07.02.2020

Счет эскроу в строительстве: что такое и отличие от ДДУ

Как застройщику работать со счетами эскроу

1 июля начнется заключительный этап реформы долевого строительства — застройщики перейдут на работу с счетами эскроу, как требует Федеральный закон № 214-ФЗ. Девелоперы не смогут строить жилье на деньги дольщиков, а будут кредитоваться в банках или вкладывать свои средства. Рассказываем, что такое счет эскроу, где и как открывать такие счета и можно ли пока работать по старой схеме.

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
Банк открывает покупателю счет эскроу.
Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
проектная документация;
разрешение на строительство;
технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
расчет экономической доходности проекта.

Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Счет эскроу в строительстве: что такое и отличие от ДДУ

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации). И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

Что такое счета эскроу в долевом строительстве?

Вопрос:

Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?

Ответ:

С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. А с 01 июля 2019 применение эскроу-счетов для оплаты всех новых Договоров долевого участия (ДДУ) стало обязательным.

Что это такое, и как это защитит дольщиков? Садитесь поудобнее, сейчас вам будет интересно.

Федеральный Откроется в новой вкладке.”>закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании финансовую гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:

Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
Откроется в новой вкладке.”>Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы, подробнее – см. по ссылке);
Отчисления в Откроется в новой вкладке.”>Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным после 2017 года, подробнее – см. по ссылке);
Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (с 2019 года, как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).

Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ применить, определяет Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Точнее, с 01 июля 2019 года (согласно последним изменениям ФЗ-214) при заключении новых договоров ДДУ в новых строительных проектах, каждый Застройщик должен привлекать деньги дольщиков только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. И это обязательное требование закона (Откроется в новой вкладке.”>п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).

Для остальных допускается (пока еще) применение старых схем расчета по ДДУ – когда деньги сразу поступают на счет строительной компании, а ее финансовая ответственность гарантируется компенсационным фондом. Этой схемой могут пользоваться те Застройщики, которые запустили свои проекты раньше июля 2019, построили не менее 30% от общего объема, и заключили договоров ДДУ не менее 10% от общей площади всех помещений проекта.

По плану правительства РФ, счета эскроу через несколько лет должны стать единственным способом привлечения средств на строительство многоквартирного жилья.

Что же это такое – эскроу счета в разрезе ФЗ-214?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Откроется в новой вкладке.”>Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Принцип действия эскроу счетов описан в Откроется в новой вкладке.”>ст. 860.7 ГК РФ. Их применение в долевом строительстве регламентируется федеральным законом в Откроется в новой вкладке.”>ст.15.4, ФЗ-214. Список банков, уполномоченных на использование счетов эскроу в целях обеспечения расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ.

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Откроется в новой вкладке.”>Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.15.5, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам по Откроется в новой вкладке.”>Актам приема-передачи, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от Откроется в новой вкладке.”>расчета через аккредитив.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

аккредитив может быть закрыт Покупателем квартиры (плательщиком), даже без уведомления Продавца (получателя денег), а эскроу-счет не допускает произвольного закрытия (только в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении ДДУ);
аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
за открытие аккредитива банк берет комиссию, а эскроу-счет для дольщика бесплатный (Откроется в новой вкладке.”>п.5, ст.15.5, ФЗ-214);
сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб.

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Счета эскроу с позиции Застройщика

Возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для Застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу – это тот путь, по которому вскоре пойдет весь рынок первичного жилья в России. Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у Застройщиков постепенно отбирают бесплатное (халявное) финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.

Для чего все это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет Откроется в новой вкладке.”>привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Для самих Застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) для крупных Застройщиков не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании, закон позволяет Застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств Застройщика уже не действуют. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос Откроется в новой вкладке.”>проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика.

То есть если Застройщик нарушает условия Договора долевого участия и/или становится банкротом, то дольщик расторгает ДДУ по основаниям, указанным в законе (Откроется в новой вкладке.”>п.1 и 1.1, ст.9, и Откроется в новой вкладке.”>п.7, ст.15.4, ФЗ-214), и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.
Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика..
На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за Откроется в новой вкладке.”>просрочку сдачи дома).

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования. С момента поступления денег на эскроу-счет, обязанность дольщика по оплате ДДУ считается исполненной (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.15.4, ФЗ-214).

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу допускает превышение срока передачи квартиры дольщику, но не более, чем на 6 месяцев (Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.15.5, ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве.

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:

если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в Откроется в новой вкладке.”>п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем Откроется в новой вкладке.”>уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (Откроется в новой вкладке.”>п.10, ст.15.5, ФЗ-214).

ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). До июля 2019 года застройщики могли применять эти положения добровольно, а с 01.07.2019 эскроу-счета стали обязательными для всех новых строительных проектов, привлекающих средства граждан по Договорам долевого участия (ДДУ).

Уточнение – применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ (именно первый!) зарегистрирован после 01.07.2019 (см. ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в Откроется в новой вкладке.”>компенсационный фонд застройщиков).

Правда, не все строительные проекты, начатые до июля 2019, могут продавать квартиры без эскроу-счетов. В законе есть ряд критериев, указывающих, кому это можно делать – подробнее об этом в статье о ключевых положениях Откроется в новой вкладке.”>закона ФЗ-214 (см. там подзаголовок «Последние изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019»).

Кому больше всех повезло?

А теперь небольшой прикол. Кто является главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики (на них и так давит пресс закона ФЗ-214, и год от года все сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается). А выгодней всего это дело для… банков!

И действительно, ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Чем не шоколадная жизнь для банкиров?

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Эскроу-счета

Эскроу-счета в строительстве

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.

С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику. Применение эскроу-счетов регламентируется законом в § 3 главы 45 ГК РФ.

Таким образом, банк через эскроу-счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, а по своей сути расчет через эскроу-счет мало чем отличается от расчета через аккредитив. В целом, эскроу-счет лучше подходит для проведения расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам?

Как продавались новостройки раньше.

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик».

Застройщики, продавая квартиры на этапе строительства, направляют полученные от продажи средства на строительство домов.

Приобретение жилья на этапе строительства обычно дешевле, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения строительства дома.

Однако долевое финансирование строительства будущими жильцами по-прежнему содержало в себе некоторые риски для дольщиков и в 2017 году власти решили изменить существующую практику продажи новостроек.

Как будут продаваться новостройки теперь.

В конце 2018 года Правительство Российской Федерации утвердило новую схему финансирования жилищного строительства. С июля 2019 года средства дольщиков будут храниться на специальных счетах до момента введения объектов в эксплуатацию. Строить новые жилые дома можно будет только с привлечением собственных средств девелопера или заемных денег из банков.

Однако это не значит, что покупатели потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме. Покупатель по-прежнему сможет выбрать понравившийся объект, заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет через банк, осуществляющий финансирование строительства.

Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком?

Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу- счета. На оформление и регистрацию ДДУ в «Росреестре» уйдет примерно 9 дней.
Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трех-сторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.
Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки покупки квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги
с эскроу-счета?

Средства с эскроу-счета вернутся клиенту в следующих случаях:

застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если обанкротится банк?

Деньги, размещенные на счетах эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн руб. То есть при покупке квартиры на сумму более 10 млн руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн руб. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.

В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн руб. Однако даже в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки.

На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, такие как «Сбербанк», «ВТБ», «Альфа-банк», «Райффайзенбанк», «ЮниКредит Банк», «Связьбанк» и другие, чье банкротство маловероятно.

Что если застройщик
обанкротится?

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от действий девелопера.

В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями.

Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового застройщика для завершения проекта.

Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

На какой стадии можно купить
новостройку через эскроу-счет?

Согласно прежней схеме работы, застройщик получал право начинать продажи квартиры еще на ранней стадии строительства жилого дома. Это позволяло быстрее привлекать средства для строительства. Новая схема, подразумевает использование девелопером собственных или заемных средств при возведении жилого объекта.

Однако в рамках новой схемы, продажи квартир по-прежнему будут открываться на ранних стадиях строительства. Этому способствует желание банков, выделяющих кредиты на строительство, минимизировать собственные риски, за счет привлечения денег покупателей на эксроу-счета.

Таким образом, чем больше денег привлечет застройщик в самом начале проекта, тем выгоднее для него станет кредит выдаваемый банком.

Насколько подорожают новостройки?

Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Затраты на финансирование строительства в виде стоимости обслуживания кредита и выплаты процентов будут учитываться застройщиками при определении цен на жилье. Чем дороже получаемые застройщиком кредиты, тем дороже станут квартиры в новостройках для покупателей.

Схема привлечения средств на строительство через эскроу-счета защищает большинство покупателей от возможных финансовых потерь. Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае — средства с эскроу-счета не подлежат изъятию, даже если сам покупатель окажется должником. Однако, гарантия сохранности средств неизбежно выразится в увеличении стоимости квартир.

Ранее застройщик мог привлекать кредитные средства лишь для покрытия разницы между стоимостью строительства и деньгами, привлеченными от дольщиков. При новой схеме финансирования доступа к средствам дольщиков на этапе строительства у застройщика не будет. Тем самым объем кредитных средств, привлекаемых строительными компаниями для возведения домов, возрастет до 85%, что значительно увеличит себестоимость строительства.

А это значит, что при переходе на эскроу-счета жилье в новостройках может подорожать по оценкам различных экспертов рынка недвижимости на 10–30 процентов.

Как оформляется договор по эскроу-счету?

Покупатель и продавец договариваются о сделке купли-продажи.

Покупатель и продавец обращаются в банк для осуществления взаиморасчетов по сделка с использованием счета эскроу.

Банк формирует договор, на основании которого открывает счёт.

Регистрация сделки в Росреесте.

Покупатель зачисляет денежные средства на счёт эскроу.

Банк проверяет выполнение застройщиком обязательств по строительству.

По сделке продавец застройщик получает денежные средства. Покупатель — свою квартиру.

Постоянное финансирование строительства, независимое от сезонности продаж и других обстоятельств.
Контроль со стороны банка за проведением операций по счету и соблюдением сторонами установленных договором сроков распоряжения денежными средствами.
Минимизация рисков неоплаты.

Дольщик имеет полную гарантию получения жилья по зафиксированной цене, либо гарантию возврата денег.
Уверенность в получение квартиры.
Контроль со стороны банка соответствия и полноты представленных документов условиям договора счета эскроу.

Застройщик вынужден брать кредит банке под процент, который придется закладывать в стоимость возводимого жилья.
Данная схема работы не только приводит к удорожанию самого строительства, но и ставит строительную компанию в зависимость от банка.
Пересмотр собственной финансовой модели, что также может сказаться на конечной стоимости объекта и срокам сдачи.
Часть небольших застройщиков не сможет работать в данных условиях и уйдет с рынка.

Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка.
Эскроу-счета — относительно новый продукт для России, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.
При необходимости провести дорогостоящую сделку, сумма свыше 10 млн рублей является личным риском покупателя.
Увеличение среднерыночной стоимости жилья.
Возможное увеличение процентных ставок по ипотечному кредиту.

Подготовлено по материалам :

Продажи осуществляются в соответствии с Федеральным законом 214-Ф3. Проектная декларация опубликована на сайте: www.gk-mic.ru. Фактический внешний вид возводимых зданий может отличаться от изображений, размещаемых на сайте. Информация, изложенная на сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условия не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ.

Клиентская поддержка: +7 (495) 795-04-04
Адрес: Москва, Космодамианская наб., д. 52, стр. 1Б
Понедельник-пятница с 9:00 до 21:00
Суббота, воскресенье с 10:00 до 19:00

Эскроу или ДДУ? Три мифа о схемах покупки новостройки

Миф № 1: эскроу — единственная схема

С 1 июля 2019 года рынок новостроек окончательно перешел на проектное финансирование и хранение средств дольщиков на эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получает только после сдачи дома.

У новой схемы много сторонников — она призвана окончательно решить проблему обманутых дольщиков: если стройка будет заморожена, покупатель получит свои средства обратно. Но она неминуемо ведет к удорожанию жилья из-за появления посредника в виде банка, дающего кредит девелоперу.

По наблюдениям риэлторов, покупатели разделились на два лагеря: одни хотели купить дешевле, по ДДУ, другие — по новой надежной схеме. Причем вторых было немало, чем и объясняются хорошие продажи в проектах, реализуемых с эскроу-счетами.

Сами девелоперы переходить на проектное финансирование не торопились, а старались вывести на рынок максимальное число объектов, реализуемых по старой схеме. Правительство РФ им это разрешило, утвердив весной 2019-го критерии: если застройщик им соответствует, он имеет право довести проект при участии ДДУ. Подобным шансом воспользовались многие застройщики.

В итоге, по данным маркетплейса недвижимости «М2Маркет» , на конец 2019 года через эскроу-счета в Петербурге реализовывалось лишь 14 проектов, пять из которых допускают продажу по старой схеме или переуступку. Суммарная запроектированная площадь в них равнялась около 400 тыс. кв. м. Для сравнения: количество проектов, реализуемых по старой схеме, в Петербурге составляет около 200.

Из 10 проектов, вышедших на рынок после 1 июля 2019 года, с использованием эскроу-счетов продаются только два.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Больше всего новостроек , реализуемых с участием эскроу, в бизнес-классе и элитном сегменте: 18 и 20% соответственно. «Причиной является малочисленность сегментов и, как следствие, зависимость от политики основных игроков. Так, например, компания RBI перевела все свои новые проекты на новую схему финансирования», — комментируют в аналитическом отделе «М2Маркет» . В сегменте экономклассе с участием эскроу реализуется 14% объектов, в сегменте комфорт-жилья — всего 5%.

Миф № 2: объекты с эскроу дороже

Когда переход рынка на новую схему стал очевидным, то есть с лета 2018 года, цены поползли вверх: сначала на новостройки, а затем — и на вторичное жилье. В итоге к лету 2019 года стоимость квартир, выставленных на продажу по старой и новой схемам, отличались незначительно.

Как уточняет Роман Строилов, сейчас говорить о глобальном влиянии эскроу-счетов на цены недвижимости Петербурга не приходится. Анализ корпусов в каждом проекте с сопоставимым сроком сдачи показал, что существенная разница в ценах на квартиры, продающихся через эскроу-счета и по старым правилам, зафиксирована только в двух проектах: ЖК Terra и ЖК «Черная речка».

«В этих жилых комплексах наценка за квартиру в корпусах, реализуемых по новым правилам, составляет примерно 8–10 тыс. руб. за 1 кв. м по сравнению с аналогичными лотами в других корпусах на аналогичной строительной стадии, но без эскроу. Во всех остальных случаях проекты находятся на одном ценовом уровне с прежними показателями», — отмечает эксперт.

Цены в ЖК, которые продаются при участии эскроу, практически не изменились после 1 июля 2019 года: в единичных проектах они выросли на 2–4% на определенные квартиры.

Специалисты объясняют это регулярной ценовой политикой и финансовым планом компаний, а не переходом на новые условия.

Миф № 3: нужно успеть купить по старой схеме

Сегодня, когда на рынке действуют обе схемы продажи новостроек, покупателю не всегда по силам объективно оценить плюсы и минусы каждой. Тем более понять, как именно реализуется тот или иной проект, зачастую не так просто: для этого понадобится беседа с представителем компании-застройщика.

В «М2Маркет» рассказывают, что от менеджеров по продажам сегодня можно услышать разные мнения. Если требуется продать жилье с привлечением эскроу, клиенту рассказывают о банковском контроле, надежности этой схемы и дополнительной защите. Если же задача — продать объект, который реализуется по старым правилам, в ход идут аргументы о более низкой стоимости и «последнем уникальном шансе» приобрести квартиру без посредника в виде банка.

В реальности обе схемы имеют свои преимущества и недостатки и находят своего покупателя.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

15 вопросов про эскроу-счета

С 1 июля 2019 года при покупке квартиры в новостройках сделку нужно будет проводить через эскроу-счета. Правда, на первое время предусмотрены послабления. Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала, как будет организован процесс покупки жилья, исчезнут ли обманутые дольщики и подорожают ли квартиры.

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр. Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт. Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов. Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю. Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам. Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно. Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств. Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги. Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12 – 15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%. Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5 – 10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?

Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.

Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽. Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета. Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности?

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков. Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет. Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года.

Оценка статьи:

(пока оценок нет)

Загрузка...