Взыскание неустойки с застройщика: пошаговый алгоритм

10 шагов по взысканию неустойки с застройщика

Как взыскать неустойку, это пожалуй один из самых важных вопросов на сегодняшний день, который возникает у дольщиков. В этой статье мы постараемся максимально просто и подробно описать пошаговый алгоритм. Используя этот алгоритм из 10 шагов, взыскание неустойки с застройщика покажется вам более простым и прозрачным делом.

Взыскание неустойки с застройщика: практическое руководство

Прежде чем приступать к процессу взыскания неустойки, убедитесь, что Вами заключен договор долевого участия (так называемый ДДУ). Именно ДДУ, а не предварительный договор, договор инвестирования или участия в жилищно-строительном кооперативе. Ваш ДДУ должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), о чем на договоре должна иметься соответствующая отметка в виде прямоугольного штампа с регистрационным номером и датой регистрации и круглая печать Росреестра.

Если Вы приобрели квартиру по договору уступки прав требования по ДДУ, договор уступки также должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Шаг 1. Рассчитайте неустойку.

Рассчитайте размер неустойки, исходя из количества дней просрочки и стоимости квартиры. Методика расчета приведена в п. 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Важно! Если размер неустойки, рассчитанный в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214 превысил один миллион рублей, потребуется оплатить государственную пошлину за рассмотрение дела судом. Размер государственной пошлины составляет 0,5 % от суммы, превышающей 1 млн. руб., но не более 60 000 руб. Пошлина оплачивается на реквизиты того суда, в который планируется подать иск. Узнать реквизиты для оплаты Вы можете на официальном сайте суда. Квитанцию об оплате государственной пошлины потребуется приложить к иску при подаче в суд.

Шаг 2. Напишите и отправьте претензию застройщику.

Претензионная работа – важный шаг, который нельзя пропускать. Изложите в претензии обстоятельства покупки квартиры, укажите, что квартира так и не была передана Вам в предусмотренный договором срок. Заявите требование об уплате неустойки за просрочку и приложите свои реквизиты. Отправьте претензию на юридический адрес застройщика письмом с уведомлением о вручении. Юридический адрес застройщика можно уточнить здесь: Юридический адрес. Также можно отвезти претензию в офис застройщика самостоятельно. Не забудьте получить входящий номер, подтверждающий получение претензии застройщиком.

Ждать ответа застройщика на претензию нет необходимости. Достаточно выждать 7-10 дней с момента получения претензии застройщиком и можно подавать иск в суд.

Шаг 3. Подготовьте иск

Определитесь, в какой суд будете подавать иск. Можно подать иск по месту нахождения ответчика, по месту жительства истца или по месту исполнения договора. В иске необходимо указать наименование суда, в который подается иск, наименование и адрес застройщика, ФИО, адрес и телефон истца. Истец в данном случае – это лицо, заключившее с застройщиком договор долевого участия. Истцов может быть несколько. Подробно изложите все обстоятельства дела, когда и какой договор был заключен с ответчиком, какой срок передачи квартиры предусмотрен договором. Приложите к иску расчет неустойки на дату подачи иска в суд. Составьте перечень приложений и приложите к иску копии всех документов: ДДУ и документы, подтверждающие оплату стоимости квартиры, претензия и доказательства ее отправки, другая переписка с ответчиком, если она имела место, квитанцию об оплате государственной пошлины, если цена иска превысила 1 млн. рублей.

В иске заявляются требования о взыскании с ответчика неустойки, штрафа за несвоевременное удовлетворение застройщиком Ваших требований, понесенных Вами судебных расходов (при условии их документального подтверждения). Можно также заявить требование о компенсации морального вреда. Не забудьте подписать иск, поставить дату и заверить копии всех документов.

Шаг 4. Сдайте иск в суд

Вам потребуется два комплекта иска с приложениями, один для суда и второй для ответчика. Распечатайте копию иска для себя, на нее Вам поставят отметку о приеме иска судом. Иски подаются в рабочее время через экспедицию суда.

Уточните, по какому телефону Вы можете позвонить и узнать, принят ли иск к производству и когда это лучше сделать. Срок рассмотрения дела судом составляет 2 месяца с даты принятия иска к производству.

Подождите 5-10 рабочих дней и уточните, принят ли иск к производству, кто из судей будет его рассматривать и когда состоится подготовительное заседание. Это можно сделать по телефону или на официальном сайте суда (раздел «Судебное делопроизводство»). Если информация на сайте не появилась, а дозвониться в суд не получается, наведайтесь в суд лично.

В случае, если при подготовке иска Вами были допущены какие-либо нарушения, иск может быть оставлен без движения. Получите в суде определение об оставлении иска без движения, устраните замечания, который в нем указаны и подавайте иск снова.

Шаг 5. Участвуйте в судебных заседаниях.

Постарайтесь почаще заглядывать на сайт суда и контролировать назначение судебных заседаний по делу. Суд обязан извещать стороны о месте и времени проведения заседаний, однако на повестки надеяться не стоит, Ваш контроль в этом деле не повредит. Вы можете участвовать в заседании лично или через своего представителя. Как правило, проводится сначала подготовительное заседание, а рассмотрение дела по существу производится в следующем, основном заседание. Однако случается, что суд сразу приступает к рассмотрению дела по существу и выносит решение. Поэтому необходимо в любом заседании быть готовым к тому, что суд рассмотрит дело по существу.

При рассмотрении дела по существу судья оглашает резолютивную часть решения в заседании. Это значит, что судья скажет, удовлетворен ли иск или в удовлетворении отказано, и если решение вынесено в Вашу пользу, судьей будут названы суммы, подлежащие взысканию с ответчика. Вооружитесь заранее карандашом и листом бумаги, чтобы быть готовым оперативно записать все озвученное судьей. Иногда судья тараторит так быстро, что нужна очень хорошая сноровка, чтобы ничего не упустить. Если Вы согласны с размером взысканных сумм – остается спокойно ждать когда решение суда будет готово.

Если нет – подавайте краткую апелляционную жалобу.

Шаг 6. Получите решение суда

Согласно ГПК суд обязан в течение 5 рабочих дней изготовить решение по делу. На практике так происходит далеко не всегда. Суды загружены и случается, что решение не удается получить ни через 5 дней, ни через месяц, ни через два. Наберитесь терпения. Подружитесь с секретарем, придите на прием к судье. Если терпение иссякло – пишите жалобу председателю суда. Для того, чтобы ускорить получение решения, нам приходится прибегать к разным ухищрениям: мы сами пишем проекты решений, берем на себя какой-то посильный объем работы, чтобы разгрузить секретаря, доходило до того, что выделяем сотрудника, который сидит в суде и сшивает дела, составляет описи к делам, в обмен на эту помощь мы быстрее получаем решения по своим делам.

Срок вступления решения в законную силу – 30 дней с момента его вынесения, если решение вынесено в очной форме. Это означает, что по истечении этого срока решение становится обязательным для исполнения.

Внимательно проверяйте текст решения, часто суд допускает ошибки. Наиболее важными являются вводная и резолютивная части решения. В случае, если в решении присутствуют критичные для его исполнения ошибки, сдайте в суд заявление об исправлении ошибок. По правилам ГПК РФ исправление ошибок в решении суда осуществляется в отдельном судебном заседании с вызовом сторон и оформляется определением суда, которое вступает в силу через 15 дней. Попробуйте договориться с судьей, иногда судьи идут навстречу и выдают определение об исправлении ошибки сразу же.

Шаг 7. Апелляция.

Если застройщик не согласен с решением суда, он вправе его обжаловать в течение срока вступления в законную силу (30 дней). Если застройщиком подана апелляционная жалоба, решение не вступает в законную силу, пока дело не будет рассмотрено судом апелляционной инстанции. Возможность получения неустойки отодвигается на срок примерно от 2 до 4 месяцев. Необходимо получить копию апелляционной жалобы, узнать дату, время и место ее рассмотрения. К назначенном дню подготовьтесь к защите своих интересов, подготовьте свой отзыв на апелляционную жалобу, оцените каждый довод застройщика на предмет соответствия материалам дела и нормам права. На практике суду апелляционной инстанции может потребоваться от одного до трех заседаний для рассмотрения жалобы. Как правило, одного заседания достаточно. Решение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу немедленно. После рассмотрения материалы дела будут возвращены в суд первой инстанции, вынесший решение по делу. После того, как дело вернется, Вы сможете получить свой экземпляр решения суда, вступившего в силу и заказать исполнительный лист.

Шаг 8. Закажите и получите исполнительный лист

Однако выиграть процесс и получить решение – еще не значит получить деньги! Взыскание денег с ответчика осуществляется на основании специального документа, исполнительного листа. Для получения исполнительного листа необходимо написать и сдать в суд заявление о его выдаче. К сожалению, действующее законодательство не устанавливает срока изготовления и выдачи исполнительного листа, что порождает большое количество злоупотреблений. В среднем исполнительный лист мы получаем в течение срока от двух недель до месяца, но в особо тяжелых случаях это может растянуться не на один месяц. Для ускорения получения исполнительного листа в ход идут все те же инструменты: уговоры, посильная помощь суду, жалобы.

Шаг 9. Предъявите исполнительный лист к взысканию

Исполнительный лист на руках, и можно идти в банк. Необходимо внимательно проверить его на предмет наличия возможных ошибок. Банки относятся к документам на порядок внимательнее чем суды, и при наличии малейших неточностей исполнительный лист будет возвращен. Необходимо сдать в банк заявление о предъявлении исполнительного листа к взысканию, приложив оригинал исполнительного листа. При наличии денежных средств на счету ответчика банк в течение 3 рабочих дней переводит взысканную судом сумму на счет истца. Если денег нет, исполнительный лист помещается в лист ожидания. Это значит, что поступающие на счет деньги будут списываться в порядке поступления в банк всех исполнительных листов. Банки не любят делиться подробностями взыскания по листу, ссылаясь на банковскую тайну, однако иногда все же удается разузнать что-то, что позволяет принять решение что делать дальше. Существует два варианта: ждать поступления денег или попробовать предъявить лист в другой банк, где у ответчика открыт счет. Узнать наличие и реквизиты банковских счетов ответчика можно в его налоговой инспекции по письменному запросу.

Предъявлять исполнительный лист к взысканию можно не только в банк, но и в Службу судебных приставов. Прежде чем идти к приставам, советуем убедиться, что все альтернативные возможности взыскания исчерпаны.

Шаг 10. Получите деньги!

Итак, все позади, исполнительный лист сдан в банк, деньги со счета ответчика списаны и поступили на Ваш счет. Поздравляем!

Если просрочка передачи квартиры продолжается, Вы имеете право снова обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки, теперь уже за новый период просрочки. Это можно делать до тех пор, пока застройщик не передаст Вам квартиру или не составит односторонний акт.

Порядок взыскания неустойки по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция

Приобретая в собственность жилье в строящемся здании, счастливый новосел желает получить свою квартиру ровно в указанный срок. Однако зачастую бывают случаи, когда компания, ответственная за строительство, не выполняет указанные в договоре обязательства и не успевает сдать здание вовремя.

Гражданский кодекс ГФ гласит, что если права гражданина, заключившего договор, были нарушены, он вправе взыскать неустойку. Взыскание неустойки с застройщика представляет собой штраф, который уплачивается стороной, нарушившей условия сделки.

Основания для взыскания

Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц. Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации. На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.

Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:

• неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
• просрочка исполнения обязательства;
• иное его ненадлежащее исполнение.

Расчет неустойки

Законодательство РФ гласит, что каждый из сторон правовых отношений обязан нести ответственность за неисполнение требований договора или взятых на себя обязательств. В случае с договором долевого участия Федеральный закон предусматривает несколько видов неустойки в зависимости от конкретной ситуации.

1. В размере 0,5% от стоимости товаров при оформлении договора с предварительной оплатой – взыскивается при нарушениях срока передачи по договору купли-продажи (статья 23. закона «О защите прав потребителей»).
2. В размере 1% от стоимости товара – изымается при нарушениях сроков удовлетворения требований об устранении недостатков, замене товара, возмещении ущерба, понесенного потребителем, возврате денег за товар (в соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей»).
3. В размере 3% от стоимости при нарушении условий договора о сроках выполнения работ.

Важно отметить, что законодательство предусматривает и несколько исключений из единого правила по срокам удовлетворения требований потребителя. Так, период устранения недочетов в товаре, выявленных уже после заключения договора купли-продажи составляет не более 45 дней с даты возврата товара (статья 20 ФЗ). Срок замены товара ненадлежащего качества ограничен неделей, однако в случае необходимости проведения экспертизы он увеличивается до 20 дней.

Правила расчета неустойки определены статьей 62 №214-ФЗ. По закону неустойка обязана быть выплачена стороной, нарушившей условия договора, в определенном размере за каждый день просрочки в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ на момент исполнения обязательств.

Формула

В зависимости от вида нарушений расчет неустойки по взысканию компенсации с застройщика будет отличаться.

Вариант 1. За несоблюдение сроков устранения недочетов неустойка рассчитывается по правилам, прописанным законом «О защите прав потребителей». В виде базовой принимается ставка по сумме, необходимой для устранения недостатков и конкретно от нее рассчитывается размер неустойки. Формула выглядит следующим образом:

Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

• Сн = сумма неустойки (пени);
• Ср – цена работ для устранения недостатков;
• Nд – количество дней просрочки.

Вариант 2. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ. Она будет равняться 1/300 ставки рефинансирования в день за просрочку сдачи дома. При этом базовая сумма высчитывается согласно цене договора, то есть стоимости квартиры. Для физлиц (граждан РФ) размер неустойки удваивается – ставка принимается, исходя из расчета 1/150.

Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

• Сн – сумма неустойки;
• Сд – стоимость договора;
• Nд – количество дней просрочки.

Первый днем в таком случае выступает день, следующий за крайним днем передачи объекта. Зачастую в строительстве указаны кварталы, например, срок окончания – 3 квартал 2018 года, значит, первым днем просрочки будет 1 октября. Последним днем принято считать день оформления акта приема-передачи.

Пример

Гражданин приобретает квартиру стоимостью в 2 000 000 рублей, однако застройщик задерживает сдачу на 150 дней. Ставка рефинансирования на данный момент приравнивается к значению ключевой ставки Банка России (7, 75%).

Формула будет выглядеть следующим образом (для физического лица, гражданина РФ): 2 000 000 * 150* 7,75 / 100/150 =155 000.

Итого, сумма неустойки составляет 155 000 рублей.

Порядок действий

Существует несколько способов взыскание неустойки с застройщика. Необходимо отметить, что добровольная компенсация от недобросовестной организации выплачивается крайне редко. Несмотря на необычность такого явления, подобные случаи бывают на практике и дают возможность начать диалог застройщиком в конструктивном русле. Однако чаще всего такие споры решаются в досудебном или в судебном порядке.

Досудебное взыскание

Крайне привычной и очень распространенной практикой в вопросе о взыскании компенсации является решение спора в досудебном порядке. Многие застройщики принципиально не желают решать спор с дольщиками без заявления с требованием об уплате неустойки, поэтому алгоритм действий для заявителя должен быть следующим.

Шаг 1. Составление претензии. Документ должен быть оформлен грамотно, с юридическим обоснованием. В нем необходимо указать точный адрес застройщика, адрес строительного объекта, данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия, ссылку на статью закона (статья 6 №214-ФЗ), в соответствии с которой дольщик требует выплату неустойки.

Шаг 2. Передача претензии застройщику с соблюдением определенных условий. Документы возможно передать лично в руки (при этом обязательно получить роспись сотрудника, принявшего бумаги) или отправить почтой, курьером, заказным письмом.

Помимо заявления к претензии необходимо приложить следующий пакет документов:

• копию кассового чека;
• акт приема денежных средств или иной документ, подтверждающий оплату.

Зачастую юрист компании демонстрирует заявителю документы, свидетельствующие о том, что дом имеет разрешение на ввод в эксплуатацию. Дольщик должен понимать, что он требует с застройщика неустойку фактически за то, что тот не передал ему квартиру в установленном законом и договором порядке. Ввод в эксплуатацию является иным действием, который застройщик обязан выполнить еще до передачи собственнику ключей. Соответственно, подобные заявления со стороны застройщика являются попытками избежать выплат компенсации.

Судебное взыскание

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку и не выполняет принятые на себя обязательства, дольщику желательно обратиться в суд. Для этого необходимо действовать следующим образом.

Шаг 1. Составление искового заявления. Для правильного составления иска в договоре долевого строительства необходимо найти юридическое лицо, которое выступает застройщиком и указать ответчиком именно его. Основные законы, которым стоит апеллировать при написании иска – закон №214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей».

Шаг 2. Сбор необходимых документов. Помимо искового заявления в суд необходимо обратиться, имея на руках следующий пакет документов:

• копии договора долевого строительства;
• копии платежных документов (кассовые и товарные чеки);
• досудебную претензию с подтверждением о получении ее застройщиком.

Шаг 3. Подача искового заявления. Иск можно подавать как по месту жительства, так и по месту строительства дома или по месторасположению регистрации юридического лица-ответчика. Профессиональные юристы советуют выполнять это действие через арбитраж, поскольку вероятность принятия положительного решения через арбитражный суд значительно возрастает.

Шаг 4. Отправка пакета документов. Заявитель может отправить документы в суд заказным письмом или передать их, обратившись в судебную инстанцию лично.

Шаг 5. Рассмотрение дела. В первых судебных инстанциях дело рассматривается в течение двух месяцев, однако застройщик может сознательно затягивать процесс. Также необходимо учитывать, что если первая инстанция выиграна заявителем, то, скорее всего, застройщик подаст апелляцию, на рассмотрение которой может уйти еще до полугода.

Шаг 6. Вынесение решения. В результате рассмотрения дела суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Зачастую дольщики могут столкнуться со значительным уменьшением неустойки, однако распространено мнение, что судебные органы, удаленные от центральных регионов, более расположены к дольщикам и взыскивают большие суммы в их пользу.

Шаг 7. Получение решения суда на руки. Для того чтобы получить решение, следует обязательно контактировать с работниками суда в течение всего процесса. Важно также выяснить, каким числом будет датирован документ – датой заседания или датой фактического изготовления мотивировочной части – от этого будет зависеть, с какого периода стартует срок на апелляционное обжалование. При получении документа на руки требуется тщательно его прочитать — решение должно быть законным, обоснованным, изложенные факты в тексте обязаны соответствовать действительности.

Важно понимать, что если случай дольщика оказался спорным, а сумма неустойки – значительной, есть смысл обратиться к профессиональным юристам, чтобы гарантированно выиграть дело. Многие компании, которые оказывают подобные услуги, работают без предоплаты, а расчет с ними происходит уже после оглашения положительного решения суда.

Исполнение решения: судебная практика

Судебная практика демонстрирует, что чаще всего в требованиях дольщиков о выплате неустойки суд отказывает из-за недостаточной доказательной базы, то есть из-за отсутствия нужных документов в процессе. Заявителям необходимо быть максимально внимательными при составлении искового заявления и при сборе документов в приложениях к нему. В таком случае выиграть суд и добиться выплат будет намного проще.

Исполнение решения является самой важной частью процесса взыскания, поскольку можно получить положительное решение суда, но не взыскать деньги. Если застройщик добровольно не желает выплачивать причитающиеся компенсации в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется оформлять исполнительный лист. Для этого необходимо написать заявление в свободной форме и передать его в канцелярию суда, принявшего решение. Это возможно сделать только после вступления судебного постановления в законную силу, а срок его оформления занимает одну рабочую неделю.

Существует несколько вариантов принудительного взыскания – через банк или с помощью судебных приставов. При выборе первого варианта дольщик должен обратиться в кредитную организацию, которая работает с расчетным счетом застройщика и подать заявление с оригиналом исполнительного листа. Следует помнить, что застройщик может иметь не один открытый счет, а узнать об этом стоит заранее в налоговой инспекции.

Если же ни на одном из расчетных счетов средств у застройщика нет, то необходимо обращаться к приставам. В этом случае вероятность получения средств снижаются, поскольку деньги, на которые возможно обратить взыскание неустойки по ДДУ с застройщика, обычно находится на счетах. Но приставы обладают особыми полномочиями, поэтому могут арестовать счет в пределах нужной суммы.

Вопрос-ответ

Зачастую у дольщиков в процессе взыскания с застройщика компенсации возникает множество вопросов, связанных с нюансами данной процедуры.

Неустойка с застройщика по 214-ФЗ: до подписания акта или после?

Судебная практика показывает, что взыскать средства с недобросовестного застройщика можно как до подписания акта, так и после него.

Так, если сроки строительства явно нарушаются, то дольщик имеет право взыскивать неустойку сразу, не дожидаясь сдачи дома. Подобные действия оправданы также в случае прекращения строительства или неадекватной реакции застройщика на запросы собственников. Если же строительные работы продолжаются или выдвигаются предложения о продлении сроков строительства, то лучше будет подождать благополучного окончания строительных работ, получить квартиру, проверить ее состояние и уже после решать вопрос о взыскании.

Сколько стоят услуги юриста по взысканию неустойки?

Стоимость подобных услуг будет зависеть от множества факторов: сложности дела, трудозатрат, суммы иска и благонадежности застройщика. Немаловажную роль будут играть и обстоятельства дела, размеры иска.

На данный момент консультация по спорам с застройщиком с профессиональным адвокатом будет стоить приблизительно 1 500-3 000 рублей. Все остальные услуги, предполагающие участие юриста в деле, будут оплачиваться в зависимости от суммы взыскания уже после решения суда.

Что делать, если был заключен договор переуступки прав?

В случае возникновения подобной ситуации по договору уступки права требования дольщик вправе предъявлять исковые требования по взысканию неустойки с застройщика. Даже если при предъявлении досудебной претензии застройщик предоставляет дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи дома по договору цессии, то данное соглашение будет касаться только договорных обязательств между компаниями, но не будет иметь отношения к обязательствам компании-застройщика перед физическим лицом, поскольку в отношении объекта договора присутствует факт смены его стороны.

Где найти образцы документов?

Образец претензии к застройщику

Шаблон досудебной претензии вы можете найти здесь: https://yadi.sk/i/deXuI0dUyoFlIQ

Исковое заявление о взыскании неустойки

В заключение следует отметить, что взыскание неустойки с застройщика является сложной, однако выполнимой процедурой. Она может затрудняться полным отсутствием средств у компании-застройщика, особенно, если она находится в предбанкротном состоянии, а на ее счетах нет денег. В связи с этим рекомендуется проверять организацию, с которой дольщик заключают договор, еще перед совершением сделки.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Статья актуальна на 25 сентября 2019 года

Права дольщиков по ДДУ

Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД , где

СР – ставка рефинансирования Банка России,

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

• 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
• 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.

Оставьте свои данные, мы перезвоним Вам и проконсультируем по поводу расчёта неустойки.

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.

Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:

• договор об аренде жилья,
• документы, подтверждающие соответствующие расходы.

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома “запаздывает” уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в “будущей” неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

• по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
• застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
• заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
• неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств.

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Приобретение квартиры – это волнительный и ответственный шаг для каждого жителя. Все чаще граждане России стали заключать договора долевого участия. То есть, они, фактически, покупают жилье, но в еще не достроенном доме. Застройщик обещает выполнить все работы к точно оговоренной дате, после чего ключи от новенькой квартиры передаются собственнику жилья. Но случаются такие ситуации, когда компания-застройщик не успевает вовремя сдать объект по тем или иным причинам. В этом случае дольщик имеет право взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка, которая действовала на дату выполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Что такое договор долевого участия (ДДУ)?

ДДУ или договор долевого участия в строительстве жилья считается одним из самых выгодных способов приобретения желаемой недвижимости. Процедура долевого участия регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В данном нормативно-правовом документе прописываются все нормы, на основании которых заключается договор ДДУ.

На практике, не совсем честные строители, стараются обойти законодательные акты стороной, создавая различные кооперативы. В этом случае они могут не заключать с клиентом договор долевого участия или же предлагают клиенту на подпись бумаги, которые еще не зарегистрированы в Росреестре. Если произошла такая ситуация и собственник жилья подписал данный договор, взыскать неустойку в случае срыва сроков сдачи, будет не так то просто. Если все бумаги подписаны, как полагается и договор зарегистрирован в Росреестре, процедура взыскания штрафов за просрочку значительно упрощается.

Что может послужить основанием для взыскания неустойки?

Законодательством четко определены все права и обязанности, как дольщика, так и застройщиков, поэтому неисполнение обязательств влечет за собой различные санкции и штраф. Основанием для взыскания неустойки с недобросовестного строителя являются неисполнение следующих обязательств перед дольщиком:

• передача жилого объекта в собственность дольщику по договору или доп.соглашению к договору ДДУ;
• срывы срока сдачи объекта строительства;
• не устраненные нарушения, которые были выявлены дольщиком при принятии жилого помещения.

Данные нарушения могут быть вызваны различными причинами:

• у застройщика отсутствует разрешение на строительство жилого объекта;
• возведение объекта на непредназначенном для этого участке земли;
• сроки сдачи дома были нарушены и не соблюдены;
• строительный объект не соответствует различным стандартам в области строительства и документации.

Основное, что должен выполнить застройщик – это сдать жилой объект точно в срок, который прописан в договоре. Если по каким-то причинам он не успевает сдать объект и ввести дом в эксплуатацию, он обязан уведомить об этом дольщика письменно, где должна присутствовать информация о смещении даты сдачи жилого объекта. Собственнику жилья предлагается заключить с застройщиком дополнительное соглашение, в котором должны быть указаны новые сроки сдачи дома. Данное письмо необходимо направить дольщику как минимум за 2 месяца до предполагаемой даты сдачи жилья.

Дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение. Это оформляется добровольно, в случае отказа это необходимо оформить письменно и направить застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении.

После того, как отказ оформлен, а сроки сдачи жилого объекта нарушены, дольщик вправе требовать неустойку с девелопера в установленном порядке.

Пошаговая инструкция и алгоритм действий при взыскании неустойки

На самом деле, взыскать неустойку с недобросовестного застройщика вполне реально, главное необходимо соблюдать все правила и действовать строго по описанной ниже инструкции:

1. Сначала необходимо сделать расчет суммы неустойки.
2. Далее, необходимо направить девелоперу претензию, чтобы решить вопрос в досудебном порядке.
3. Если от застройщика получен отказ, выбирается схема для решения вопроса в судебном порядке – через арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
4. Далее, необходимо подать заявление в первую инстанцию.
5. В случае необходимости, подается заявление в апелляционную инстанцию.
6. В заключении производится исполнение судебного постановления.

Как показывает практика, положительный исход дела в большинстве своем зависит от правильно составленной претензии для решения вопроса в досудебном порядке.

Но, обо всем по порядку.

Расчет суммы неустойки по ДДУ: как правильно посчитать

Рассчитать размер неустойки можно по следующей формуле:

Неустойка = Цена объекта согласно договору * Количество просроченных дней * Ставка рефинансирования/300.

Важно! Если дольщиком является физическое лицо, полученную величину необходимо умножить на 2.

Более наглядно посмотрим на примере:

Стоимость объекта недвижимости согласно договору – 3 000 000 рублей. Застройщик просрочил день сдачи на 30 дней. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,75% (можно найти на сайте ЦБ РФ). В качестве дольщика выступает физическое лицо, значит, значение необходимо умножить на 2. Считаем: 3 000 000 *30 * 2/300 * 7,75% = 46 500 рублей.

Получается, что за каждый день просрочки, застройщик обязан заплатить по 1 550 рублей. Чем больше дней просрочено, тем больше размер неустойки. Важно помнить, что право на получение возмещения есть только в том случае, если договор долевого участия сторонами не расторгнут. Также суд может снизить размер неустойки на свое усмотрение в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения условий договора.

Правильно составленная претензия – залог успеха

Для того чтобы урегулировать вопрос в досудебном порядке, нужно грамотно составить претензию и направить ее застройщику. Именно от этого в большей степени зависит положительный итог и дальнейшие действия – будет ли подан иск в суд или проблема решится раньше. Как правило, претензия пишется с требованием выплатить неустойку. Можно обойтись без нее, но все же лучше ее оформить, ведь в дальнейшем можно будет получить штраф в размере 50% от суммы взыскания. Но для этого необходимо четко следовать всем условиям, которые указаны ниже:

1. Правильное направление претензии. Данный документ должен быть направлен ценным письмом с описью всех вложений. В качестве получателя необходимо указать застройщика, его адрес, соответствующий адресу, указанному в договоре.
2. Обязательно нужно ссылаться на законы. В письме необходимо ссылаться на закон от 30.12.2004 года ФЗ-№214.
3. Указать сумму, подлежащую возмещению. В тексте письма необходимо указать факт нарушения условий договора и указать сумму неустойки, которую можно рассчитать по формуле, указанной выше.
4. Реквизиты для перевода. В претензионном письме следует указать данные банковской карты или расчетный счет для перевода денежных средств в добровольном порядке. Указывать следует полные реквизиты, поэтому нужно уточнить их заранее в банке.
5. Обязательное наличие подписи. Письмо нужно подписать собственноручно.

Но правильно составить претензию это полдела, необходимо ее еще верно отправить застройщику. Итак, сделать это нужно следующим образом:

1. Сначала нужно составить письменную претензию на возмещение неустойки.
2. Далее, документ необходимо распечатать в нескольких экземплярах – один себе и еще по комплекту на каждый адрес из договора.
3. На письме необходимо поставить свою подпись и дату отправления документа.
4. Далее, нужно запечатать конверты и заполнить бланк на уведомление для каждого адреса по специальному образцу, который можно найти на Почте.
5. Затем нужно заполнить по два экземпляра описи вложений для каждого конверта. В графе «Основание» необходимо написать «Претензия» и изложить свои основные требования.
6. В каждый конверт нужно вложить по одному письму с претензией.
7. Далее, подписанные и заполненные бланки необходимо передать работнику почты, чтобы он поставил на них печать и вложил по одному экземпляру описи и уведомления в конверт. Отправлять документы нужно ценным письмом с описью вложений.
8. Затем, второй экземпляр описи и уведомления необходимо забрать себе, а также не забывайте брать чек. Эти бумаги потребуются для подачи иска в суд.

Отследить получение письма застройщиком можно в приложении Почты России. После получения документов, застройщик должен отреагировать на претензию в кротчайшие сроки. Как показывает практика – это не более 10 рабочих дней с момента получения. В том случае, если претензионное письмо вернулось обратно за истечение срока хранения, повторная отправка не требуется. Дольщик все условия выполнил, алгоритм соблюден. А то, что застройщик не получил письмо – это уже проблемы не дольщика.

Выбор суда для подачи иска

Если с помощью претензии не удалось урегулировать возникшие сложности и взыскать неустойку, пришло время обращаться в суд. Однако здесь необходимо выбрать, в какой суд обращаться – арбитражный или общей юрисдикции. При обращении в арбитраж можно выиграть по времени, к тому же, арбитражный суд реже снижает размер неустойки. Если же сумма возмещения невесомая, стоит обращаться в суды общей юрисдикции.

Дольщик сам выбирает, в какой суд он будет обращаться. Если же, например, сумма иска более 200 тыс., то есть лучше всего обращаться в арбитражный суд. Во-первых, по срокам это будет быстрее, а во-вторых, как уже говорилось, арбитражный суд не урезает сильно запрашиваемый размер неустойки.

Штраф в размере 50%

В том случае, если дольщик направил застройщику претензию о добровольной выплате неустойки, а недобросовестный строитель этого не сделал, дольщик вправе требовать от него штраф. Размер штрафа составляет 50% от суммы неустойки, а также можно запросить выплату компенсации за причиненный моральный ущерб.

Суд с застройщиком

Если он нарушил сроки и не достроил метры

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

Что произошло

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Действие непреодолимой силы и нарушение сроков

Форс-мажор — это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Проблемы на приемке квартиры

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Мы написали претензию и отказались подписывать акт приема-передачи до устранения недостатков.

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ — изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть требование, что передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Предложение изменить акт приема-передачи

В судебной практике мне попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. То есть если дольщик подписал акт приема-передачи, он не может претендовать на неустойку.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Реакция застройщика

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

Ответ на претензию мы получили чуть позже — 21 марта. Застройщик отрицал свою вину в нарушении срока передачи: ссылался на действие непреодолимой силы. Компенсировать разницу в площади менее одного квадратного метра он не хотел: по его словам, это общепринятая строительная погрешность.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Во-первых, не каждый дольщик захочет вступать в судебные тяжбы. Во-вторых , даже если по итогам суда застройщик формально проиграет, по факту он выплатит неустойку в разы меньше, чем положено по закону.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ . Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает , различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

Основой искового заявления стала моя претензия. Я дополнил ее требованием о смене подсудности — по месту жительства родственницы — и требованием выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Право на проценты появилось после того, как застройщик отказался вернуть переплату за недостроенные метры — то есть удерживал деньги, которые ему не причитаются.

Также у моей родственницы возникло право взыскать с застройщика штраф. По закону, если дольщик до суда предъявил к застройщику законное и обоснованное требование выплатить неустойку, а он этого добровольно не сделал, дольщик вправе требовать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Платить госпошлину за подачу искового заявления не пришлось. От ее уплаты освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска меньше 1 млн рублей.

Представительство в суде

Представителем может быть любое дееспособное лицо, за исключением судей, следователей и прокуроров.

Полномочия представителя можно определить в устном заявлении, которое войдет в протокол судебного заседания, или письменно.

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Первое заседание было подготовительным. Суд ознакомился с материалами дела. Мы подтвердили исковые требования. Представитель ответчика предоставил письменные возражения, просил отказать в иске, а в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа. Несоразмерность неустойки застройщик ничем не обосновывал.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ . Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

По итогам заседания суд решил взыскать с застройщика неустойку 30 000 рублей, переплату 31 125 рублей, проценты 391,08 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей и штраф 10 000 рублей. Всего 74 516,08 рублей.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

Закон не регламентирует срок выдачи исполнительного листа. Но, чтобы его получить, решение суда должно вступить в законную силу. Мы ждали недолго, исполнительный лист нам выдали 5 июля — через 3 дня после того, как решение вступило в силу.

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

В банк мы обратились 10 июля 2018 года. Смс о поступлении на счет 74 516,08 рублей пришла 13 июля 2018 года.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.