Реструктуризация ипотеки: что это такое и в чем преимущества программы

Реструктуризация ипотеки

Когда человек решает взять квартиру, дом в ипотеку на длительный срок – 10, 15, 20 лет, то он должен понимать возможные риски, связанные с выплатой кредита.

Так, если вдруг он потеряет работу, у него заболеет близкий человек и все деньги нужно будет отдавать на его лечение, то для таких непростых ситуаций предусмотрена реструктуризация ипотеки.

Когда человек решает взять квартиру, дом в ипотеку на длительный срок – 10, 15, 20 лет, то он должен понимать возможные риски, связанные с выплатой кредита.

6. Списание части долга, или суммы процентов, или пени

Обычно производится, если у заемщика есть задолженность. Банки иногда идут на уступки и могут списать часть начисленной пени или процентов при условии погашения какой-то части просроченных платежей по основному долгу. Или напротив, списать часть основного долга, при условии погашения какой-то части неуплаченных в срок процентов.

Если банк хочет поощрить добросовестного заемщика, он может сделать это с помощью таких разновидностей реструктуризации:

1. Изменение даты оформления залога;
2. Смена залога;
3. Смена залогодателей;
4. Увеличение суммы кредита.

Реструктуризация долга по ипотеке – это определенная последовательность действий, которую лучше выстраивать по такому алгоритму:

Схемы и программы реструктуризации

Реструктуризация ипотечного кредита в банке может иметь следующие формы:

• Увеличение срока кредита – такой вариант позволяет уменьшить ежемесячные выплаты, но повышает сумму итоговой переплаты.
• Льготный период, или кредитные каникулы, – в течение нескольких месяцев заемщик выплачивает лишь проценты за использование кредита, но эта схема увеличивает срок выплат и переплату.
• Рефинансирование – это получение нового кредита на более выгодных условиях в том же или стороннем банке. Этими средствами погашается первый ипотечный кредит.
• Изменение валюты кредита – при значительном изменении курсов валют банк дает возможность перевести кредит из одной валюты в другую, что снизит выплаты.
• Отмена штрафов и пени – иногда банки готовы простить суммы, которые были начислены вследствие просроченной задолженности.
• Полное досрочное погашение – можно погасить ипотеку досрочно. Единовременный возврат кредита дает возможность сэкономить на переплате. Однако в случае форс-мажорных ситуаций этот вариант вряд ли может быть реализован.

Реструктуризация ипотечного кредита в банке может иметь следующие формы:

Условия и требования

• Участвовать в программе могут родители или опекуны несовершеннолетних детей, ветераны боевых действий, инвалиды и родители детей – инвалидов.
• Также есть требование по доходам. Он, после выплаты по ипотеке, не должен превышать двух прожиточных минимумов на каждого из членов семьи.
• В 2017 году кроме традиционных льготников, к программе государственной реструктуризации, добавились семьи с совершеннолетними детьми, обучающимися очно в учебных заведениях.
• К объекту залога тоже есть требования. Жилье должно быть единственным для семьи и приобретено не менее чем за 12 месяцев до реструктуризации. Допускается наличие собственности у одного из членов семьи в другом объекте недвижимости, но не более чем 50% от него.
• Если заемщик не многодетная семья, то действуют ограничения по метражу и стоимости квартиры или дома. Площадь однокомнатной квартиры не более 45 кв. м., двухкомнатной квартиры не более 65 кв., трехкомнатной квартиры не более 85 кв. м.
• Стоимость квартиры не должна превышать среднерыночную более чем на 60%.

Если вы соответствуете всем указанным условиям реструктуризации, собирайте пакет документов.

При необходимости банк может запросить дополнительные документы. Заявление на реструктуризацию заполняется в отделении того банка, где была оформлена ипотека. Рассмотрение заявки займет 10 дней.

Кто имеет право на реструктуризацию?

В 2017 году на процедуру реструктуризации могут передавать далеко не все заемщики. Лояльные выплаты по ипотечному кредитованию могут получить граждане, которые являются федеральными льготниками. Среди претендентов выделяют следующие категории граждан:

• граждане, являющиеся опекунами малолетних детей, а также детей-инвалидов.
• люди, имеющие инвалидность;
• заемщики, семья которых является многодетной;
• физические лица, доходы которых значительно снизились по независящим от них причинам.

Данные категории граждан имеют полное право на получение реструктуризации кредита. Для этого им необходимо обратиться за консультацией в банковское учреждение, где оформлено ипотечное кредитование.

Существуют различные меры обеспечения реструктуризации, которые будут являться выгодным решением как для заемщика, так и банка. Банк формирует индивидуальную схему возврата денежных средств, что значительно облегчает долговую нагрузку и позволяет посильными суммами вносить ипотеку на законных основаниях.

Как реструктуризировать долг по ипотеке: условия, документы и порядок действий

Реструктуризация долга по ипотеке по своим задачам и целям мало чем отличается от аналогичных мер в отношении других кредитных продуктов. С помощью реструктуризации кредитор и заемщик дополнительно решают задачу исключения крайней меры урегулирования долговой проблемы. При этом взаимосвязь жилищного кредитования и рынка недвижимости накладывает серьезный отпечаток на состояние, тенденции и развитие в области применения схем реструктуризации по данному виду кредитования.

Что делать для реструктуризации долга по ипотеке

Что делать для реструктуризации долга по ипотеке

Кто может рассчитывать на помощь?

Согласно «Постановлению № 961» на государственную поддержку могут рассчитывать определенные категории граждан, а именно:

1. Граждане, имеющие одного или несколько несовершеннолетних детей (В том числе, опекуны, попечители и усыновители детей до 18 лет);
2. Граждане-участники боевых действий;
3. Граждане-инвалиды, а так же семьи, в которых есть ребенок-инвалид;
4. Граждане, на иждивении которых находятся дети-студенты очной (дневной) формы обучения, не имеющие дохода (младше 24 лет).

Граждане, которые не попадают под данные категории, но испытывают финансовые трудности и не способны больше выплачивать долговое обязательство перед банком, могут позвонить на горячую линию программы АИЖК, рассказав о своей проблеме. Такие случаи будет рассматривать межведомственная комиссия.

1. Паспорт гражданина РФ;
2. Договор ипотеки;
3. Соглашение к кредитному договору;
4. Справка об остатке основного долга;
5. Выписка из ЕГРП на объект недвижимости;
6. Оригинал трудовой книжки (особенно важно, если следствием снижения дохода является увольнение);
7. Медицинское свидетельствование заболевания заемщика (если причиной снижения дохода стала проблема со здоровьем);
8. Документы, подтверждающие совокупный доход заемщика и созаемщиков;
9. Свидетельство о рождении ребенка.

Принципы реконструкции соглашения

1. Возвратность — вне зависимости от ситуаций, возникающих у заёмщика, взятая в долг сумма должна быть возвращена кредитору в полном объёме.
2. Срочность — устанавливает определённый промежуток времени, в течение которого заём должен быть возвращён. Нарушение установленного срока предполагает штрафные санкции в виде увеличения суммы выплат.
3. Платность — обозначает возмездность ипотечной сделки, то есть предусматривает не только возврат, но и уплату вознаграждения за использование ссуды.
4. Обеспеченность — выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов банка при возможном несоблюдении заёмщиком принятых обязательств.

Готовая пошаговая инструкция:

Реструктуризация ипотеки: как это работает?

Ослабление финансовой «удавки» на шее заёмщика может быть достигнуто несколькими способами:

• увеличением срока действия кредитного договора (снижение ежемесячных выплат при увеличении общей переплаты);
• снижением процентной ставки (уменьшаются как ежемесячные выплаты, так и переплата;
• изменением графика погашения долга;
• кредитными каникулами (отсрочкой платежей, введением льготного периода);
• переводом валютной ипотеки в рублёвую;
• обменом недвижимости на более экономный вариант.

Эти варианты могут применяться и совместно, например, снижение процентной ставки может сопровождаться увеличением срока погашения долга.

Изменение условий ипотечного кредитования на более мягкие изначально должно проводиться с банком-кредитором. Последний заинтересован в том, чтобы платёжеспособность заёмщика была восстановлена. Поэтому совместный поиск выхода из проблемной ситуации может увенчаться успехом с большой долей вероятности.

Для того, чтобы вопрос реструктуризации ипотеки был рассмотрен, заёмщик должен предоставить банку документальное подтверждение проблем с погашением задолженности.

Если у клиента хорошая кредитная история, не было просрочек по платежам, то кредитор, скорее всего, пойдёт ему навстречу.

Если же такая попытка окажется неудачной, то заёмщик может попробовать обратиться в другой банк за рефинансированием ипотеки. Подобные программы предлагаются многими кредитными учреждениями.

Учитывая, что данный вопрос носит социальный характер, правительство РФ приняло постановление от 20.04.2015 №373, утверждающее программу государственной поддержки заёмщиков, оказавшихся в сложной ситуации.

Реструктуризация ипотеки – что это?

Прежде всего стоит понять, что это такое – реструктуризация. На сегодняшний день существует две возможности облегчить груз ипотеки: рефинансировать ее или же реструктуризировать.

По сути, реструктуризация – это перезаключение договора ипотеки на более удобных для заемщика условиях. Банк смягчает требования к клиенту, например, увеличивает срок кредитования, при этом значительно снизив процентную ставку. Получается, клиент выплачивает все ту же сумму, но размер месячных выплат становится меньше. Важно здесь то, что реструктуризацию можно провести только в банке, в котором вы и оформили кредит.

Рефинансирование же – это досрочное погашение старого кредита и получение нового, под более низкие проценты. При этом вы можете обратиться и в другой банк, предоставляющий подобную услугу.

В случае, если банк придет к выводу, что заемщик сам виноват в ухудшении своего финансового положения, ему будет отказано в реструктуризации.

Нюансы реструктуризации в 2019 году

Российский ЦБ разрабатывает проект, по которому граждане с ипотекой могут надеяться на ипотечные каникулы по одному из кредитов, общей продолжительностью около года. Специалисты ЦБ считают, что при такой возможности 90 % заемщиков смогут преодолеть временные финансовые трудности и вернуться к платежному графику.

Фото: https://pixabay.com/vectors/budget-home-loan-money-percent-149874/

Ипотека 2019 и ее реструктуризация будут обладать новыми чертами. Заемщики сами должны будут выбрать: полностью остановить платежи или остановиться на снижении их суммы на время каникул. Банком допускается снижение ставок по ипотеке в результате этой инновации. Вначале планируется разовая опция с дальнейшим выходом на многократные отсрочки.

ЦБ внес изменения в закон о потребзайме, включая ипотеку, о праве заемщика поменять регулярность платежей. С 2019 года процесс изменения условий ипотеки может стать обязательным для кредиторов.

По новым уложениям клиент может требовать изменить процентный месячный платеж и график в случае, если:

• 3-месячный доход в семье упал на 30 %;
• платеж по месяцу возрос на 30 %.

Дополнительные факторы:

• прошел год и более с момента подписания соглашения;
• долг не более 10 млн руб.;
• просрочка – 3 мес. максимум.

• прошел год и более с момента подписания соглашения;
• долг не более 10 млн руб.;
• просрочка – 3 мес. максимум.

Основные этапы

Изменение договора производится по правилам главы 29 ГК РФ. Основанием становится соглашение сторон. Принудить банк к реструктуризации ипотеки невозможно. Решение принимается кредитором после оценки всех обстоятельств. Процедура включает следующие этапы:

1. Обращение. Столкнувшись с трудностями в погашении кредита, заемщик может известить о проблеме банк. Сделать это нужно в письменном виде. Заявление рекомендуют подавать до первой просрочки. Образование задолженности и непогашенные штрафы могут стать основанием отказа. Далеко не все финансовые организации готовы идти на уступки нарушителям. В документе необходимо указать причины снижения платежеспособности и желаемую схему реструктуризации.
2. Рассмотрение вопроса. Порядок работы с обращениями клиентов определяется внутренними регламентами финансовой организации. В большинстве случаев на ответ банку требуется от 2 до 4 недель. На решение оказывает влияние история погашения ипотечного займа и состояние кредитной истории. У добросовестных граждан шансы значительно выше. Препятствием к реструктуризации могут стать задолженность по коммунальным платежам, открытые исполнительные производства в ФССП РФ, судебные разбирательства, в том числе связанные с банкротством гражданина.
3. Заключение дополнительного соглашения. Если банк принимает положительное решение, заемщика приглашают в территориальное подразделение. Новые правила оговаривают специальным документом. Соглашение становится неотъемлемой частью основного договора займа.

Обжаловать отказ банка в реструктуризации нельзя. Законодательство не возлагает на кредиторов обязанность по смягчению правил. Подача заявления не освобождает заемщика от ответственности за просрочки. Штрафы и пени будут начисляться по схеме, установленной ипотечным договором.

Корректировка кредитного договора всегда производится по индивидуальному сценарию. Распространение в практике получили следующие схемы:

Банки в которых можно провести реструктуризацию

Поскольку реструктуризация – крайняя мера, на которую рассчитывают заемщики, попав в сложную ситуацию, ни один банк заранее не будет обещать, что реструктуризует ипотечный долг по первому требованию. Более того, согласование возможно только, когда банк убедится, что иного варианта вернуть одолженные средства и сохранить проценты не получится.

Однако сложности вовсе не означают, что в реструктуризации откажут. Получив гарантии от государства, банк не вправе отказать в помощи заемщику. Известно, что к числу кредитных структур, участвующих в госпрограммах, относятся Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ и другие учреждения.

Если не удается получить согласия от своего кредитора, остается шанс рефинансировать долг, обратившись в другие кредитные учреждения. Стоит рассмотреть программы от банка Возрождение или Совкомбанк. По общей программе рефинансирования ВТБ обещает снизить ставку до 8%, при условии соблюдения некоторых параметров.

Поскольку реструктуризация предполагает индивидуальный подход, учитывающий остаток долга и платежеспособность заемщика, условия таких программ определяются в ходе переговоров с банком.

1. Проконсультироваться в банке по поводу возможности реструктуризации напрямую или участия в госпрограмме.
2. Через МФЦ получить выписку из ЕГРП с указанием наличия залогового обременения и обобщенных правах.
3. Заказ документа об отсутствии иной недвижимости для проживания.
4. В АИЖК или банковское отделение подают заявление с просьбой реструктурировать долг с приложением собранных документов, доказывающих наличие веских причин для неплатежей.
5. По установленным правилам, банк или АИЖК принимают решение о возможности реструктуризовать долг в 30-дневный срок. Однако чаще заявки рассматриваются не дольше 10 дней.
6. После положительного решения клиента приглашают для переоформления и подписания бумаг.
7. При участии в госпрограмме потребуется явиться в регистрирующий орган вместе с закладной из банка и обновить сведения о залоговом обеспечении.

Комментарии Отменить ответ

Топ-10 лучших агентств недвижимости Липецка

Иные способы улучшить материальное положение

Если вы оказались в совсем безвыходной ситуации, денег на оплату ипотеки нет, когда они появятся неизвестно (затяжная болезнь, отсутствие работы и т.д.), можно попробовать решить проблему другим путем. Есть вариант: обратиться в банк и попросить разрешение на продажу ипотечного жилья. Себе купить квартиру подешевле, а разницу перечислить на погашение кредита.

Если этот вариант вам не подходит, можно попробовать решить вопрос мене радикальным, но более сложным и длинным путем: сдать ипотечную квартиру в аренду. Для этого также нужно посетить отделение банка, взять разрешение на сдачу жилья, для себя снять более дешевую квартиру, а разницу в цене также направлять на погашение долга.

Семья Копасовых обратилась в банк с просьбой провести реструктуризацию ипотеки. В заявлении они указали основание своей просьбы: в семье родился ребенок, супруга, она же созаемщик, вышла в декрет, а в фирме, где работал глава семейства нередко задерживали зарплату. В подтверждение своих слов супруги предъявили справки о доходах и составе семьи. Банк предоставил заявителям «кредитные каникулы»: в течение года они могли оплачивать только основной долг, без процентов. За это время мужчина нашел дополнительную работу и после окончания действия каникул смог производить платежи в полном объеме.