эскроу-счетов. Государство применяет для застройщиков как послабляющие санкции, так и рычаги нормативно-правового давления. Существенное повышение цен в таких условиях для девелоперов может стать весьма рискованным шагом. Но снижение нереально из-за ряда выплат, которые ложатся «на плечи» застройщиков. Это основная причина, по которой они теперь будут крайне избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денег. Следовательно, наиболее реальный сценарий в итоге – сокращение объемов предложения с плавным (в разумных пределах) ростом стоимости. Реализующихся сейчас новостроек достаточно, чтобы желающие успели приобрести недвижимость по старым условиям и ценам.

Часть аналитиков все-таки придерживается мнения, что в течение ближайших 1,5-2 лет в мегаполисах по всей стране будет происходить снижение цен на новое жилье. После того, как рынок окончательно захлестнет волна ажиотажа, образовавшаяся в момент ввода эскроу, примерно в 2020 году стоимость квадрата опустится на «дно». Затем, скорее всего, последует года 2-3 адаптации к новым условиям и стагнация строительного рынка. Ну и только после этого застройщики начнут действовать в соответствии с обстоятельствами (например, повышать цены).

Другие эксперты считают, что уже в период с конца 2019 до 2024 года включительно, цены будут только расти. Ведь введение для застройщиков нескольких видов отчислений одновременно (компенсационный фонд долевого строительства + страхование) несомненно отразится на цене квартир, поскольку затраты будут заложены в себестоимости квадратного метра. Соответственно, компании будут ждать наиболее подходящего благоприятного момента для повышения цен на жилье. Это, скорее всего, приведет к монополизации рынка «акулами» – часть мелких застройщиков вынуждены будут уйти, поскольку на счету, еще до начала строительства, у них должно присутствовать минимум 10% от стоимости объекта.

Что будет в случае банкротства застройщика?

В последних редакциях 214-ФЗ представил для дольщиков новые гарантии, которые позволяют не потерять капиталовложения. В случае банкротства девелопера, фонд предоставляет финансирование для проблемных объектов. И только в момент, когда суд признал строительную компанию банкротом, начнет производиться выплата дольщикам (да и то лишь при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их ДДУ). Кроме того, на общем собрании дольщиков должно быть принято соответствующее решение о выплате.

Дольщик получит обратно всю сумму денежных средств?

Да, компенсационный фонд долевого строительства, известный как «Фонд защиты прав дольщиков», подразумевает возмещение средств при банкротстве девелопера. Но на каких условиях и сколько вложенных денег сможет получить человек?

Для расчета суммы возмещения убытка используется формула: метраж жилплощади, приобретенный дольщиком в здании (не больше 120 кв. м), умноженный на среднестатистическую рыночную стоимость квадратного метра в новостройках данной локации (которая определяется по методике, утвержденной органами статистики/Минстроем и обычно на 30-40% ниже реальной стоимости).

Когда цена по ДДУ не превышает допустимый максимум, вычисленный по формуле, дольщик получит назад всю сумму. Если же стоимость превышает вычисленный результат, то участник долевого строительства, сможет получить средства только в размере, установленном законом (определенном формулой). Гражданам, что приобрели недвижимость посредством уступки прав по ДДУ, заключенному после начала банкротства компании, будет отказано в выплате.

Максимальный размер выплаты по многоквартирному дому составляет 10 млн. рублей. Даже если человек купил в одной новостройке несколько квартир, он не сможет получить больше установленной законом суммы. К тому же, не производятся выплаты в отношении нежилых помещений (у покупателей нет права получить возмещение за счет фонда в случае проблем со стройкой). В отношении апартаментов, которые имеют статус нежилых помещений, ситуация может измениться. В ноябре этот вопрос может быть решен: с целью повышения безопасности дольщиков в законодательство планируют внести соответствующие изменения.

Детально о том, как дольщику получить возмещение из компенсационного фонда долевого строительства, можно узнать из Постановления от 7 октября 2017 г. №1233.

Что надо знать о застройщике?

Репутация и опыт строительной организации не столь важны, как его финансовая устойчивость, хотя все показатели взаимосвязаны. Поэтому дольщику важно выяснить это заранее, чтобы снизить степень риска и не ввязаться в долгострой. Ведь в случае непредвиденных сложностей, у компании в расширенными финансово-административными возможностями гораздо больше шансов выйти из трудного положения без ущерба для конечных потребителей.

Многие поправки в законодательстве направлены как раз на укрепление финансовой устойчивости застройщиков:

На их счетах должно присутствовать как минимум 10% собственных средств от сметной стоимости объекта.
Должны отсутствовать финансовые обязательства свыше 1%, которые не относятся к строительству.
Суммарный размер авансовых платежей не должен превышать 30%.
Расходы на содержание фирмы не должны выходить за пределы 10%.
Согласно ФЗ-214, застройщик обязан публично раскрывать информацию о себе, в том числе о своем финансовом положении – сведения должны быть опубликованы на сайте.

Проверить надежность девелопера и спрогнозировать риски дольщик может самостоятельно, после анализа нескольких критериев:

документация о компании (дата основания, состав совета директоров и др.);
ключевые партнеры и источники финансирования;
отзывы в средствах массовой информации;
данные из единого реестра застройщиков;
анализ деятельности организации на тематических порталах;
реализованные проекты и темпы строительства;
личное знакомство с представителями фирмы и осмотр объекта.

Кроме того, дольщик имеет право напрямую запрашивать у застройщика информацию для ознакомления, которая касается его финансового положения. Сюда относится финансовый результат (отчетность) текущего года, а также суммы дебиторской и кредиторской задолженности, которые девелопер обязан отражать в изменениях к проектной декларации.

Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика, чтобы изучить состав учредителей и отследить перемены. На практике, при возникновении денежных сложностей, руководящий состав (учредители, генеральный директор, главный бухгалтер) обычно меняется под различными предлогами. Наличие/отсутствие исков в отношении девелопера и связанных с ним компаний, также является существенным показателем его успешности, поэтому данная информация должна стать для дольщика сигналом при принятии дальнейших решений.

Что в итоге?

Принимая во внимание все нововведения (государственный компенсационный фонд долевого строительства, счета эскроу, страхование ДДУ), на горизонте уже виднеется неизбежное, но логическое завершение текущей эпохи ФЗ-214. Долевое строительство, конечно, привычное, оно просуществовало 14 лет, хотя и накопило за это время солидный судебный опыт.

Нововведенные схемы будут еще обкатываться не менее 3-5 лет, и разрешение конфликтных ситуаций в первые годы будет процессом непростым, неоднозначным и трудоемким. В этом отношении ДДУ определенно выигрывает на данный момент и остается относительно выгодным инструментом для инвестирования. Новые механизмы, в частности, с применением проектного финансирования, исключают подобную возможность: нет смысла заранее вкладывать деньги в проект – покупка жилья в новостройке превратится из инвестиции в банальное бронирование. А главное, – можно ведь просто подождать и купить готовое жилье.

Поэтому ключевой вопрос о «журавле в небе» до сих пор остается актуальным: стоит ли покупать квартиры от застройщика в 2019 году (пока еще существует возможность), по старым схемам? Здесь и сейчас однозначного ответа быть не может. Решение следует принимать каждому самостоятельно, учитывая индивидуальные потребности и собственные возможности.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Откроется в новой вкладке.”>Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду Откроется в новой вкладке.”>страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

А в конце июня 2019 президент Путин Откроется в новой вкладке.”>подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е. запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (Откроется в новой вкладке.”>ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

контроль за поступлением взносов от застройщиков,
выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. Откроется в новой вкладке.”>п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ Откроется в новой вкладке.”>специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Откроется в новой вкладке.”>Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных Откроется в новой вкладке.”>поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Честный рынок
долевого строительства

Фонд создан Правительством РФ с целью урегулирования
отношений между застройщиками и дольщиками

Ленинградская область, Всеволожский район, Бугровское сельское поселение, д. Порошкино, квартал 1, к.5, 1 очередь

Права дольщиков четырех корпусов ЖК «Восточный» будут восстановлены с помощью механизмов Фонда

Открыта запись на получение компенсаций для дольщиков ЖК «Времена года» в Тульской области

Конкурсный управляющий застройщика-банкрота «Чернов и К» проведет встречу с дольщиками

Благодаря специально разработанным правилам для застройщиков, на рынке недвижимости не останется недобросовестных компаний

Единая информационная система жилищного строительства позволяет всем получить
полную информацию о строящемся жилье

млн руб. поступило на счет
компенсaционного фонда

зарегистрировано договоров
долевого участия

объекта долевого
строительства (квартир)

Выплата возмещения 8
Страховые возмещения 5
Конкурсное производство 9
Права дольщиков 4
Переуступка ДДУ 2
Сроки строительства 2
Осмотр помещений 1

Как узнать контактную информацию конкурсного управляющего, график его работы?

В срок не позднее 10-ти календарных дней после утверждения Арбитражным судом, конкурсным управляющим публикуется необходимая информация для участников долевого строительства, используя ресурсы издательства «Коммерсант» www.kommersant.ru/ в разделе «Объявления о несостоятельности» (для того, чтобы перейти в раздел необходимо спуститься вниз главной страницы). Найти публикацию вы сможете, указав наименование застройщика в поисковой строке. В публикации отражается информация: дата оглашения резолютивной части, номер дела, наименование компании банкрота, информация о конкурсном управляющем, период принятия требований для включения их в реестр, адрес для направления корреспонденции и требований управляющему.

Сколько времени занимает процедура банкротства и введение конкурсного производства в отношении застройщика?

Введение конкурсного производства зависит от определения даты заседания судом. Законом о банкротстве предусмотрено ведение конкурсного производства на период 1 год. В дальнейшем срок процедуры может быть продлен на 6 месяцев для завершения необходимых мероприятий.

Как дольщик будет проинформирован о том, что его требования включены в реестр?

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет по почте соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

Необходима расшифровка процедуры банкротства для дольщиков

Стандартный перечень действий кредиторов после признания застройщика банкротом:

• утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсант» (можно увидеть в сети Интернет на сайте газеты и в печатной версии) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщении указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.

• денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, оплаченных дольщиком, в результате расторжения договора долевого участия, признания его недействительным и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору долевого участия и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются Конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда ).

Заявление о включении в реестр требований кредиторов готовится в свободной форме с описанием ситуации.

• реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

• конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.

• конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.

• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

• иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело.

В дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет и газете «Коммерсант».

Что нужно знать дольщикам о компенсационном фонде долевого строительства?

#Интересное по рынку

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют «фондом дольщиков». Минстрой РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разъясняют читателям сайта «РИА Недвижимость», что теперь изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

Что такое «Фонд дольщиков» и как он будет работать?

Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?

По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё. Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? Куда им обращаться?

До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? В каких случаях будет достаиваться объект, а в каких – выплачиваться компенсация?

Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?

Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?

Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может «вдруг» не хватить средств.

Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?

Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.

Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.

Что такое публично-правовая компания? Какие обязательства это налагает на фонд?

Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда. Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?

Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны. При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.

Где будут храниться взносы в фонд и каковы гарантии того, что они не исчезнут, как компенсационные фонды в саморегулировании?

Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ. Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Что такое компенсационный фонд долевого строительства в 2020 году

В настоящее время законодательство в сфере долевого участия в строительстве обновляется – для его участников разработаны новые гарантии , которые в дальнейшем будет предоставлять компенсационный фонд. За счет его средств планируется завершить долгострои и выплатить денежные компенсации частным инвесторам. В данной статье попытаемся дать ответ, на то, что представляет собой эта некоммерческая организация.

Определение компенсационного фонда долевого строительства

Фонд защиты прав участников долевого строительства – это некоммерческая организация, призванная собирать взносы с застройщиков, принимающих участие в программа долевого строительства, накапливать денежные средства и направлять их на поддержку дольщиков. За счет средств этого фонда будут выплачиваться компенсации участникам долевого строительства или финансироваться строительство незавершенных объектов недвижимости.

История фонда

Данный фонд был разработан в результате признания механизм страхование гражданской ответственности застройщиков неэффективным. При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, и тем более, этих средств было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

Поэтому летом 2016 г.обнародована инициатива создания фонда долевого строительства, но лишь в начале 2017 г. государственный фонд помощи дольщикам на основании указа Президента РФ был объявлен формально существующим. В это время Госдуме было поручено разобрать все связанные с ним правовые вопросы и законодательно их оформить. Первое полугодие 2017 года было посвящено обсуждению нового законодательного акта: его положения трижды обсуждались в парламенте. После чего проект претерпел радикальные изменения и был утвержден парламентом 21 июля.2017 года. Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Правовой статус компенсационного фонда и механизм его работы

Фонд долевого строительства имеет две цели:

Оказание помощи дольщикам в случае банкротства застройщиков;
Доведения проблемного строительства до конца.

Для выполнения этих задач, фонд будет выполнять следующие функции:

Ведение учета и контроля взносов, поступающих от застройщиков;
Организация работы арбитражного управления в случае банкротства строительных компаний, вложивших средства в фонд;
Возмещение убытков дольщикам;
Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить недостроенный объект;
Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипотечных ценных бумагах и облигациях госзайма.

Взносы застройщиков в компенсационный фонд

Важно! Фонд будут наполнять взносы застройщиков, которые обязаны отчислять в него 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Как говорилось ранее деньги могут быть

использованы на достройку объекта или выплату компенсаций.

Новый механизм удобен, прежде всего, самому застройщику: больше не надо страховать каждый договор долевого строительства и искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.

Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании.

Важно! Дольщики же получают в лице компенсационного фонда гаранта, что жилье будет предоставлено вовремя.

Страхование гражданской ответственности застройщика

Этот механизм защиты граждан был запущен в 2014 году, за это время он показал свое неудобство и сложность в реализации. Поэтому данную процедуру было решено заменить другим механизмом действия. Но страхование ответственности застройщика будет продолжать свою работу в отношении ДДУ, по которым уже заключен договор страхования.

Денежная компенсация участникам долевого строительства

Как было сказано ранее, теперь в отношении новых объектов строительства каждый застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), должен делать денежные взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве застройщика, либо на финансирование завершения строительства. При финансировании незавершенного строительства может быть оказана финансовая помощь новому застройщику в качестве займа. На другие цели средства компенсационного фонда расходовать запрещается.

Новые дольщики будут более защищены от рисков, связанных с вложениями в покупку квартир в новостройках:

появился шанс достроить объект недвижимости и получить квартиру даже, когда застройщик стал банкротом;
принцип начисления компенсационных выплат дольщикам был упрощен и приобрел более понятный смысл;
управление средствами получили не частные страховые компании, а государственные органы, доверие к которым более высоко.

Единый фонд застройщиков будет работать по принципу, схожему с принципом работы Агентства по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

Правда, в новом законодательстве предусмотрен один нюанс: компенсировать дольщикам будут не более120 квадратных метров жилья, купленного по договору долевого участия, а исключение в этом ограничении сделано только для многодетных семей. Так же компенсации не подлежат квадратные метры в нескольких квартирах, купленных одним владельцем. Сама же компенсационная выплата будет рассчитываться по данным Росстата согласно стоимости квадратного метра на первичном рынке в регионе. Именно поэтому обладателям дорогой недвижимости выгоднее требовать доведения дела до окончательной достройки дома.

Таким образом, достраивать или получить компенсацию зависит от желания самих дольщиков. По нашему мнению, на этапе котлована наиболее выгодна компенсация, а на стадии достройки и сдачи квартир – замена застройщика и завершение строительства жилья.

Изменения в компенсационном фонде долевого строительства, приятые в 2018 году

К началу 2018 года введены новые ограничения, которые призваны повысить надежность застройщика. Так, например, принято правило “Один застройщик – один проект”. Оно означает, что каждый объект недвижимости должен быть оформлен в отдельную проектную компанию, при этом каждый из них должен быть обособлен и обеспечен денежными средствами. Данное правило при этом не ограничивает застройщика в количестве открываемых проектов. Также устойчивость застройщиков к кризису повысят новые требования к их уставному капиталу и собственным средствам. Эксперты уверены, что сильнее всего закон повлияет на работу небольших застройщиков.