Дополнительные сборы на ремонт крыши

ТСЖ дополнительный сбор денег на ремонт

Здравствуйте. в нашем дома ТСЖ. я оплачиваю квитанции за содержание и ремонт.также оплачиваю квитанции за кап.ремонт. В доме прошло собрание ( на которое пришло от силы 10 чел) и решили собрать по 3000 на ремонт крыши. Подписи были собраны путем хождения по квартирам ( на собрании сказали что якобы больше 50% подписей собрано, я свою подпись не ставила). могу ли я не платить эти деньги, законный ли этот дополнительный сбор денег. зачем тогда я плачу за содержание и ремонт?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Поделиться ссылкой:

Похожее

Доброго времени суток
Начнем по порядку — 10 человек на собрании и последующий сбор подписей — это очно-заочное голосование. Допустимая форма. Главное, чтобы не было подделок подписей.
Ремонт крыши может быть текущим или капитальным ремонтом. Критерий разделения достаточно прост, хоть уже и не установлен в законодательстве — 50%. Если в процессе ремонта крыши будет отремонтировано более 50%, то это однозначно будет относиться к капитальному ремонту. Если меньше, то надо смотреть какой процент работ и какие вообще работы будут. В любой спорной ситуации Вы всегда можете пригласить независимых экспертов и попросить их оценить будущий ремонт.
Если это текущий ремонт, то никаких дополнительных платы Вы платить не должны. Управляющая компания обязана за счет собираемых денежных средств обеспечивать надлежащее содержание общего имущества проводя необходимые текущие ремонты. Если же управляющая компания начинает говорить о том, что собираемых денег ей не хватает, то можете напомнить им статью 2 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность» и если им чего-то не хватает, то это только их проблема — как только управляющая компания согласилась работать за установленную плату, все расходы по содержанию общего имущества считаются включенными в плату.
Если это капитальный ремонт, то бремя содержания общего имущества возложено на собственников и проведение капитального ремонта как раз и является этим бременем. Каждый многоквартирный дом имеет планируемую дату проведения капитального ремонта, который будет осуществлен за счет обязательных платежей на капитальный ремонт. Если собственники желают провести ремонт раньше, то у них есть на выбор 2 способа:
1. Увеличить размер отчислений на капитальный ремонт
2. Собрать дополнительные денежные средства и провести капитальный ремонт раньше.
В обоих случаях сбор денег будет правомерным и обязательным для собственников не принявших участие в голосовании или голосовавших против. Однако, если у Вас будут доказательства, что кворума не было и более 50% проголосовало против (например, Вы прошли и собрали подписи подтверждающие это), то Вы можете оспорить это решение и признать его недействительным.

Поделиться ссылкой:

Похожее

Спасибо за развернутый ответ. латочная кровля крыши я так понимаю точно не в ходит в кап. ремонт? А вот Укладывать Асфальт вокруг дома, по программе 50на50 с государством, они имеют право собирать деньги дополнительно?

Поделиться ссылкой:

Похожее

Все зависит от объема — если «латочный» ремонт крыши затронет больше 50% крыши, то капитальный ремонт. Хотя многие эксперты относят к капитальному ремонту и 25%, т.к. необходимо учитывать общий износ дома, последний срок проведения ремонта и т.п.

Укладка асфальта вокруг дома — это такое же содержание общего имущества, ЕСЛИ этот земельный участок является общим имуществом дома. Для проверки достаточно за 200 руб. в МФЦ получить копию паспорта земельного участка. Если земельный участок является собственностью дома, то ремонт асфальта является собственностью дома. Но часто земельный участок не является собственностью дома, а всего лишь входит в границы ответственности за санитарное содержание. Тогда за асфальт дом не отвечает.

Учет расходов на ремонт кровли здания

Наверное, одной из самых уязвимых частей здания является его кровля. Она чаще других подлежит ремонту, поскольку в большей степени подвергается воздействию неблагоприятных погодных условий. Именно поэтому при ежегодных (весенних и осенних) технических осмотрах зданий особое внимание уделяется проверке крыш и кровель с целью выявления дефектов (неисправностей), определения степени износа и уточнения объема работ по текущему и капитальному ремонту. Какие работы относятся к текущему и капитальному ремонту кровли? Как осуществляется планирование ремонтных работ и что включает в себя подготовка к их проведению? Каковы особенности учета расходов на ремонт кровли? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.

Под ремонтом здания (его элементов) понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей ремонтируемого объекта. Иными словами, по результатам ремонта здания, в отличие от реконструкции, его основные технико-экономические показатели (строительный объем и общая площадь здания, вместимость или пропускная способность или его назначение) не изменяются.

Ремонт может быть текущим и капитальным. Под текущим ремонтом здания подразумевается ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт здания осуществляется с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

В примерный перечень основных работ по текущему ремонту кровли включаются:

а) все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая узлы примыкания к конструкциям покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и прочие места проходов через кровлю, стояков, стоек и т. д.;

б) частичная замена рулонного ковра;

в) замена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель, в том числе:

– ремонт металлической кровли отдельными местами со сменой до 10% кровли общей площади покрытия;

– смена отдельных плиток в черепичной и других видах кровли из отдельных плиток;

– укрепление фальцев и обжимка гребней в стальной кровле с промазкой гребней и свищей замазкой;

– закрепление сорванных стальных листов;

г) устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель, в том числе:

– окраска стальной кровли;

– промазка рулонных кровель нефтебитумной мастикой;

д) очистка кровли от снега и наледи.

К капитальному ремонту кровли относятся такие работы, в процессе которых производится устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их на более прочные, долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых элементов. В примерный перечень работ по капитальному ремонту кровли могут быть включены:

– частичная или полная смена ветхих элементов покрытий, а также замена их на более прогрессивные и долговечные;

– частичная (свыше 10% общей площади кровли) или сплошная смена или замена всех видов кровли;

– переустройство крыш в связи с заменой материала кровли;

– частичная или сплошная замена настенных желобов, спусков и покрытий дымовых труб и других выступающих устройств над кровлей.

Какие работы можно отнести к реконструкции крыш (кровель)? К реконструкции объекта относятся работы, по результатам выполнения которых изменяются основные технико-экономические показатели объекта (объем, площадь, пропускная способность, назначение). В рамках реконструкции крыш (кровель) могут выполняться работы по достройке крыш (кровель), способствующие увеличению их площади, а также различные работы по возведению надстроек, встроек, пристроек (к примеру, мансард, веранд), которые также приводят к увеличению площади кровли и изменению назначения крыш.

Планирование ремонтных работ

Сроки и периодичность проведения ремонта зданий (объектов) или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. В соответствии с п. 2.2 Положения № 312 периодичность проведения ремонтных работ может устанавливаться в соответствии с рекомендуемой минимальной продолжительностью эффективной эксплуатации зданий (объектов) и их элементов, приведенной в приложениях 2, 3 к Положению № 312. Рекомендуемая продолжительность эксплуатации покрытия крыш (кровли) до ее капитального ремонта (замены) составляет:

  • 15 лет для кровли из оцинкованной стали;
  • 10 лет для кровли из черной стали;
  • 10 лет для кровли из рулонных материалов (в 3 – 4 слоя);
  • 60 лет для кровли из керамической черепицы;
  • 30 лет для кровли из асбестовых листов и волнистого шифера;
  • 10 лет для кровель безрулонных мастичных по стеклоткани.

Учитывая названные сроки эффективной эксплуатации кровель, к примеру, плановый капитальный ремонт кровли из оцинкованной стали можно проводить через 15 лет.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.

Текущий ремонт осуществляется по годовым планам (с распределением заданий по кварталам) и планам, составленным на долгосрочную перспективу (трехлетние и пятилетние планы). Годовые планы составляются на основании данных плановых (внеплановых) технических осмотров зданий и отдельных его элементов.

Технический осмотр зданий в целом (общий осмотр) проводится два раза в год (п. 3.5 Положения № 312):

– весной. При весеннем осмотре проверяется готовность здания к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливаются объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняются объемы ремонтных работ, включенных в план текущего ремонта в год проведения осмотра;

– осенью. При осеннем осмотре проверяется готовность здания к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняются объемы ремонтных работ, включенных в план текущего ремонта следующего года.

Помимо общих осмотров зданий также проводятся частичные осмотры его элементов. К примеру, осмотры крыши рекомендуется проводить раз в 3 – 6 месяцев (приложение 5 к Положению № 312).

Подготовка к проведению ремонта

  • разработка проектно-сметной документации;
  • утверждение и переутверждение проектно-сметной документации;
  • выбор подрядчика путем размещения заказа по выполнению ремонтных работ;
  • заключение договора (контракта) с подрядчиком;
  • перечисление аванса, предусмотренного договором.

Бухгалтерский учет расходов на ремонт

В соответствии с Указаниями о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов, утвержденными Приказом Минфина РФ от 21.12.2012 № 171н (далее – Указания), расходы на текущий и капитальный ремонт нефинансовых активов следует относить на подстатью 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» ­КОСГУ.

Учитывая это, согласно инструкциям № 157н, 162н, 174н, 183н расчеты с подрядчиком, выполняющим работу по ремонту кровли, в бухгалтерском учете необходимо отражать на счетах:

– 0 206 25 000 «Расчеты по авансам по работам, услугам по содержанию имущества»;

– 0 302 25 000 «Расчеты по работам, услугам по содержанию имущества».

Перечисление аванса подрядчику осуществляется на основании договора подряда и полученного счета-фактуры.

Как правило, расходы на ремонт кровли включаются в состав общехозяйственных расходов. В зависимости от источника финансирования, за счет которого данные расходы покрываются, они будут отражены на счетах:

– 5 401 20 225 «Расходы на работу, услуги по содержанию имущества» (расходы, произведенные за счет целевых субсидий);

– 4 109 80 225 «Общехозяйственные расходы на производство готовой продукции, работ, услуг в части содержания имущества», 4 401 20 225 «Расходы на работу, услуги по содержанию имущества» (расходы, произведенные за счет субсидий на выполнение государственного задания);

– 2 109 80 225 «Общехозяйственные расходы на производство готовой продукции, работ, услуг в части содержания имущества», 2 401 20 225 «Расходы на работу, услуги по содержанию имущества» (расходы, произведенные за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности).

Принятие к учету расходов на ремонт кровли по договору подряда производится на основании выставленного подрядчиком счета-фактуры после подписания сторонами акта о приемке выполненных работ (ф. КС-2) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (ф. КС-3).

Стоит отметить, что ремонтные работы могут выполняться как из материалов подрядчика, так и материалов заказчика. В первом случае стоимость материалов включается в общую стоимость ремонтных работ. Рассмотрим примеры отражения таких операций.

Спортивная школа (бюджетное учреждение) заключила договор подряда на полную замену кровли здания школы. Стоимость работ по договору составила 200 000 руб. Договором предусмотрен аванс в размере 30% от стоимости работ. Оплата ремонтных работ осуществляется за счет субсидии на выполнение государственного задания. Расходы на ремонт кровли отнесены на общехозяйственные расходы, включаемые в себестоимость услуг, оказываемых школой.

В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:

Содержание операции

Перечислен аванс подрядчику

(200 000 руб. x 30%)

Забалансовый счет 18

Приняты к учету расходы на ремонт кровли по факту приемки выполненных работ

Зачтен ранее перечисленный аванс

Произведен окончательный расчет с подрядчиком

(200 000 – 60 000) руб.

Забалансовый счет 18

В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:

Содержание операции
Перечислен аванс подрядчику

(30 000 руб. x 50%)

Забалансовый счет 18

Приняты к учету расходы на ремонт кровли по факту приемки выполненных работ

Зачтен ранее перечисленный аванс

Произведен окончательный расчет с подрядчиком

(30 000 – 15 000) руб.

Забалансовый счет 18

Поскольку в данном случае учреждение-заказчик самостоятельно осуществляет закупку строительных материалов на основании договора поставки, то согласно Указаниям расходы на приобретение строительных материалов следует отражать по статье 340 «Увеличение стоимости материальных запасов» ­КОСГУ.

В соответствии с п. 116 Инструкции № 157н передача (возврат) материальных запасов подрядчикам оформляется первичным (сводным) учетным документом (накладной, актом приемки-передачи и т. п.) с отражением внутреннего перемещения материального запаса без списания передаваемых объектов с балансового учета и одновременным их отражением на соответствующих забалансовых счетах. По мнению автора, в этом случае применяется забалансовый счет 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование».

Рассмотрим порядок отражения операций по ремонту кровли из материалов заказчика.

Учреждение физической культуры и спорта (бюджетное учреждение) заключило договор подряда на замену отдельных листов стальной кровли крытого ледового катка. Стоимость работ по договору подряда составила 50 000 руб. В договоре указано, что ремонтные работы выполняются из материалов заказчика. Согласно договору поставки учреждение приобрело 30 стальных кровельных листов на сумму 12 000 руб. (400 руб. за лист). Все они были переданы подрядчику по накладной. 3 листа подрядчик не использовал и возвратил заказчику. Оплата ремонтных работ осуществляется по факту выполнения. Источником финансирования указанных операций является целевая субсидия.

В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:

Содержание операции
Приняты к учету строительные материалы, поступившие от поставщика

Оплачены поступившие материалы

Забалансовый счет 18

Переданы строительные материалы подрядчику по накладной

(ответственный по хоз. части)

Отражены за балансом строительные материалы, переданные подрядчику

Приняты к учету расходы на ремонт кровли на основании акта выполненных работ

Отражено движение строительных материалов на основании предоставленного подрядчиком акта о расходовании материала:

– списаны израсходованные строительные материалы

(27 листов x 400 руб.);

(ответственный по хоз. части)

Забалансовый счет 26

– возвращены неиспользованные остатки материалов

(3 листа x 400 руб.)

(ответственный по хоз. части)

Забалансовый счет 26

Перечислена подрядчику оплата выполненных работ

Забалансовый счет 18

Налоговый учет расходов на ремонт

– можно ли указанные расходы включать в налоговую базу при исчислении налога на прибыль?

– нужно ли их распределять между видами деятельности, ведь такие расходы осуществляются как для основной деятельности учреждения, финансируемой из бюджета, так и для осуществления деятельности, приносящей доход?

В соответствии с п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей исчисления налога на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

При этом расходы, принимаемые в целях налогообложения прибыли, должны соответствовать критериям, предусмотренным ст. 252 НК РФ, то есть они должны быть:

– обоснованными (экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме);

– документально подтвержденными (затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы);

– произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Следовательно, для признания расходов на ремонт основных средств в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, необходимо, чтобы имущество было приобретено за счет средств, полученных от коммерческой деятельности, и использовалось для осуществления только коммерческой деятельности.

Согласно п. 1 ст. 272 НК РФ расходы налогоплательщика, которые не могут быть непосредственно отнесены на затраты по конкретному виду деятельности, распределяются пропорционально доле соответствующего дохода в суммарном объеме всех доходов налогоплательщика. Однако следует отметить, что данные правила пропорционального деления применяются при распределении расходов между видами предпринимательской деятельности, для которых установлены разные режимы налогообложения.

Пропорционального деления затрат между коммерческой и некоммерческой деятельностью положения гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ не предусматривают.

Учитывая, что расходы на ремонт кровли производятся в большей степени для осуществления основной деятельности учреждения, финансируемой за счет субсидий, нежели для приносящей доход деятельности, и при этом их нельзя распределить между данными видами деятельности, они не могут быть включены в налоговую базу по налогу на прибыль.

Стоит отметить, что такие расходы должны покрываться за счет целевых поступлений, а при их недостаточности или отсутствии – за счет чистой прибыли (прибыли, оставшейся в распоряжении учреждения после уплаты налога на прибыль). Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина РФ от 02.08.2013 № 03-03-06/4/31096.

Настоящее положение устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции объектов социально-культурного назначения по перечню согласно СНиП «Общественные здания и сооружения» независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности и является обязательным для применения (п. 1.1, 1.2 Положения № 312). В частности, в перечень общественных зданий включены объекты физкультурного, спортивного и физкультурно-досугового назначения (приложение «а» к СНиП 31-06-2009, утв. Приказом Минрегиона РФ от 01.09.2009 № 390).

  1. Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного само­управления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.
  2. Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н.
  3. Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 16.12.2010 № 174н.
  4. Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 23.12.2010 № 183н.

Уполномоченный по правам человека
в Тверской области

Как правильно оформить дополнительные сборы с собственников в многоквартирном доме?

Вопрос:

Собственниками многоквартирного дома было принято решение о дополнительном сборе средств на текущий ремонт системы водоснабжения в доме, о чем они уведомили управляющую компанию, применяющую основную систему налогообложения. В счете-квитанции плата за данную работу будет выставляться отдельной строкой и не будет входить в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Средства на капитальный ремонт аккумулируются на счете регионального оператора. Правильно ли делают собственники?

Ответ:

Вопрос: Собственниками многоквартирного дома было принято решение о дополнительном сборе средств на текущий ремонт системы водоснабжения в доме, о чем они уведомили управляющую компанию, применяющую основную систему налогообложения. В счете-квитанции плата за данную работу будет выставляться отдельной строкой и не будет входить в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Средства на капитальный ремонт аккумулируются на счете регионального оператора. Правильно ли делают собственники?

Ответ: Дополнительный взнос на проведение незапланированных работ по текущему ремонту общедомового имущества должен учитываться в платежном документе отдельной строкой, поскольку эти средства имеют целевой характер и не должны означать увеличение утвержденного общим собранием тарифа на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ. При этом размер такой платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год и должен быть одинаковым для всех собственников помещений.
Помимо этого на общем собрании собственники утверждают перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (смотрите письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04).
Таким образом, размер платы за содержание общего имущества должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг.
Если возникает необходимость проведения каких-либо незапланированных работ по текущему или капитальному ремонту общедомового имущества, то собственники вправе на общем собрании принять решение о сборе дополнительных средств для финансирования предстоящих работ. В соответствии с положениями статей 246, 247 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Данные нормы законодательства в силу своей диспозитивности не лишают собственников помещений в многоквартирном доме права установить дополнительные условия несения бремени расходов к имеющимся правилам, закрепленным в статье 158 Жилищного кодекса РФ (смотрите, например, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018 по делу № А44-6780/2017, решение Арбитражного суда Курской области от 27.07.2015 по делу № А35-837/2015). Однако подобный целевой сбор не может рассматриваться как увеличение тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества, утвержденного общим собранием собственников на текущий год, а потому, полагаем, что он должен учитываться в платежном документе отдельной строкой, чтобы не вводить в заблуждение плательщиков жилищно-коммунальных услуг. Аргументом в подтверждение именно такого подхода может являться и то обстоятельство, что дополнительные целевые средства, собранные собственниками помещений многоквартирного дома для финансирования работ по ремонту общего имущества, не поименованы в структуре платы за жилое помещение (статья 154 Жилищного кодекса РФ).
Следовательно, плата за выполнение дополнительных работ относится к прочим целевым сборам и должна включаться в платежном документе в перечень услуг отдельной строкой. Схожий вывод содержится, например, в решении Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.06.2016 по делу № А71-5443/2016).

Не идеальный ремонт и реконструкция крыши. Ремонт кровли или незапланированные затраты.

Многие домовладельцы не понаслышке знают, что такое ремонт. Новый ремонт по отделке, если вы только построили свое семейное гнездышко, или капитальный ремонт готового жилья, с подобными работами сталкиваются все. Эти работы планируются заблаговременно, и каждый домовладелец может заранее подготовить бюджет на эти работы. Однако, к сожалению, домовладельцы часто сталкиваются и с другим видом ремонтных работ. Это самый неприятный вид ремонта, потому что он не запланирован, расходы на этот ремонт неожиданны и потому неприятны. Причины неожиданного ремонта могут быть самыми разными, но корень всех причин, как показывает практика, всегда один – некачественно выполненные работы. Причем неважно, будь то новое строительство или капитальный ремонт.

Целью данной статьи является раскрытие причин, по которым домовладельцы платят двойную цену, столкнувшись с неожиданным ремонтом, и проинформировать тех домовладельцев, кто только планирует строительство кровли, тем самым помочь им избежать незапланированных трат.

Для того, чтобы детально разобрать причины незапланированного ремонта кровли, необходимо понять, из чего состоит кровля и так называемый кровельный «пирог». Кровельный «пирог» состоит из несущей конструкции, так называемых стропил, системы обрешеток, гидро-тепло-пароизоляции, основания под кровлю (основание может быть сплошным или шаговым, в зависимости от типа покрытия) и самого финишного покрытия. Основные материалы для финишного покрытия, которые наиболее популярны в России – это металлочерепица, битумная черепица и фальцевая кровля из листового металла (сталь, алюминий, цинк-титан, медь). Причины кровельных проблем мы будем рассматривать в разрезе именно этих материалов.

Причинами незапланированного ремонта кровель являются ошибки, допущенные при строительстве или еще на этапе проектирования, которые незаметны сразу, но от этого их последствия не менее печальны. Например, вам сделали кровлю летом, вы ее приняли, рассчитались со строителями, прошли осенние дожди, кровля не течет, все казалось бы очень хорошо. Но вдруг зимой вы обнаруживаете на потолке мокрые пятна! Как же такое возможно, восклицает домовладелец. Вы в недоумении, ведь осенью были хорошие проливные дожди и ничего не текло!

Что же делать? Вы звоните строителям. Если кровлю вам делала строительная фирма, то вам не откажут в выезде для определения причин, если конечно проблема возникла в гарантийный период. Если кровлю делала обычная бригада, то может возникнуть проблема с нахождением этой самой бригады. Даже если у вас не закончился гарантийный период и к вам приехали строители для устранения проблем, это вовсе не значит, что проблему вам решат и решат бесплатно. Наверняка возникнут спорные вопросы о причинах возникновения проблемы и не менее жаркий спор о возложении ответственности на противоположную сторону. Как правило, все это приводит к назначению соответствующей независимой экспертизы, а это дополнительная трата времени, денег и невосстанавливаемых нервных клеток. К сожалению, зачастую последствия от протечки имеют разрушительный характер и распространяются на внутреннюю отделку, мебель, технику. Зафиксированы случаи падения тяжелых элементов лепнины, декора, штукатурки на людей. Об испорченной мебели, полов, оклеенных обоев упоминать не приходится.

Попробуем перечислить причины проблем с кровлей по степени их, нет не важности, а повторяемости или частоты идентичных жалоб.

Причиной протечек кровли зимой является потеря тепла и, соответственно, образование конденсата, избыток которого оказывается тем самым мокрым пятном на потолке. К сожалению, подобные ситуации встречаются очень часто и связаны они с нарушением технологии устройства паро-теплоизоляции. Утеплитель, а затем и деревянные конструкции кровли накапливают избыток влаги, происходит гниение древесины с потерей несущей способности и дальнейшим разрушением.


В зоне стыковки стропил и стен утеплитель уложен не плотно и не зафиксирован поперечной перегородкой. Воздух внутренних помещений не отсечён пароизоляционным слоем от теплоизоляции и улицы. Как следствие – постепенное сползание и появление щелей в утеплителе. Отсутствие пароизоляции привело к конденсации влаги в теплоизоляционном слое.

Накопление влаги и разрушение внутренней обшивки мансардного этажа.

Сосульки – верный признак потери тепла. Потеря тепла – это самая частая проблема, последствия которой мы устраняем после строителей-неумёх. Для обнаружения факта и мест потерь тепла мы производим тепловизионное обследование, результаты которого порой поражают домовладельцев и с ярко выраженным нордическим темпераментом.

Чаще всего строители не проклеивают пароизоляционную пленку между собой двухсторонним скотчем, не проклеивают в местах сопряжения со стенами и другими строительными конструкциями или проклеивают некачественно, поэтому теплый воздух из помещения свободно проходит в кровельный «пирог», что приводит к образованию точки росы в теле утеплителя. Точка росы – это температура, при которой выпадает конденсат (влага из воздуха превращается в воду). А вода в кровельном «пироге» это, как мы с вами выяснили, лишний и крайне нежелательный элемент.

Также строители могут не везде уложить плиты утеплителя или не в шахматном порядке, поэтому образуются мостики холода, по которым и происходит потеря тепла, впрочем, название говорит само за себя. Незнание или несоблюдение технологий строительства приводит к печальным последствиям с существенными финансовыми затратами. Это как нарушение закона, как говорится «Dura lex sed lex».


Утеплитель уложен с грубейшими нарушениями.

А где то утеплителя нет вообще!

Наличие теплоизоляции и воздушного вентиляционного зазора увеличивает теплоустойчивость кровли, уменьшает амплитуду колебаний температуры ее внутренней поверхности, что способствует повышению комфортности микроклимата помещения, снижая нагрузку на системы обогрева и кондиционирования воздуха. Экономия электроэнергии при этом достигает до 30%. Кроме того теплоизоляционный слой улучшает показатель звукоизоляции до +15дБ. Звукоизоляция кровли.

Недостаточная вентиляция подкровельного пространства также является распространенной причиной возможных проблем с кровлей. Одним из условий правильного выполнения современной кровли является вентиляция подкровельного пространства при утепленной кровле. Правильно произведенный расчет суммарного сечения вентиляционных продухов обеспечит вынос паров воды из «пирога» утепления, удаление избытка теплого воздуха при возможной потере тепла через слой утепления. Методика расчета сечения продухов при вентиляции подкровельного пространства определяет суммарную величину продухов равной 1/300 до 1/150 от площади пола мансардного помещения. Половина этого сечения – карнизный продух, а вторая половина коньковые продухи. Физика воздушного зазора, как важнейшего элемента кровельной системы, позволяет водяному пару свободно диффундировать в наружный воздух. Таким образом, принцип работы вентиляции подкровельного пространства основан на определенных физических процессах, которые позволяют выводить лишнюю, в том числе остаточную влагу в конструкциях через систему продухов.

Строители могут вообще не выполнить вентиляцию подкровельного пространства, умышленно, по незнанию или вследствие проектной ошибки, но факт остается фактом – эта проблема встречается очень часто. И выход из подобного положения только один – практически полная переборка кровли с устройством системы вентиляции. Вентиляция подкровельного пространства, как элемент всей системы кровельного «пирога», незаслуженно недооценивают из-за того, что воздушный зазор не имеет привычной ценности, его нельзя пощупать, выбрать цвет, фасон, показать соседям. Однако задача, которую выполняет воздушный зазор в общей системе, очень важна и главная его функция – это вывод конденсата.


Состояние пароизоляционной пленки.

Устраняем проблемы. Этап переборки кровли. Все швы уложены внахлест и проклеены.

Целью данной статьи является не только желание доказать домовладельцам экономический ущерб от ложной экономии, но на примере показать, что в строительстве кровли существует много нюансов, требующих профессионального подхода. Ведь, например, когда человек заболевает, он не обращается к сомнительным лекарям, а идет на прием к дипломированному врачу с большим опытом и желательно с рекомендациями. Рассмотрим один конкретный пример.

Очень часто домовладельцы обращаются со следующим вопросом: «Какой утеплитель лучше купить?» И сами начинают перечислять торговые марки, показывая свою «профессиональную» осведомленность и даже некий опыт в строительстве. На что мы всегда отвечаем, что главное требование к утеплителю это не бренд, не название, а его плотность. И в вопросе теплоизоляции, в первую очередь необходимо бОльшее внимание уделить качеству пароизоляционных и гидроизоляционных пленок. Ведь если раскошелиться на самый дорогой утеплитель и при этом купить дешевые пароизоляционные пленки, то этот самый дорогой утеплитель потеряет свои качества. Главная задача пароизоляционной пленки состоит в изоляции, т.е. недопущении проникновения пара в утеплитель, а задача гидроизоляционной пленки защищать утеплитель сверху, от проникновения уже атмосферных осадков и конденсата. Если данные пленки не справляются с поставленными задачами, то утеплитель набирает влагу и теряет свои свойства, промерзает и происходит потеря тепла со всеми вытекающими последствиями. Таким образом, утеплитель должен быть надежно защищен со всех сторон от проникновения влаги в любом ее проявлении. Впрочем, как мы уже выяснили из данной статьи, неквалифицированный монтаж и халатное отношение к труду могут испортить любой материал.

Кроме проблем с тепло-, паро-, гидроизоляцией, т.е. внутренней части кровельного «пирога», существуют и проблемы связанные с особенностями уже материала самой кровли, т.е. финишного покрытия.
Наиболее распространенные проблемы кровель с металлочерепицей связаны со сложными и ответственными местами, как и на любой кровле – это примыкания, ендовы, обход труб. В силу особенности самого материала, металлочерепица имеет выраженный профиль, выполнение ответственных узлов стандартными, «заводскими» решениями не всегда удается. Поэтому, возможно, а в некоторых случаях просто необходимо совмещать технологии, например, как в случае с металлочерепицей, фальцевую технику или наплавляемый рулонный кровельный материал. Зачастую не соблюдаются и «прописные истины», так, например, согласно требованиям СНиП 2-26-76 актуализированной версии СП 17.13330.2011г., на уклонах кровли из металлочерепицы менее 20% необходимо устройство сплошного водоизоляционного слоя. Водоотводящие желоба (ендовы) должны быть уложены на сплошное основание с обязательной герметизацией продольных и поперечных стыков. Примыкание к вертикальным строительным конструкциям (трубам) должно быть выполнено на высоту не менее 25 см.

Для битумной черепицы наиболее распространенной проблемой является несоблюдение дополнительных мер гидроизоляции при малых уклонах кровли, когда функция гидроизоляции самой черепицы стремится к нулю и черепица при малом уклоне кровли является лишь декоративным элементом. Надо помнить, что черепица является всего лишь видимым покрытием многослойной кровельной системы, которая будет надежно служить только в том случае, если все ее составляющие смонтированы правильно. Очень часто при монтаже битумной черепицы строители применяют слишком много клея, который в жаркую летнюю пору растекается, уродуя внешний вид кровли.

По ремонту фальцевой кровли к нам обращаются в большинстве случаев из-за несоблюдения, точнее, непринятия в расчет фактора линейного расширения металла. Любой металл подвержен линейным температурным деформациям. Линейная деформация варьируется в зависимости от каждого конкретного материала, будь то медь, цинк-титан, алюминий, сталь, и от времени года и суток. При монтаже необходимо учитывать линейное расширение и принимать соответствующие конструктивные меры. Например, при монтаже фальцевой кровли из меди применяют специальные крепежные элементы, которые компенсируют линейное расширение меди и снимают напряжение металла за счет подвижной части кляймера. Если строители во время монтажа не приняли во внимание линейное расширение металла, то металл в местах наибольшего напряжения может попросту порваться. Другой часто встречающейся проблемой является несоблюдение гальванических пар. Из курса школьной физики все мы знаем о гальванических парах, создаваемых различными материалами при непосредственном контакте. Пара металлов образует гальванический элемент («батарею»), где металл с меньшим потенциалом служит анодом, а другой катодом. Анод растворяется, т. е. коррозирует. Так, например, медь при контакте с непарным материалом проявляет химическую агрессию с последующим разрушением последнего. В качестве крепежных элементов непосредственно контактируемых с медью необходимо использовать только медь или нержавеющую сталь.

Приводим выдержку из реального акта обследования фальцевой кровли (фото к данному акту см. ниже).

«В результате осмотра кровли были обнаружены следующие проектные и (или) монтажные ошибки, связанные с устройством примыканий и системы снегозадержания:


Планки примыкания к трубам и парапетам имеют сквозное крепление саморезами, вместо пайки применены герметизирующие составы, которые утратили свои гидроизоляционные свойства. На трубах не установлены принимающие капельники. Металл не имеет замкового соединения, все соединения выполнены внахлест.

Последствия: течь воды через сквозные отверстия от крепления саморезами, течь воды сквозь соединения внахлест и через швы, обработанные силиконом. Кроме того, в некоторых местах применены саморезы из черного, оцинкованного металла, которые при вступлении в контакт с медью образуют гальваническую пару.


Система снегозадержания установлена неправильно. Часть креплений произведена заклепками в «пустоту». Возможные последствия: обрыв системы снегозадержания.

Рекомендации. Необходимо демонтировать существующие примыкания и выполнить их в соответствии с технологиями, а именно: соединение меди выполнить в технике фальца, в необходимых местах произвести пайку соединений, в качестве крепежных элементов использовать только медь и/или нержавеющую сталь. Необходимо демонтировать систему снегозадержания и установить её с помощью специальных саморезов с проставками с креплением в обрешетку для передачи снеговых нагрузок. Сквозные отверстия запаять.»

Поэтому, в очередной раз, пытаясь уберечь домовладельцев от подобных проблем, акцентируем внимание на важности выбора профессионального и добросовестного подрядчика, который не только знает технологии строительства и особенности материалов, но и ответственно относится к качеству собственного труда.

Очень важно доверять строительство кровли высококлассным специалистам. Да, изначально, при выборе подрядчика стоимость работ является одним из решающих факторов, но как мы уже выяснили из данной статьи, в конечном итоге плата за первоначальную экономию оказывается гораздо выше стоимости квалифицированного труда.

Обследование, обслуживание и ремонт кровли в зависимости от типа конструкции и покрытия

Реновация кровли дает возможность устранить дефекты конструкции, сделать ее более привлекательной и надежной.

Чтобы кровельный материал прослужил положенный срок и должным образом защищал здание от воздействия окружающей среды и непогоды, важно соблюдать все условия профессионального монтажа.

Стоимость монтажа кровельного материала может зависеть от уровня сложности работ и наличия индивидуальных требований заказчика.

С помощью онлайн-калькулятора можно быстро рассчитать приблизительную стоимость строительных материалов, задав основные и дополнительные параметры кровли.

Благодаря тепло-, гидро- и шумоизоляции, длительному сроку службы, разнообразию форм и цветовой палитры мягкая черепица считается одним из привлекательных вариантов для отделки кровли.

Подобрать цвет гибкой черепицы для строящегося дома теперь можно с помощью онлайн-программы.

От состояния крыши напрямую зависит конструкционная надежность всего здания и микроклимат в нем. Этот защитный элемент строения постоянно подвергается атмосферным воздействиям, что зачастую вызывает коррозионные и механические повреждения. Даже самый мелкий ремонт эксплуатируемой кровли должен осуществляться вовремя, чтобы не довести проблемы до состояния, когда потребуется полная замена кровельной конструкции.

Одна из самых неприятных ситуаций, возникающих в процессе эксплуатации здания, — необходимость в проведении аварийного ремонта кровли. Давайте вместе посмотрим, как ее избежать.

Обследование кровли здания

Периодическое обследование кровли позволяет своевременно обнаружить и устранить возможные проблемы. По его результатам может быть составлено техническое задание на ремонт кровли. Обследование необходимо проводить 2–4 раза в год, а также сразу после установки крыши и накануне капитального ремонта.

В обследование скатной кровли входят следующие виды работ:

  • выявление механических, биологических и коррозийных повреждений стропил;
  • оценка температуры элементов конструкций;
  • определение показателей влажности деревянных элементов;
  • оценка технического состояния кровельного покрытия.

Обследование плоской кровли — это, в первую очередь, исследование гидроизоляционного покрытия:

  • осмотр мест примыканий гидроизоляции к вертикальным элементам крыши — вытяжным трубам, телеантеннам, парапетам, вентиляционным шахтам, выходам на крышу;
  • проверка герметичности нанесения гидроизоляционных мастик.

Обслуживание кровли

По окончании строительства и вводе кровли в эксплуатацию следует решить вопросы обслуживания конструкции. Обслуживание, помимо плановых обследований, включает в себя работы по очистке ее поверхности от снега и загрязнений, а также плановый и внеплановый ремонт.

Обслуживание кровли в зимний период требует осторожности. На плоской кровле лучше оставить небольшой слой снега, чем случайно повредить гидроизоляцию. На скатной кровле нет необходимости сохранять снежный покров, однако уборку все-таки стоит осуществлять крайне аккуратно. При чистке не рекомендуется использовать металлические инструменты, способные оставить на поверхности покрытия вмятину или царапину, которая неизбежно станет основой для развития коррозионных процессов. Для уборки снега лучше всего подходят пластиковые, деревянные лопаты или пластиковые метлы. На крышах большой площади для переноски снега используются листы фанеры. При наступлении теплого сезона с кровли любого типа аккуратно счищается грязь и проводится оценка на предмет механических повреждений, которые могли быть нанесены птицами или кошками.

При обслуживании всех видов кровли необходимо соблюдать правила техники безопасности и не подходить близко к краю крыши. При работе на скатных кровлях рекомендуется применять страховочные пояса и перемещаться по специальным кровельным дорожкам. Обслуживание кровли проводится только в присутствии представителя эксплуатирующей организации или хозяина дома, если речь идет о частном владении.

Ремонт кровли

Ремонт кровли может быть текущим, аварийным и капитальным. Капитальный — самый сложный и дорогостоящий вид ремонта, который может быть необходим по следующим причинам:

  • серьезное обветшание кровли в силу временного фактора;
  • обширное повреждение под воздействием коррозии, пожара, механических факторов;
  • наличие серьезных дефектов в конструкции крыши или ее отдельных частей.

Капитальный ремонт затрагивает все части кровельной конструкции. Смета на ремонт кровли в этом случае обязательно будет включать такие виды работ, как:

  • демонтаж старого кровельного покрытия;
  • разборка поддерживающих конструкций и возведение новых;
  • ремонт или замена тепло- и гидроизоляции;
  • восстановление прежнего вида кровли.

Текущий и аварийный виды ремонта направлены на локальное устранение различных дефектов. Самыми распространенными проблемами, которые призван решить текущий или экстренный ремонт, являются появление ржавчины и протечек. Ремонт протечек кровли обычно сводится к замене поврежденных участков покрытия и установке заплаток. Постоянный локальный ремонт старой кровли с течением времени перестает давать ощутимые результаты. Это серьезный повод задуматься о профессиональном обследовании крыши и ее капитальном ремонте.

Крыша без проблем

Даже капитальный ремонт кровли может не решить проблемы протечек, если он был сделан недостаточно профессионально. Об этом хорошо знают жильцы верхних этажей и управляющие компании различных зданий. Обслуживание и ремонт крыши следует проводить силами квалифицированных специалистов. Услуги по ремонту кровли часто предлагают строительные компании.

Лучше всего выбрать ту фирму, которая специализируется именно на кровле, занимается производством материалов или установочными работами. Срок ремонта в этом случае будет короче, а качество — выше. Договор с компанией можно заключить как на разовое, так и на абонентское обслуживание.

Так вы существенно сэкономите средства на обследование крыши незнакомыми специалистами.

Стоимость услуг

Цена ремонта и обслуживания кровли зависит от площади и сложности ее конструкции, а также от необходимых материалов и их количества. Даже при наличии формального прайса оценка стоимости осуществляется для каждого конкретного случая индивидуально. Обычно вопрос решается при выезде специалиста на объект. Сотрудник строительной компании проводит нужные замеры и расчеты, на основании чего озвучивает окончательную цену. В среднем за 3000–3500 рублей. вы сможете получить полную диагностику кровли и смету на необходимые работы, после чего можно будет принять решение о заключении договора.

Договор на ремонт кровли и ее обслуживание

Договор на ремонт кровли и ее обслуживание требуется для закрепления условий проведения работ, ответственности и взаимоотношений сторон. В нем указывается название и объем мероприятий, а также срок их исполнения. Неотъемлемой частью договора является смета. Это общие требования практически к любому договору на осуществление строительных и ремонтных работ. Есть и специфика. На выполнение работ по ремонту кровли могут оказать существенное влияние форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся внезапно выявленные или появившиеся в результате погодных условий дополнительные дефекты крыши, а также сами неблагоприятные погодные условия. Действия сторон в этих случаях обязательно должны быть прописаны в договоре. Последним также регламентируется ответственность подрядчика за правильное хранение строительных материалов, которые приобретались заказчиком. Могут быть оговорены ситуации, требующие обращения в арбитражный суд.

Какие материалы выбрать для ремонта или замены кровли

Важнейшим фактором в части надежности кровли и длительности эксплуатации является качество материалов, из которых она изготовлена. Об этом следует подумать еще на этапе строительства дома, выбирая сертифицированную продукцию известных производителей. Аналогичное правило действует и при подготовке ремонта. Подробнее о современных и инновационных материалах нам рассказал Рафаэль Серажетдинов, технический директор направления «Скатная кровля» корпорации «ТехноНИКОЛЬ»:

«Использование некачественных материалов при монтаже стоит в ряду частых причин, по которым кровле требуется ремонт. Его можно избежать, если, например, при обустройстве металлической крыши использовать материал с полимерным покрытием, который не подвержен коррозии. Мягкую кровлю, которая предусматривает покрытие из толи, следует раз в три года покрывать мастикой, тогда она сохранит эксплуатационные свойства на долгое время. Профессионалы знают эти секреты, вот почему за кровельными работами лучше обращаться к квалифицированным специалистам.

Могу сказать, что компания «ТехноНИКОЛЬ» не только производит высококачественные кровельные и расходные материалы, осуществляет их подбор и доставку, но и предлагает услуги по ремонту и монтажу кровли. При всем многообразии мы предлагаем исключительно надежные и долговечные продукты. Один из таких — материал собственной разработки «Унифлекс-Вент» (ЭКВ), который позволяет ремонтировать крышу, не снимая старое покрытие. Он используется для «дышащих» кровель, приклеивается к основанию и решает проблему вздутий гидроизоляции. Материал абсолютно водонепроницаем и отлично удерживает тепло. На сегодняшний день это, пожалуй, лучшее решение для такой проблемы как ремонт крыши без снятия старого кровельного ковра.

Среди наших всем известных брендов — битумная черепица SHINGLAS, композитная черепица LUXARD, подкладочные ковры ANDEREP, полимерные (ПВХ) мембраны LOGICROOF и ECOPLAST, битумно-латексные и битумно-полимерные праймеры и мастики AquaMast и т.д. На официальном сайте «ТехноНИКОЛЬ» можно воспользоваться программами расчета расхода различных кровельных материалов и систем изоляции при устройстве (ремонте) плоских и скатных крыш — по общим и дополнительным параметрам для выбранного региона, с учетом актуальной нормативной и технической документации.

В нашей структуре действует «Строительная Академия ТехноНИКОЛЬ», где проводится теоретическое и практическое обучение не только строителей и торговых партнеров, но и заказчиков, с выездом на объекты в любые города России и СНГ. Кроме того, мы располагаем базой подрядных организаций, сотрудники которых прошли обучение в учебных центрах «Строительной Академии ТехноНИКОЛЬ». В базу включены более 100 компаний и более 800 специалистов в России и по всему миру, имеющих сертификаты по конкретным программам обучения. Это те эксперты, которым можно доверять ремонт кровли».

ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания

AndreyPopov / Depositphotos.com

Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между “затопленным” жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).

Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 “Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения”), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.

Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.

Позиции судов разделились:

  • районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
  • а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:

  • крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. “а” п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
  • причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. “з” п. 11 Правил);
  • “крышный” минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
  • однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом “управляшка” не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
  • что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
  • а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.

В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и “потребительский” штраф.

Читайте также:  Карты беспроцентной рассрочки: какая выгоднее
Ссылка на основную публикацию