Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: инструкция

Если в первый год введения кадастровой стоимости налог покажется небольшим, дальше он будет расти каждый год. В первый год для расчета налога используется понижающий коэффициент 0,2. Каждый год он растет на 0,2 пункта. Поэтому нужно уменьшить кадастровую стоимость как можно быстрее, чтобы не переплачивать в дальнейшем.

Как узнать кадастровую стоимость жилья

Узнать кадастровую цену на земельный участок , дом или квартиру можно самостоятельно. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН с указанием стоимости. Для начала оплатите государственную пошлину:

• 300 рублей для физических лиц;
• 950 рублей для юридических лиц.

Квитанцию об оплате государственной пошлины нужно приложить к заявлению. Подать его можно несколькими способами.

Используйте сервис Росреестра — укажите кадастровый номер и получите онлайн-выписку.

Обратитесь в местное отделение Росреестра, принесите квитанцию и заполните заявление на месте.

Подайте онлайн-заявку на получение выписки на официальном сайте Росреестра .

Подайте онлайн-заявку на получение выписки через портал Госуслуги .

Посетите МФЦ, заполните заявление на месте и предоставьте квитанцию.

Отправьте заявление на получение выписки в Росреестр почтой, заказным письмом с уведомлением о вручении адресатом.

Сроки рассмотрения заявления и выдачи выписки с указанной кадастровой стоимостью зависят от способа подачи документов, регламента работы местного отделения Росреестра, загруженности специалистов. Например, при подаче заявки через МФЦ срок рассмотрения и выдачи увеличивается на 1–2 дня по сравнению с обращением напрямую в Росреестр. Средний срок выдачи — около 5–7 рабочих дней.

Как понять, что кадастровая стоимость завышена

Цена, которая числится в Росреестре, указана в выписке. Понять, соответствует ли она недвижимости, можно двумя способами.

Обратитесь к оценщику

Услуги аккредитованного оценщика стоят денег, но он быстро определит, завышена ли цена. Предоставьте ему выписку и документы на недвижимость, а также подробно расскажите о жилье или пригласите на осмотр. Специалист найдет ошибки в расчетах, если они есть, и рассчитает оптимальное значение кадастровой стоимости.

Изучите рынок сами

Зайдите в любой каталог недвижимости на вторичном или первичном рынке, найдите похожие на вашу недвижимость объекты и посмотрите их цену. Затем рассчитайте среднюю рыночную стоимость: например, если оцениваете 5 объектов, сложите их стоимость и разделите на 5. Затем сравните среднюю цену с кадастровой стоимостью вашего объекта. Если рыночная цена меньше кадастровой более, чем на 20–30%, это повод обратиться в Росреестр для пересмотра суммы.

В каких случаях нужно изменять кадастровую стоимость

Самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость недвижимости можно, если она завышена. Но законодательство предусматривает и другие ситуации, в которых нужно пересмотреть цену. Всего их три:

⏫ Стоимость завышена. Это — самая распространенная ситуация. Если кадастровая стоимость завышена, вы будете платить увеличенный налог. Со временем он может вырасти в несколько раз из-за отмены понижающих коэффициентов. Кроме того, закон требует продавать недвижимость по цене не менее 70% от кадастровой стоимости. А если она завышена в 2–3 раза, вы не сможете продать недвижимость по рыночной стоимости, потому что она составит менее 70%.

⏬ Стоимость занижена. В этом случае вы будете платить налог меньше, чем положено. Это поможет экономить, но создаст проблемы при продаже имущества. Росреестр с подозрением относится к сделкам, в которых недвижимость продают по цене, превышающей кадастровую, а налоговая может оштрафовать вас за неправомерное снижение стоимости имущества.

При расчетах были использованы неверные сведения. Если в кадастровом паспорте указаны сведения объекта, не совпадающие с реальными параметрами, кадастровую стоимость тоже нужно оспорить. Может быть неверной информация об аварийности, площади, категории земель, местоположения и многих других параметрах.

Пошаговая инструкция: как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Рассказываем, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости физическому лицу . Используйте простой алгоритм, чтобы правильно оформить процедуру.

Шаг №1: определите основания для оспаривания суммы

Получите выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Для этого в любом случае придется заплатить государственную пошлину. Затем выясните, совпадает ли кадастровая стоимость со среднерыночной — самостоятельно или с помощью аккредитованного оценщика. Обязательно сохраните выписку и черновики расчетов — они помогут в дальнейшем оспаривании суммы. А выписка понадобится для подачи пакета документов в Росреестр.

Шаг №2: определите рыночную стоимость недвижимости

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость завышена, нужно доказать, что рыночная стоимость на самом деле намного меньше. Для этого обратитесь в оценочную компанию или к частному оценщику. Оценщик или компания должны иметь лицензию, разрешающую подобную деятельность. Еще лучше, если специалист будет аккредитован в одном или нескольких банках: это — показатель профессионализма и серьезной работы.

За услуги оценщика нужно заплатить. Поэтому разумно сначала заказать предварительную консультацию — в ее рамках специалист изучит документы и скажет, стоит ли оспаривать кадастровую стоимость имущества. Если да, приступит к оценке.

Длительность процедуры оценки стоимости недвижимости зависит от скорости работы оценщика и государственных органов. Чаще всего отчет и заключение готовятся в течение 4–5 дней. Специалист выдает:

заключение о независимой оценке рыночной стоимости недвижимости и отчет о расчете суммы в случае, если кадастровая стоимость жилья сильно отличается от рыночной;

заключение о недостоверных сведениях, содержащихся в едином реестре, если при расчете кадастровой стоимости были использованы неверные данные.

Сохраните эти документы — в дальнейшем они помогут доказать, что у вас есть основания оспаривать стоимость, указанную в реестре.

Шаг №3: соберите документы

Поменять кадастровую стоимость объекта недвижимости можно , только если вы предоставите в Росреестр все необходимые документы. Поэтому желательно заранее собрать пакет бумаг. Вам понадобятся:

Выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Как ее получить, читайте выше — сделать это можно несколькими способами. Подавать в Росреестр нужно оригинал, а не ксерокопию.

Отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре — их получают у оценочной компании или частного лицензированного оценщика.

Общегражданский паспорт гражданина Российской Федерации. При приемке заявления государственные регистратор снимет с него копию и вернет вам документ.

Копия правоустанавливающего документа. К правоустанавливающим бумагам относятся договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП с указанием собственника, дарственная.

Росреестр требователен к документам. Согласно законодательству, к рассмотрению принимаются оригиналы и копии документов без помарок, исправлений, повреждений. Например, помятую копию какой-либо бумаги могут не принять. Кроме того, документы не примут, если данные в них не будут соответствовать действительности.

Шаг №4: заполните заявление

Обратитесь в ближайшее отделение Росреестра и попросите выдать бланк для заявления. Заполните его — внесите все данные о недвижимости, кадастровую стоимость которой будете оспаривать. Также укажите причину оспаривания — завышенная стоимость, заниженная стоимость или неверные сведения, использованные при расчетах. Не забудьте поставить дату и подпись с расшифровкой — фамилией и инициалами. Также укажите контактные данные для связи — номер мобильного телефона, адрес электронной почты, адрес по прописке или месту проживания.

Ваше заявление обработают в течение 7 рабочих дней с момента его подачи. Росреестр может отказать в пересмотре кадастровой стоимости, если найдет веские основания для этого — например, если после оценки кадастровой стоимости рыночная цена на недвижимость резко упала вниз. Если заявление примут, будет сформирована экспертная комиссия, которая рассмотрит его.

Шаг №5: дождитесь решения комиссии

В течение 7 дней с подачи заявления, если оно принято к рассмотрению, вам сообщат дату заседания. Вы можете требовать личного присутствия на нем.

С момента подачи заявления до выдачи заключения проходит не более календарного месяца. Комиссия рассматривает решение независимого оценщика, учитывает ситуацию на рынке на момент расчета кадастровой стоимости, может прислать инженера, если причина обращения — неверные сведения, используемые при расчете. Комиссия может дать отказ в перерасчете или принять положительное решение. После рассмотрения заявления специалисты уведомят о решении Росреестр, а государственная структура — вас.

Если решение было положительным, Росреестр самостоятельно посчитает кадастровую стоимость с учетом новых данных и обновит сумму. Если у вас не приняли заявление или комиссия отказала в перерасчете, но вы уверены в своей правоте — идите в суд.

Шаг №6: обратитесь в суд с иском

Оспаривать отказ Росреестра или решение комиссии нужно в течение 10 дней с момента получения отказа. Чтобы обратиться в суд, соберите все необходимые документы. Вам понадобятся:

? исковое заявление — в нем нужно указать ответчика, причину подачи заявления, а также прикрепить доказательства того, что ваше требование пересмотреть кадастровую стоимость правомерно;

? паспорт гражданина Российской Федерации и правоустанавливающие документы;

? доказательства того, что ваше заявление правомерно — выписка из ЕГРН, оценка независимого специалиста, результаты работы комиссии, письменный отказ в принятии заявления от Росреестра и другие.

Не забудьте оплатить пошлину за судебное заседание. Для физических лиц она составляет 300 рублей, для организаций — 2 000 рублей. Также сразу в иске укажите доверенное лицо, если планируете судиться с помощью юриста.

Шаг №7: дождитесь судебного решения

Посещайте судебные заседания в установленные даты. Докажите, что используемая кадастровая стоимость неверна — предоставьте официальные бумаги, отчеты, экспертизы.

Судебный процесс занимает в среднем 1 месяц, но может достигать и нескольких месяцев. На вступление решения суда в законную силу отводится один месяц — в течение одного месяца любая сторона может подать апелляцию. Если суд примет положительное решение и обязует Росреестр пересчитать кадастровую стоимость, отнесите постановление в государственный орган. Специалисты изменят кадастровую стоимость, причем изменения вступят в силу с 1 января года постановления.

Например: Вы подали иск в суд в ноябре. Первого декабря суд вынес постановление об удовлетворении иска, второго вы отнесли его в Росреестр. Кадастровая стоимость уменьшится в реестре, начиная с 1 января — то есть вы сможете требовать перерасчета налога в налоговой.

Также можно обратиться к юристам или в риэлторскую компанию. Специалист расскажет, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости , поможет собрать все необходимые документы и сможет представлять ваши интересы на судебном заседании.

Что влияет на кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем подавать заявление о перерасчете кадастровой стоимости, уточните, какие параметры влияют на сумму. Например, если вы обнаружили, что вместо назначения СНТ указано назначение ИЖС, это будет основанием для перерасчета. Но разница будет невысока — вы больше потратите на оплату государственных пошлин, судебные процессы, временные затраты.

На кадастровую стоимость недвижимого имущества влияют:

год постройки — чем старше здание, тем меньше оно стоит, потому что износ со временем увеличивается;

общая площадь — чем она больше, тем больше стоит недвижимость;

местоположение строения — на стоимость влияют не только регион, но и назначение земельного участка;

состояние — аварийные здания стоят гораздо дешевле пригодных для жизни;

многие другие характеристики .

Чаще всего при оценке кадастровой стоимости специалисты не принимают во внимание именно аварийное состояние здания либо его фактический износ. Поэтому стоимость оказывается завышенной.

Какие подводные камни есть при снижении кадастровой стоимости

Плановая переоценка недвижимости

Сведения, содержащиеся в реестре, не остаются неизменными. Их обновляют раз в 5 лет, а в некоторых регионах — раз в 2–3 года. Это называется плановой переоценкой недвижимости. Если вы подадите заявление перед проведением очередной плановой переоценки, его могут отклонить, аргументируя это тем, что кадастровая стоимость недвижимости скоро обновится.

Период оценки рыночной стоимости для уточнения кадастровой стоимости

Это — самый большой «подводный камень» процедуры. При каждой плановой переоценке кадастровая стоимость недвижимости меняется. Установленная сумма остается неизменной в течение 2–3 или 5 лет в зависимости от местного законодательства. Если вы подадите заявление на переоценку кадастровой стоимости, комиссия будет рассчитывать рыночную стоимость не на момент подачи заявки, а на момент плановой переоценки — то есть цену, которая была актуальна несколько лет назад.

Например: 2 года назад проводилась плановая переоценка недвижимости. На тот момент рыночная стоимость квартиры составляла 3 200 000 рублей, эта же сумма указана в качестве кадастровой стоимости. В течение полугода после переоценки ситуация на рынке кардинально поменялась, и теперь объекты, практически идентичные с вашей недвижимостью, стали стоить 2 400 000 рублей. Если вы обратитесь для изменения кадастровой стоимости, вам откажут — комиссия посчитала цену правильно на тот момент. А если рыночная стоимость на момент плановой переоценки составляла 2 000 000 рублей, а в качестве кадастровой стоимости установили сумму 3 200 000 рублей, заявление одобрят.

Отказ суда в снижении кадастровой стоимости

Суд может отказать в удовлетворении иска, если вы не предоставите достаточных доказательств того, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, и что у вас есть основания требовать изменения. Если вы собрали недостаточно доказательств, подайте апелляцию в вышестоящие судебные органы и прикрепите к ней более весомые доказательства. Например — сравните кадастровую стоимость вашего объекта и аналогичных объектов, получите выписки из государственных реестров, обратитесь к независимому оценщику. Если вы предоставите серьезные доказательства, с большой долей вероятности суд удовлетворит иск.

Оформление перерасчета кадастровой стоимости недвижимости, у которой несколько собственников

Если у недвижимости несколько собственников, уменьшением кадастровой стоимости может заниматься один из владельцев. Это связано с тем, что Росреестр оценивает цену всей недвижимости, а не каждой доли отдельно. Вмешательство остальных собственников нужно, если они не согласны с данными, представленными в заявлении — в этом случае суд учтет их мнение.

Например: Вася, Петя и Света — долевые собственники частного дома. Все они согласны с тем, что кадастровая стоимость сильно завышена. Вася обращается в Росреестр с заявлением, государственный орган удовлетворяет его, кадастровая стоимость меняется. А если бы Вася и Петя хотели уменьшения цены, а Света была бы против, и заявление рассматривал бы суд, он учитывал бы мнения всех участников процесса — то есть всем собственникам пришлось бы посетить заседание.

Процедура перерасчета без заключения оценщика

Согласно законодательству, заключение независимой оценочной компании или частного лицензированного оценщика не является обязательным документом для изменения кадастровой стоимости недвижимости. Росреестр обязан рассмотреть заявление, даже если в качестве причины вы укажете личные наблюдения. Но с заключением независимого эксперта у вас больше шансов на одобрение заявления — чем больше доказательств несоответствия кадастровой и рыночной стоимости вы предоставите, тем быстрее Росреестр внесет изменения в сведения об имуществе.

Подача заявления сразу в суд

По закону, с 2017 года собственники недвижимости могут подавать иск об уменьшении кадастровой стоимости объектов сразу в суд, минуя подачу заявления в Росреестр. Однако снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости без суда обойдется дешевле и быстрее — сроки рассмотрения заявления составляют 1 месяц, а в суде процесс может затянуться до 2 месяцев. Если подавать иск сразу в суд, вам придется оплатить государственную пошлину, заплатить юристу за сопровождение, оплатить сбор доказательств — например, работу независимого оценщика.

Подача заявления в суд юридическим лицам

Физические лица могут подавать иск сразу в судебные инстанции. Юридические лица так делать не могут — обращаясь в суд, организации должны предоставить доказательства попытки урегулирования спора в досудебном порядке. Другими словами — любые юридические лица сначала обращаются в Росреестр и только потом могут составить иск в судебные инстанции.

Если не подавать заявление об уменьшении кадастровой стоимости

Теоретически если вы не будете подавать заявление, кадастровая стоимость изменится при плановой переоценке недвижимости, когда комиссия будет изучать ситуацию на рынке. Практически если не подать заявление, Росреестр может оставить цену при переоценке неизменной. В этом случае вы будете переплачивать налоги. Поэтому лучше запрашивать перерасчет сразу, как только заметили несоответствия кадастровой стоимости и рыночной цены.

Как оспорить и уменьшить кадастровую стоимость

С 2015 года в России переходят на новую схему вычисления налога на имущество. Проект начали внедрять в отдельных регионах, но к 2020 году изменить алгоритм расчетов обязаны во всех уголках РФ. В качестве базы теперь берется кадастровая, а не инвентаризационная стоимость недвижимости. Величина кадастровой оценки обычно выше, иногда в несколько раз, значит всех ожидает увеличение выплат. Если в расчеты закрались ошибки, сумма превысит рыночную. Мы разобрались, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости и уменьшить ее законными способами.

Основные понятия

Налог на имущество начисляется на объекты, оформленные в собственность граждан:

• жилые помещения;
• комплексы недвижимости;
• жилые дома и строения, возведенные на земельных участках, которые предназначены для индивидуального строительства или для ведения подсобного и дачного хозяйства;
• гаражи и места под машину на парковках;
• объекты незавершенного строительства;
• иные сооружения и помещения.

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, сначала проверьте точную сумму выставленной оценки. Она приведена на странице интернет-сервиса Росреестра. Чтобы найти объект, укажите его номер в кадастре или точный адрес. Вы увидите официальную сумму и дату ее выставления. Выписку из кадастра с указанием суммы также выдают в МФЦ, на портале Госуслуг.

Справка. Для расчета налога на недвижимость используется не полная кадастровая стоимость, а за вычетом цены 20 м2 из общей площади. В первый год дополнительно используется понижающий коэффициент 0,2, каждый год он вырастает на 0,2 пункта.

Законные причины для пересмотра

Законом установлено 2 возможности снижения суммы, выставленной в кадастре:

• при расчетах были использованы неверные сведения;
• выставленная сумма превышает рыночную цену объекта.

Справка. Чаще всего оспорить расчеты Росреестра собственники пытаются по второй причине – при несоответствии цены рыночной. С начала 2017 года из 7 тыс. исков по пересмотру данных в кадастре в 6,5 тыс. просили установить рыночную цену для расчетов и только в 49 указывали на наличие ошибок в данных.

К недостоверным данным относятся ошибки в характеристиках, которые привели к завышению итоговой суммы. Это:

• неправильно указанные параметры объекта;
• неточная оценка класса аварийности, условий местоположения, категории земель, целевого назначения, наличия санитарно-защитных зон;
• неправильное использование информации при расчетах.

Чтобы найти основания для изменения суммы оценки, запросите полные сведения об объекте, примененные при вычислении. Подайте заявление в Росреестр, ответ должны дать в 7-дневный срок.

Если выставленная в кадастре сумма превысила рыночную – учтите, что цены сравниваются не на текущий момент, а на дату выставления цены в кадастре. Если рыночная стоимость снизилась уже после проведения оценки, уменьшит налог не получится.

В какой орган обратиться

Если заявитель – физическое лицо, оспорить кадастровую стоимость земельного участка он может в специальной комиссии Росреестра или в судебном порядке. Если вы решите сразу подать документы в суд, можете это делать напрямую, минуя заявление в комиссию. Юридическим лицам так сделать не получится, они обязаны сначала предъявить запрос Росреестру.

Обращение в комиссию по ряду причин привлекательнее судебного процесса:

• более короткий срок рассмотрения спора – в течение месяца;
• не надо оплачивать госпошлину и составлять исковое заявление.

Если заключение комиссии вас не устроит, вы можете подать заявление в суд в течение 10 дней. Судебный процесс более длительный и затратный, но он дает больше шансов получить положительное решение, чем подведомственная комиссия.

Перечень документов

Обязанность доказать причины для перерасчета законом возложена на заявителя. Вам надо подготовить документы, четко обосновывающие недостоверность параметров или оценку рыночной цены. Чтобы оформить заявление в комиссию или в суд, приготовьте:

• заверенную нотариусом копию документа о праве собственности;
• выписку из государственного регистра (ЕГРН) об определенной кадастре цене объекта и его характеристиках;
• подтверждение недостоверности расчетных данных – при заявлении по причине неверных сведений;
• отчет об оценке рыночной цены объекта на дату выставления кадастровой – при заявлении по причине несоответствия цены.

Справка. Ранее обязательным документом в списке было экспертное заключение от саморегулируемой организации оценщиков (СРО) о соответствии проведенной оценки требованиям законодательства. Позднее требование об экспертизе СРО из закона убрали, но обычно суды считают отчет без экспертного заключения недостаточным.

Для суда дополнительно потребуются:

• исковое заявление;
• квитанция об уплате пошлины;
• уведомление о вручение, подтверждающее получение другими сторонами дела копий искового заявления;
• отказ Росреестра – если предварительно вы обратились в комиссию;
• доверенность на представителя истца;
• для юридических лиц – подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования вопроса.

Оспаривание в ведомственной комиссии

Для уменьшения кадастровой стоимости земельного участка или личной недвижимости через комиссию, соберите документы по перечню и приложите их к заявлению в Росреестр. На обработку заявления предусмотрен месяц, в течение 7 дней комиссия сообщит дату рассмотрения документов. Через 5 рабочих дней после принятия решения, вам отправят уведомление об удовлетворении требований или отказ.

При положительном решении будет определено новое значение для базы кадастра – рассчитанное на основе предоставленных сведений или равное рыночной цене. Если вас не устраивает полученная сумма, оспорить ее можно в судебном порядке, как и отрицательное решение комиссии.

Обращение в суд

Ответчиком по делу о пересмотре ошибках в кадастровых данных является Росреестр. Законом для такой категории споров определен срок давности в 5 лет – если данные в государственный кадастр были внесены раньше, изменить их не получится. Нельзя снизить и предыдущую цену, если во время обращения в суд она изменилась на новую.

Заявление должно охватывать только один вопрос. Если вы уплатили налоги, вычисленные на основе неверной суммы, то сначала получите решение об установлении новой величины в кадастре, а потом подавайте иск о возврате излишне уплаченных средств.

Пошаговая инструкция – как снизить кадастровую стоимость недвижимости в суде:

• напишите исковое заявление;
• оплатите пошлину – 300 руб. для граждан и 2000 руб. для юридических лиц;
• отнесите документы в суд;
• процесс займет от 2 мес., на вступление решения отведен 1 мес.;
• при получении положительного решения передайте его в Росреестр для записи нового значения в базу кадастра.

Справка. Если ваш объект является долевой собственностью, участие всех владельцев в тяжбе необязательно. Суд установит кадастровую стоимость для всего объекта. Если другие собственники не согласны с процессом, их замечания будут добавлены в список доказательств, но не станут обязательной причиной отрицательного решения.

На обжалование вынесенного решения отведен месяц. Если стороны не подадут апелляцию в этот срок, решение вступит в силу. Измененная сумма учитывается с 1 января года, в котором создан иск.

Выгода от оспаривания

Прежде чем оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, оцените возможную выгоду от изменения суммы. Подсчитаем затраты: оценка рыночной стоимости на заданную дату составит 20 тыс. руб. при цене объекта менее 10 млн. руб. Экспертное заключение СРО – от 15 тыс. руб., выписка из ЕГРН – 400 руб. Итого – от 35 тыс. руб.

Если вы обращаетесь в суд, добавьте расходы на госпошлину (300 руб. для физлиц) и составление искового заявление – от 5 тыс. руб. Итого – от 40 тыс. руб.

При этом кадастровая стоимость подвергается регулярной переоценке – не чаще 1 раза в 3 года (а для федеральных центров – в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет. Переоценка автоматически скорректирует налоговую базу.

Заключение

Оспаривание кадастровой оценки не всегда выгодно. Нередко проще дождаться массовой государственной переоценки. Если выигрыш принесет вам значительное уменьшение налога, готовьте документы по списку и обращайтесь в комиссию Росреестра или сразу в суд.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Внимание! Юристы не записывают на приём, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режимам работы МФЦ, не оказывают техническую поддержку по порталу Госуслуг!

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

– Как оспорить кадастровую стоимость участка земли и частного дома на ней, чтобы уменьшить налог?

Отвечает генеральный директор строительной компании Werkhaus Татьяна Петухова:

Для снижения кадастровой стоимости нужно обратиться в отделение Росреестра с заявлением. К нему необходимо приложить:

• выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• отчет об оценке объекта на бумаге и в электронном виде.

На это заявитель в течение 30 дней получает положительный или отрицательный ответ. В случае отказа собственник в течение 10 дней может обратиться в суд. Для этого пишется исковое заявление, в роли истца выступает сам собственник, а в роли – ответчика отделение кадастра.

Исковое заявление подается по адресу нахождения ответчика в районный суд. Необходимо приложить документы, подтверждающие незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ ее исправить от администрации ГКН. Вам потребуются:

• правоустанавливающий договор, акт и т. п.;
• свидетельство о виде права, гражданский паспорт собственника;
• справки, подтверждающие наличие причин снижения стоимости;
• отчеты от независимых оценщиков;
• отказ Росреестра;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• копия искового заявления для ответчика.

Нотариально заверенные копии перечисленных документов отправляются по почте заказным письмом с уведомлением в Государственный кадастр недвижимости. Если в течение месяца не будет получен ответ с мотивированным отказом, то к документам, подаваемым в суд, можно подать почтовую квитанцию, опись отправленных документов и уведомление. Но существуют и иные причины снижения кадастровой стоимости, такие как: изменение категории земель, изменение площади участка, изменение ВРИ (вида разрешенного использования) участка.

Очень внимательно и даже осторожно нужно относиться к предлагаемым на рынке услугам по снижению кадастровой стоимости. По опыту наших клиентов, люди сталкиваются с компаниями, которые за немаленькую плату берутся за понижение кадастровой стоимости. Однако, получив отказ от ГКН, не продолжают работу по снижению в судебном порядке. Так как подобные случаи, к сожалению, не редкость, я рекомендую собственникам заранее оговаривать с юридическими компаниями, что именно входит в стоимость услуги по понижению, в частности – входят ли в нее судебные процессы. Также не оплачивайте всю сумму до получения самой услуги в полном объеме.

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

Как правило, кадастровая стоимость во всех регионах страны завышена, а должна быть равна рыночной стоимости. Поэтому цель оспаривания кадастровой стоимости – установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кадастровую стоимость можно оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при Росреестре) и в суде.

Необходимо определиться, кто будет заявителем: юрлицо или физлицо (гражданин). Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», юридическому лицу необходимо обратиться сначала в комиссию, а потом только в суд. Гражданин вправе обращаться сразу в суд. Как показывает практика, лучше сразу идти в суд, так как комиссия практически никогда не принимает положительного решения.

Для оспаривания кадастровой стоимости составляется отчет, который определяет рыночную стоимость объекта недвижимости. Ранее действовало правило об обязательной экспертизе данного отчета в СРО оценщиков. В настоящий момент экспертизу проводить закон не требует, но, как показывает практика, суды считают отчет без экспертизы недопустимым доказательством.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, отчет и экспертиза направляется в комиссию; к заявлению также прикладываются: нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимое имущество, выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Также целесообразно приложить копию паспорта заявителя.

В случае отказа комиссии в удовлетворении заявления заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению прикладываются те же документы, что и для комиссии, а также иные документы, которые предусмотрены процессуальным законодательством. Оплачивается госпошлина. Для физлица – 300 рублей, для юрлица – 2 тысячи рублей (за каждый объект недвижимости).

Еще можно изменить кадастровую стоимость в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть ошибки. А если это земельный участок, то изменить вид разрешенного использования или категорию земли. Однако самый распространенный, возможный и действенный способ – это установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Отвечает ведущий юрисконсульт группы компаний «Юриспруденция Финансы Кадры» (ГК «ЮФК») Александр Стратийчук:

Исправлять ляпы оценщиков спешить не стоит, так как каждый случай и каждая переоценка несет бремя материальных и нематериальных расходов.

Прежде чем инициировать процесс переоценки, следует учесть несколько моментов. В первую очередь оценить реальную стоимость Вашего имущества, то есть элементарно проштудировать рынок недвижимости, изучить спрос и предложение, тем самым примерно установить реальную стоимость. Окончательную же процедуру переоценки будет проводить специализированная организация.

Второй шаг – изучить процедуру переоценки (несколько подробнее об этом ниже), сроки ее проведения, затраты на ее проведение, в том числе нематериальные, и практику изменений цены по Вашему субъекту и даже муниципалитету.

В третью очередь Вам необходимо рассчитать рентабельность своих затрат к итоговой выгоде в случае успешной переоценки.

Ко всему вышесказанному стоит еще добавить знание Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – 237-ФЗ). Положениями 237-ФЗ уже с января 2017 года закрепляются новые стандарты, правила и методические указания проведения кадастровой оценки. Согласно п. 1 ст. 11 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Из этого следует, что уже с января 2018 года уполномоченные органы начнут проводить оценку по новым методикам.

Оспоренная стоимость, согласно п. 4 ст. 18 237-ФЗ, будет применяться с первого января того года, в котором поступило заявление в суд или комиссию об оспаривании кадастровой стоимости. А это значит, что вернуть переплаченные налоги выйдет за период не более одного года при условии, что дело рассматривалось в «межсезонье» (например, в период с декабря 2016-го по январь 2017-го) или просто дольше года. Следовательно, уже вполне вероятно, что с 1 января 2018 года Ваш объект попадет под новую государственную кадастровую оценку, которая не менее вероятно будет оценена по реальной рыночной стоимости.

Однако предположим, что Вы все просчитали, оценили и пришли к выводу о необходимости сделать переоценку самостоятельно. Тогда Вас ожидает один из двух путей. Первый подразумевает оспаривание стоимости в специализированной комиссии, а затем, в случае неуспеха, в суде. Второй путь процедуры оспаривания направляет сразу в суд в обход комиссии.

Какой из названных путей окажется быстрее и дешевле – достоверно нельзя сказать. Все зависит от случая и различных влияющих факторов, таких как сумма предполагаемого занижения, правильность составления заключения оценщиков, глубина анализа комиссией и (или) судом конкретного случая и иных. Уточнить данный вопрос лучше у специалистов.

Следует отметить, что, согласно абз. 1-3 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, по второму пути могут пойти только физические лица, но 237-ФЗ такой обязанности не устанавливает. Также п. 2 ст. 24 237-ФЗ закрепляет возможность проведения кадастровой оценки в течение переходного периода (с 01.01.2017 года по 01.01.2020 года). Как это будет реализовываться, если еще не стало реализовываться, в настоящее время не ясно.

Мы же рассмотрим переоценку, начиная с комиссии. Оба названных закона фиксируют строгий срок на рассмотрение поданных заявлений в 1 месяц с момента поступления документов в комиссию. В комиссию подаются заявления и документы, установленные ст. 24.18 135-ФЗ или п. 9 ст. 22 237-ФЗ, в зависимости от того, по какому закону Вы решили действовать. По сути, оба закона примерно одинаково регулируют порядок действий комиссии с незначительными различиями и больше влияют на содержание первичного пакта документов для подачи.

Итого, без учета возможных комиссий, Ваши расходы по любому из названных законов составят от 20 тысяч рублей за оценку объекта, от 15 тысяч рублей за заключение СРО на оценку (данный документ в комиссию предоставлять не обязательно, но на практике лучше приложить), 400 рублей за выписку ЕГРН и иные дополнительные расходы, в том числе на транспорт, то есть минимум 35 тысяч 400 рублей плюс месяц ожидания с даты подачи документов в комиссию.

Если Вам повезет, то на этом все, если же нет, то идем в суд. Согласно ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), для подачи искового заявления в суд Вам понадобятся документы, названные выше, а также исковое заявление. Если сами не сможете его составить, то за него придется заплатить от 5 тысяч рублей. Также в расходы входит квитанция об оплате госпошлины за обращение в суд (300 рублей – для физлиц; 6 тысяч рублей – юрлица).

Судебное разбирательство займет от двух месяцев с момента подачи документов в суд, а также потребует один месяц на вступление в силу судебного акта. Только после этого Вы сможете получить судебный акт на руки, но это при условии, что вторая сторона не пойдет в апелляционную инстанцию. С вступившим в законную силу решением Вам необходимо обратиться в уполномоченный орган для внесения новой стоимости в реестр. Судебные сроки, названные выше, следует воспринимать как примерные, так как на практике они почти всегда больше.

Теперь подведем итоги. В лучшем случае, если все дело ограничится только комиссией, расходы по времени займут примерно два месяца, один из которых пойдет на оценку. Расходы по финансам составят от 35 тысяч 400 рублей.

При успешном течении дела в суде рассчитывайте на четыре месяца (месяц на сбор документов + два месяца на рассмотрение в суде + месяц на вступление в законную силу решения; срок на внесение изменений уполномоченным органом – до месяца с момента подачи документов) и финансовые расходы от 40 тысяч 800 рублей.

Худшие расчеты приводить в пример не будем, так как они бывают, мягко говоря, намного худшими.

Отвечает судебный юрист Павел Смирнов (Екатеринбург):

Итак, Вы получили извещение от налоговой службы. Внимательно посмотрите в документ, который Вам прислали из ИФНС: за что предлагается платить и как называется этот налог. Прежде всего нужно определиться, какими документами Вы располагаете и какой налог хотите уменьшить. Встречается несколько вариантов оформления земли и дома на ней: в собственность оформлен земельный участок «с постройками», либо в собственность оформлен только дом, либо оформлен отдельно дом и отдельно земельный участок. Почему это важно? Потому что за дом и за землю предусмотрены разные налоги. Налог на дом (на имущество) исчисляется по формуле, включающей кадастровую стоимость дома, а налог на землю зависит от кадастровой стоимости земли. Кадастровая стоимость земли и кадастровая стоимость дома устанавливается разными государственными органами в разных документах.

Если Вы не располагаете временем или желанием вникать, как исчислена итоговая цифра налога, лучше сразу обратиться с этим вопросом к юристу. Если же располагаете, все равно без юриста не обойтись: согласно Кодексу административного судопроизводства (КАС РФ), выступать в суде по делам об оспаривании кадастровой стоимости земли вправе только лица с высшим юридическим образованием, копию диплома нужно даже приложить к исковому заявлению!

Для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в обязательном порядке необходимо обратиться к лицензированному оценщику для переоценки земли. Это недешево. Но без заключения оценщика – документа с «новой» цифрой невозможно обосновать неправильность «старой» цифры.

Рекомендую с калькулятором вычислить свою экономию на налогах с учетом оплаты работы оценщика и юриста в суде. Может оказаться, что сальдо не в Вашу пользу, и игра не стоит свеч.

Утешают два момента: во-первых, пенсионеры (как правило) освобождены от уплаты земельного налога под жилым домом решением органа местного самоуправления, и, во-вторых, граждане (в отличие от организаций) вправе обращаться непосредственно в суд, минуя «непрозрачные» комиссии при Росреестре, тем самым экономя время и нервы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как оспорить кадастровую стоимость дома: порядок действий

Оспорить кадастровую стоимость дома можно, когда она неоправданно завышена. Его владелец вправе подать заявление о переоценке недвижимого имущества.

Законодательное регулирование

Порядок проведения процесса изменения кадастровых показателей объекта регулируется:

1. Положениями ФЗ-237 от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» определяются правила и порядок осуществления оценочной деятельности;
2. Решением Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.15 г. излагаются частные случаи, возникающие в ходе рассмотрения дел об изменении стоимости недвижимости;
3. Нормами ФЗ-221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» разъясняются недочеты и технические ошибки, влияющие на итог проведенных экспертных работ;
4. ФЗ-135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» устанавливает правила проведения операций по определению цены в России.

Как узнать стоимость дома в ГКН

Прежде, чем приступить к оспариванию начисляемого налога, нужно выяснить, в каком размере было оценено жилое помещение. Этим занимаются независимые оценочные организации, заключившие договор с властными структурами. При этом стоимостные параметры объектов размещаются в открытом доступе на портале службы Росреестра. Для поиска имущества потребуется занести в форму запроса его адрес либо кадастровый номер, либо найти его на публичной карте.

Дальше нужно выбрать источник информации – ГКН, затем будет предоставлена справка об объекте, где будет указана цена и дата её внесения.

Рассчитывая величину налогового взноса необходимо помнить, что налоговую основу составляет кадастровая оценка жилого помещения, уменьшенная на размер цены 20 кв.м. от общего его пространства. Таким образом, её величина будет все равно ниже установленной в едином реестре.

Основания для изменения стоимости дома в ГКН

Причинами для проведения процедуры могут стать:

• Недостоверность используемых данных о жилой площади при вычислении стоимостных показателей;
• Установление реальной цены продажи на день исчисления кадастровых характеристик.

Пункты Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015 г. разъясняют, что недостоверность оценки, включая и неверное определение параметров дома, допускается при осуществлении кадастрового анализа, что может искажать информацию о нем при определенных обстоятельствах:

1. Недостоверное проставление информации в списке имущества, которое оценивалось;
2. Неправильное исчисление экспертом условий, оказывающих влияние на цену;
3. Расположение дома;
4. Цели предназначения земли;
5. Её разрешенное пользование;
6. Аварийность техсостояния;
7. Расположение предмета в границах территориальных зон со специальными условиями применения;
8. Неиспользование данных о нахождении в состоянии аварии;
9. Неверное использование информации при осуществлении расчетов.

На основании норм ФЗ-135 от 29.07.1998 г. владелец может запросить у эксперта, который обязан ответить в течение недели с момента регистрации запроса.

При обнаружении превышения стоимости в кадастре и её реального показателя, фактическая составляющая должна устанавливаться не на данный момент, а на день установления её в ГКН.

Как уменьшить стоимость недвижимого объекта в ГКН

Процесс занимает определенный период и содержит следующие действия:

1. Установление причин для проведения переоценки. Выявив завышение, нужно убедиться, что это произошло без всяких оснований. Заинтересованность в цене имущества появляется с представлением платежных документов из налогового органа, где стоит сумма платежа, значительно превышающая ожидания собственника. Величина налога на имущество зависит от величины кадастровой стоимостной оценки объекта.

Определить стоимость, содержащуюся в ГКН, удастся, запросив справочную информацию в соответствующей организации. Её можно получить обратившись:

• Лично в подразделение Росреестра;
• Посетить МФЦ;
• Подать запрос на сайте Госуслуг;
• Заполнить поисковую форму на официальном ресурсе Росреестра;
• Отправить обращение средствами почтового отправления.

Выдача выписки сопровождается уплатой госпошлины в установленном законодательно размере: для физических лиц – триста рублей, для компаний – 950 р. Оплата осуществляется в любом подразделении банковского учреждения либо с использованием онлайн-банкинга.

Необходимо провести сравнительный анализ цены, установленной кадастровой организацией, и среднерыночной ценой на подобные жилые помещения. Если она превышает её на 30% и больше, то это может явиться серьезным основанием для проведения переоценки.

Обратиться за пересчетом стоимости собственник объекта вправе не позднее 5 лет со дня изменения цифры. Это связано с пятилетним сроком проведения переоценки. Кстати, и её итоги могут быть обжалованы.

1. Обращение к независимому эксперту. Для подтверждения разницы в ценах на недвижимость нужно запастись заключением специалиста-эксперта, имеющего лицензионное разрешение на проведение такой деятельности. Сделать это нужно обязательно, так как он проведет анализ представленной документации и определит целесообразность оспаривания решения кадастрового органа.

Конечно, за его услуги придется заплатить. В разных регионах сумма будет различаться, но в среднем это обойдется в сумму около 10 000 рублей.

Когда по итогам оценочного исследования будет выявлено, что стоимость дома действительно высока, то необходимо заключить соглашение о проведении соответствующих мероприятий. Срок подготовки отчета и его цена будет обусловлена сложностью исследуемого дома и места его нахождения и варьироваться в пределах 20 000 рублей. Конечно, затраты не маленькие, но, выплачивая необоснованно высокий размер налога, можно потерять существенно больше.

1. Подготовка необходимой документации. Обязанность по доказыванию недостоверности данных, применяемых при вычислении кадастровых показателей, лежит на собственнике дома, обратившимся с соответствующей заявкой. Поэтому заявителю нужно подготовить ряд документов, подтверждающих занимаемую им позицию. Для этого нужно представить:

• Справку из единого реестра объектов, содержащую стоимостную оценку имущества;
• Основание для возникновения правомочий на жилую площадь. Это могут быть: различные договоры, дарственная, свидетельства о наследстве либо праве собственника и др.;
• Заключение эксперта о стоимости жилья;
• Отчет об определении фактической цены дома на дату вычисления его кадастрового показателя в бумажном варианте и в форме электронного файла;
• Бумаги, удостоверяющие наличие выявленных ошибок;
• Паспорт гражданина РФ;
• Заявление установленного формата об изменении кадастровой оценки.

Обращение о пересмотре оценочного показателя без представления указанных бумаг Комиссией по рассмотрению споров во внимание не берется, а судебной инстанцией оставляется без движения.

1. Подача заявки о переоценке объекта. Она представляется в соответствующую комиссию, сформированную в Росреестре. Владельцу потребуется заполнить бланк, содержащий сведения о собственнике жилья, его контакты и адрес проживания, а также указываются основания для обжалования величины стоимости жилплощади в кадастре.

Заявление не принимается из-за:

• Отсутствия необходимой документации;
• Нарушения сроков представления заявки о пересмотре цены;
• Стоимость объекта совпадает с его рыночным номиналом.

1. Подготовка решения комиссией. Рассмотрение заявления должно быть осуществлено в течение месяца от даты его представления. По его итогам заявитель будет уведомлен о принятом вердикте. Помимо этого, владелец объекта может посещать заседания. Решение комиссии считается правомочным, если в заседании будут участвовать не меньше половины его членов.

По результатам обсуждения спора может стать отказ в проведении пересмотра оценки либо положительный вердикт. О своем мнении участвующие в принятии комиссионного решения извещают органы Росреестра.

Владелец может обжаловать его в суде в период до 10 дней с момента вынесения вердикта. Кроме того, оспариваться может не только такое решение, но и результаты оценочных действий.

1. Подготовка обращения в судебные инстанции. С 01.2017 г. собственники жилых помещений могут подавать заявление в суд без обращения в специальную комиссию. Документ представляется в месте расположения территориального подразделения службы. Оно должно содержать:

• Наименование судебной инстанции;
• Данные заявителя и ответчика;
• Информацию о несоблюдении прав либо интересов обратившегося;
• Доводы и причины в подтверждение выдвигаемых претензий;
• Просьба об отмене вердикта или действия комиссии либо установления стоимости с учетом определенных недостоверных сведений;
• Список прилагаемой документации.

С иском представляется тот же перечень бумаг, что и при подаче заявления в спецкомиссию, а также принятое ею решение. Подача заявления сопровождается уплатой госпошлины, в размере, определяемом законодательством: для граждан – 300 рублей, для компаний 2 тыс. рублей.

Владелец вправе самостоятельно определять порядок обжалования кадастрового показателя цены. При судебном обращении гражданам предварительно подавать протест в комиссию не обязательно, для компаний – это обязательный этап. Хотя рассмотрение вопроса в досудебном порядке имеет массу положительных сторон, которыми являются быстрое рассмотрение ситуации, отсутствие судебных затрат и возможность оспорить вердикт.

1. Рассмотрение спора в судебном процессе. Слушание иска проводится на протяжении не больше двух месяцев в зависимости от сложившихся обстоятельств, но может продляться ещё на один из-за сложности материалов. В судебном заседании необходимо доказать незаконность установленной раньше оценочной величины. Когда по его итогам она будет скорректирована, то изменения начнут вводиться с начала года подачи заявления. Пересчет налога должен быть сделан за соответствующий год.

Обратиться с обжалованием по такому виду споров можно только в течение 5 лет с момента занесения обжалуемых данных в ГКН. Но, если на дату представления заявки цена дома в кадастре уже была изменена, то оспорить предыдущую не удастся.

Участники уведомляются о рассмотрении дела, о дате его проведения и месте. Но их отсутствие не помешает вынесению вердикта, если они были надлежаще извещены об этом.

Если по итогам судебных слушаний претензии удовлетворяются, то в итоговой части постановления должна устанавливаться размер установленной судом стоимости жилого помещения, подлежащей занесению в кадастр.

Вынесенное решение может обжаловаться в апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия в окончательном варианте.

Как сократить кадастровую оценку дома

Главная причина уменьшения цены объекта заключается в некорректности сведений, содержащихся в реестре и неточности, в основном, допускаются при исследовании информации, используемой для проведения процедуры.

Положения Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015 г. определяют, какие сведения считаются недостоверными. Это:

• Площадь дома;
• Год его постройки;
• Материалы, использующиеся при возведении;
• Место расположения недвижимости;
• Наличие либо отсутствие коммуникаций и технического оборудования.

В анализ могут включаться и другие параметры, но очень часто специалистами не учитывается реальный износ строения и его фактическое состояние. По такой причине результат может быть некорректен и подлежит обжалованию.

При проведении анализа необходимо учитывать законодательную базу субъектов государства. В различных регионах расчет имущественного налога на жилой объект производится на основании инвентаризационной экспертизы. В этой ситуации в переоценке кадастровых показателей будет отказано.

Оценка статьи:

(пока оценок нет)

Загрузка...

Сохранить себе в: