Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

Реестр застройщиков и каталог новостроек в системе жилищного строительства

Перед покупкой квартиры любой человек может проверить застройщика и новостройку в Единой информационной системе жилищного строительства. В системе застройщики публикуют много данных о себе и объектах, которые попадают в реестр застройщиков и каталог новостроек. Рассказываем, где и как найти нужную информацию.

Зачем нужны реестр застройщиков и каталог новостроек

Единая информационная система жилищного строительства полезна как дольщикам, так и потенциальным покупателям жилья. Дольщики могут следить за ходом строительства и отчетностью застройщика, потенциальные покупатели — подобрать себе жилье в разных городах России.

В системе жилищного строительства размещается актуальная информация о застройщиках и новостройках. Информацию о строительстве можно найти и на сайте застройщика, однако на наш.дом.рф поступают только проверенные данные о компаниях.

Какую информацию застройщики публикуют в системе

Застройщики по закону обязаны вовремя указывать новые сведения о себе и строящихся объектах (ст. 3.1 214-ФЗ). В системе девелоперы размещают проектные декларации, разрешения на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, бухгалтерскую отчетность и другие документы.

У каждого строящегося дома в системе жилищного строительства своя страница. На этой странице застройщики каждый месяц обновляют фотографии строительства. По фотографиям можно наблюдать, как меняется объект и обустраивается придомовая территория.

По фотографиям удобно наблюдать за ходом строительства объекта

Если дольщики замечают, что строительство остановилось или что-то пошло не так, они могут обратиться в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства с проблемой по объекту. В обращении можно указать, что вы дольщик этого дома, прикрепить фотографии или документы. Ответ придет в течение трех рабочих дней.

Ответ на обращение придет в течение трех рабочих дней на почту, указанную в обращении

Как найти застройщика в реестре

Застройщика можно найти в поиске по реестру. Укажите регион для поиска и выберите застройщика из предложенного списка или уточните название компании, ее юридический адрес, ИНН или ОГРН.

В системе можно проверить статус застройщика и выбрать компанию: проверенную Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства, с потенциально проблемными объектами, в отношении которой начата процедура банкротства

В реестре застройщиков можно узнать много данных по каждой компании: где зарегистрирована, в каких регионах строит дома. Система также позволяет узнать имя руководителя, реквизиты компании, посмотреть все ее строящиеся объекты и увидеть, какие банки с ней работают.

После регистрации застройщика в системе жилищного строительства информацию о нем и загруженные документы проверит Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее также – Фонд). Фонд следит за тем, чтобы информация в системе соответствовала требованиям 214-ФЗ.

Что узнать о жилье в каталоге новостроек

Каждый строящийся по договору участия в долевом строительстве дом можно найти в каталоге новостроек: на карте или по ключевым словам. Введите названия жилищного комплекса, группы компаний или застройщика. Система покажет срок, в который дом должны ввести в эксплуатацию, и статус объекта.

При таком масштабе цифры в кругах — сколько домов строятся в регионах

Система жилищного строительства хранит данные о каждом доме: кто его строит, где он находится, сколько там этажей и квартир. Известна площадь, тип отделки, класс недвижимости и количество машино-мест. Статус объекта информирует: строительство ведется или дом признан проблемным.

О реестре застройщиков и каталоге новостроек.

Как проверить надёжность застройщика?

Чтобы избежать мошенничества или долгостроя при покупке квартиры в новостройке, лучше проверить надёжность застройщика до заключения договора. Юристы Общества защиты дольщиков подготовили руководство для самостоятельной проверки застройщика. Проверять застройщика лучше по порядку, изложенному в статье. Если найдутся критичные проблемы в самом начале, то можно не проверять дальше. Это поможет сэкономить время.

▶ Про проверку ЖК и ДДУ расскажем в другой статье

Мифы и заблуждения при проверке надёжности застройщика

« Крупный застройщик! Много строили, много строят, много рекламируются, много продают – а значит деньги есть »

Много строить и продавать новостройки можно в убыток, проедая запасы. В Урбан групп так и делали: продажи шли очень активно и до последнего работали офисы. На момент банкротства компания по объёмам строительства занимала 8-е место в России и 2-е место в Московской области.

Читайте также:  Сколько стоит Макбук в России: новый и б/у

« Есть завершённые проекты и хорошая репутация »

В начале двухтысячных деньги в недвижимость текли рекой. Поэтому строить новостройки было очень выгодно, а банкротиться и хоронить репутацию – нет. С 2014 года в экономике и на рынке невижимости стагнация, а потому маржинальность резко упала. Поэтому те, кто много строил и оптимистично рассчитывал построить ещё больше, набирая при этом кредиты и скупая земельные участки, стали испытывать затруднения. В похожей ситуации оказался Мортон. Но собственники вовремя продали компанию.

« Есть своя техника, значит точно достроит ».

Кто-то считает, что наличие в холдинге собственных производственных мощностей и строительной техники – залог его устойчивости. Но это опровергает наглядный пример – банкротство СУ-155. У них был полный цикл: от производства бетона до собственной УК. Это не спасло компанию.

« Документы, предоставляемые застройщиком в порядке, значит юридически покупка чиста »

Иногда говорят о необходимости проверки наличия устава, свидетельств ИНН и ОГРН, и так далее. Да, по 214-ФЗ у потенциального дольщика есть такое право. Но, все эти документы застройщика скажут Вам только, что это юридическое лицо. Это и так понятно и различных официальных реестров.

« Уставный капитал застройщика 1 000 000 000 рублей »

Даже юристы порой утверждают о важности размера уставного капитала. Хотя учебниках за второй курс юрфака говорится, что это лишь та сумма, которая была на счету во время регистрации юридического лица. Завтра её можно потратить. Или вовсе в уставный капитал внесли переоценённое имущество.

« Застройщик входит в такой-то рейтинг »

В интернете часто ищут мифические «рейтинг надежности застройщиков в 2018 году», «рейтинг самых надежных застройщиков Москвы и Подмосковья», «рейтинг застройщиков Москвы и Подмосковья 2018 по надежности» и подобное. В России существует два вида рейтингов застройщиков: заказные и формальные. Заказные пишутся рекламщиками, и формулировки в точности подстраиваются под поисковые запросы. Таким образом получается обмануть поисковик и потенциального покупателя. Честные рейтинги остаются формальными, потому что ни в одном из них нет всей полноты данных. Так что пока лучший способ проверить надёжность застройщика при покупке квартиры – собирать, проверять и интерпретировать данные самостоятельно.

« У застройщика хорошие отзывы в интернете »

Застройщику ничего не стоит нанять несколько человек или целое агентство, которые будут круглые сутки писать отзывы о компании в интернете. Самые изощрённые подкупают даже самые независимые форумы и видеоблоги, а также создают свои «независимые» форумы и социальные группы, где активно модерируют весь негатив по специальным методикам.

Застройщик как бренд и юридическое лицо

Очень часто потенциальные участники долевого строительства не понимают, что такое застройщик на самом деле. Они путают застройщика (юридическое лицо из договора) и бренд группы компаний (из рекламы). Примеры такой путаницы:

Группа компаний «ПИК»

ЗАО «Монетчик», ООО «ЗемПроектСтрой», ООО «Мортон-РСО» и т.д.

ООО «Экоквартал», ООО «Ивастрой» и т.д.

ООО «Шереметьево-4» и т.д.

Как правило, бренд объединяет одно или несколько юридических лиц. Группа компаний (холдинг) связана едиными собственниками, механизмами управления, планированием, рекламой и т.д.

Важно понимать, что при возникновении проблем перед Вами будет отвечать конкретное юридическое лицо. Поэтому собственникам выгодно поделить ответственность: в случае краха одного проекта остальные останутся «на плаву».

Проверка застройщика на банкротство и долги

Есть показатели, при наличии которых не стоит связываться с застройщиком:

Банкротство или ликвидация

Долги по налогам

Долги на значительную сумму

Банкротство или ликвидация

Долги по налогам

Долги на значительную сумму

  1. Банкротство или ликвидация . Поданные иски о банкротстве можно проверить онлайн в Картотеке арбитражных дел. Они свидетельствуют о наличии у застройщика долгов перед контрагентами, которые он не выплачивает даже после суда. Если застройщик с ними не расплатится, руководство компанией принудительно перейдет к арбитражному управляющему, который распродаст имущество с торгов. В итоге достраивать новостройку будет другой застройщик или сами участники долевого строительства. Возможно, за это придётся доплатить. Практика показывает, что достройка может занять и 10 лет.
  2. Долги по налогам . В открытом доступе онлайн на сайте Федеральной налоговой службы есть информация о долгах по налогам свыше 1000 рублей. Это может повлечь иск от налоговой о банкротстве, а также уголовное преследование руководителей организации. В любом случае перспектива не радостная.
  3. Долги на значительную сумму . На сайте Федеральной службы судебных приставов находится информация о всех долгах, которые переданы судебным приставам для принудительного взыскания после решения суда. Сам факт, почему застройщик судится требует дополнительной проверки. Однако если долги составляют сотни тысяч и копятся месяцами, приближаясь к нескольким миллионам рублей – это очень тревожный знак. Денег нет, по крайней мере, сейчас. По нашей статистике, все такие застройщики допускают просрочки от полугода, а в большинстве случаев становятся банкротами.

Проверка судебных дел застройщика

Если процедуры банкротства или значимых долгов сейчас нет, то они могут появиться позже. Чаще всего неплатёжеспособность – результат проигранных судебных дел.

По судебным делам застройщика нужно проверить:

Основания исков и перспективы проигрыша

Количество исков и суммы исковых требований

Перспективы выплаты долгов

Основания исков и перспективы проигрыша

Количество исков и суммы исковых требований

Перспективы выплаты долгов

  1. Основания исков и перспективы проигрыша . По нашей практике, самые «плохие» основания: просрочка выплаты кредита банку, невыплата сбора Фонду защиты дольщиков, задолженность муниципалитету за аренду земельного участка. Даже при небольшой сумме иска они могут обернуться банкротством. Наличие долгов перед подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями входят в категорию «умеренных». Наличием споров с участниками строительства никого не удивишь. Как правило, все споры из-за отказа платить неустойку при просрочке. Хуже, когда есть споры из-за отказа вернуть цену по расторгнутому ДДУ.
  2. Количество исков и суммы исковых требований . Как уже говорилось выше, при «плохих» основаниях цена иска не так важна. Если речь других основаниях, то даже единичные иски на сумму от 30 миллионов рублей тоже опасны. Иски на меньшие суммы нужно оценивать в общей совокупности, сопоставляя их с активами компании по бухгалтерскому балансу.
  3. Перспективы выплаты долгов . Если активы значительно больше сумм проигранных исков, то перспективы возникновения ведущих к неплатежеспособности долгов невелики. Но нужно понимать, что если застройщик небольшой, то проиграв по искам даже на незначительные суммы, он может не расплатиться по долгам.

Искать и изучать реестры можно очень долго. Главное правильно интерпретировать найденное.

Как проверить застройщика?

В прошлом году ко мне за советом обратилась коллега, стоит или нет покупать ЖК Новое Горелово от застройщика Ленрусстрой. Она, в основном, занимается вторичной недвижимостью и плохо разбирается в новостройках.

Ее региональные клиенты сомневались покупать там квартиру или нет. Ну я то знаю, что в этом ЖК корпуса с далекими сроками сдачи брать не стоит, но людям одних моих слов было бы недостаточно, нужны аргументы. Поэтому решила свести всю информацию в отчет.

Проверять застройщика на соответствие ФЗ-214, на наличие разрешения на строительство и т.д. (хотя эта информация в отчете тоже есть) практически бессмысленно, за этим следит государство. А вот проверить застройщика по косвенным факторам более действенно. Например, полезно проверить на участие строительной компании в судебных процессах, полезно прочитать расследования журналистов из солидных изданий. А вот отзывы в интернете читать бесполезно, они практически все пишутся на заказ. Единственное полезное действие в этом варианте — это прочитать отзывы о качестве строительства в закрытых группах дольщиков в соцсетях.

Заключение по отчету можно почитать ниже, а полная версия со всеми документами доступна по ссылке на гугл диске:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данный застройщик реализует квартиры по договору долевого участия (п.3.2 отчета), который полностью соответствует ФЗ-214. Так как финансирование проекта осуществляется ПАО Сбербанк, то часть квартир находится в залоге у банка, о чем в п. 13.8 ДДУ есть соответствующая запись. По данному договору деньги привлекаются на прямую на счета застройщика, без использования эскроу-счетов. Данная схема не гарантирует, что застройщик вернет деньги в случае проблем с достройкой проекта.

Проектная декларация прошла экспертизу в Управлении негосударственной экспертизы Ленинградской области (п.3.1. отчета). Разрешение на строительство выдано застройщику в период 11.12.2017 по 11.09.2020, это означает, что застройщик к концу срока должен ввести дом в эксплуатацию, с получением соответствующих разрешений.

По большинству реализованных застройщиком объектов была задержка с вводом в эксплуатацию на срок от 3 до 6 месяцев (п. 1.3 отчета).

Сам застройщик и все аффилированные с ним компании регулярно являются участниками судебных процессов, как в качестве истца, так и ответчика (п.2 отчета). Данный факт негативно сказывается на финансовом положении застройщика. Учитывая, что застройщик строит на заемные деньги, то он может не справиться с долговой нагрузкой.

Компания ООО “Киришский ДСК” является основным поставщиком строительных элементов для реализации проектов застройщика. К данной организации регулярно предъявляют иски сбытовые компании (п.2.2.1 отчета), потому что ООО “Киришский ДСК” не оплачивает счета за отпущенные ему энергоресурсы. Так же к данной компании выставлен иск от ИФНС о взыскании задолженности по начисленным пеням по страховым взносам, т.е. компания не оплачивает в срок страховые взносы по своим сотрудникам.

ООО «Лига», которая выполняла архитектурно-строительное проектирование по объекту (п.3.1 отчета, п.10.3 проектной декларации) ранее судилась из-за участка земли, на котором располагается ЖК Новое Горелово (п.2.1.1 отчета), с Администрацией Виллозского городского Поселения. А до этого данная компания благодаря родственным связям в самой администрации выиграла конкурс на разработку Генплана данного поселения, т.е. того самого участка на котором располагается ЖК. На эту тему интернет-изданием фонтанка.ру было проведено расследование (п.2.1.2 отчета).

В 2012 году компания ООО «Ленрусстрой» выиграла конкурс для строительства жилья для военнослужащих и не справилась со своими обязательствами, вследствие чего от ФГКУ “6 Цзз Войск Национальной Гвардии” получила иск о взыскании неустойки в размере более 2 млн. руб (п.1.2. отчета, дело от 06.11.14).

Застройщик, который фигурирует в ДДУ – ООО «Лиговский канал» на данный момент никак не связан с ООО «Ленрусстрой» – все учредители частные лица (п. 3.3.1 отчета), хоть и приближенные к руководству компании. Ранее в учредителях компании были лица, которые так или иначе фигурируют во всех учредительных документах, описанных в отчете компаний, например племянник ген. директора Ленрусстрой Гаврилив Сергей, который по совместительству работает менеджером отдела продаж. Это может означать, что компанию могут в любой момент обанкротить, а получить деньги, которые были уплачены за приобретенное жилья, будет проблематично, потому что головная компания Ленрусстрой по официальным документам никак не отвечает по обязательствам ООО «Лиговский канал».

Рекомендация:

Сложное положение на рынке и переход на проектное финансирование подкосит большинство небольших застройщиков и покупать квартиру в доме, с далекими сроками сдачи, у такого застройщика я не рекомендую. Застройщик, анализируемый в отчете, относится к категории небольших компаний. Учитывая, что даже в благоприятные времена компания не выполняла свои обязательства в срок, маловероятно, что это произойдет в дальнейшем. Компания на данный момент успешно работает только благодаря финансированию банков и налаженных связей в администрации поселения, но данные факты не свидетельствуют о надежности компании. Если произойдет смена власти в администрации или смена руководства самой компании, то велик риск, что будет принято решение начать процедуру банкротства.

С 2019 года покупать квартиру в новостройке станет безопаснее, но (возможно) дороже. Рассказываем почему

При покупке первички тоже есть немало рисков, хоть с ними и пытаются всячески бороться. С июля 2019-го рынок недвижимости ждут большие изменения: заработают поправки в закон о долевом строительстве, которые защитят покупателей от недобросовестных застройщиков. Как именно – объясняем вместе с ПИК в рамках проекта «10 шагов к покупке квартиры».

Если коротко: застройщики больше не смогут напрямую брать деньги покупателей, только через банк. Значит, покупать квартиры в новостройках станет безопаснее. Правда, из-за ужесточения требований могут вырасти цены на жилье. Но это не точно.

Теперь по порядку.

Как было раньше и до сих пор: обманутые дольщики и нелюбовь к новостройкам

В начале 2000-х при покупке недвижимости в строящемся доме использовали самые разные схемы: от паевых взносов и кооперативов до предварительных договоров купли-продажи. А если нет единого закона, да здравствуют двойные продажи одного и тоже объекта, махинации и невыполнение обязательств. Строительство в те годы напоминало финансовую пирамиду: старые объекты достраивали за счет денег новых вкладчиков. Отсюда куча обманутых покупателей и стойкая нелюбовь к новостройкам в постах на Пикабу (и не только).

Пятнадцать лет назад власти попытались исправить ситуацию и приняли закон об участии в долевом строительстве (в народе 214-ФЗ). Закон регулирует отношения сторон, подписавших договор долевого участия, – то есть отношения застройщика и покупателя. В нем прописаны все, что касается строительной компании, участника долевого строительства, объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), машиноместа, самого ДДУ, в котором фиксируются обязанности сторон.

Закон действительно помог избавиться от двойных продаж одного и того же объекта. Но, увы, так и не смог решить проблему обманутых дольщиков – покупателей, которые заплатили деньги, но не получили в срок (или вообще не получили) свое жилье из-за банкротства застройщика или откровенного мошенничества.

Причем проблема эта не надуманная и не откуда-то из девяностых или нулевых. По данным на 1 октября 2018 года, в реестре Минстроя 880 проблемных объектов, а число дольщиков, которые так и не получили свои квартиры, перевалило за 40 000 человек. В реальности, скорее всего, их еще больше. Последнее крупное банкротство произошло совсем недавно, летом 2018-го, когда рухнул крупный подмосковный застройщик Urban Group. Причем компания успела собрать деньги с почти 15 000 дольщиков, на достройку жилых домов нужно 67,6 млрд рублей.

В общем-то, все эти неприятные события ускорили принятие новых поправок в закон.

Что изменится с июля 2019-го

Долевое финансирование vs проектное финансирование

Сейчас есть три варианта, как финансировать строительство:

— использовать собственные средства;

— использовать деньги дольщиков (долевое финансирование);

— использовать деньги банка (проектное финансирование).

Компании предсказуемо выбирали долевое финансирование – когда стройка ведется за счет денег, полученных от дольщиков-покупателей квартир. Для застройщиков это самый удобный и быстрый способ.

С июля 2019 года строительные компании должны полностью перейти на проектное финансирование – когда средства на стройку придется брать в кредит у банка, а деньги покупателей хранятся на специальном счете.

Что это значит? Купить квартиру на стадии котлована по-прежнему можно, просто в сделке появится третья сторона – банк. Покупателям все так же предстоит подписать договор долевого участия (ДДУ). Но теперь их деньги будут храниться не у застройщика, а на эскроу-счете.

Что такое эскроу-счет и как им пользоваться

Эскроу-счет – это специальный счет в банке, на котором лежат деньги дольщиков. По новой схеме покупатели будут перечислять деньги не на счет застройщика, а на свой именной эскроу-счет. Доступ к этим деньгам застройщик получит только после сдачи объекта, а стройку ведет на свои деньги или на займ от банка.

После регистрации ДДУ в Росреестре (на это уходит около 9 дней) заключается еще один договор: между банком, покупателем и застройщиком. Срок действия – до даты сдачи дома плюс шесть месяцев. На подписание договора и открытие эскроу-счета уйдет до трех дней. В итоге всего на оформление сделки планируйте до двух недель.

Почему эти поправки – хорошая новость для покупателей

Сейчас деньги застройщик получает напрямую от покупателя. Он может не очень тщательно просчитать риски, неверно составить смету или потратить деньги на другой проект. В итоге дом превращается в долгострой, а дольщики ищут правду в суде и строчат письма президенту.

Эскроу-счета страхуются Агентством по страхованию вкладов и, по задумке, должны защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Если вдруг строительная компания срывает сроки сдачи или, еще хуже, банкротится, покупатель может вернуть свои деньги. Правда, есть ограничения: максимальная сумма, которую можно вернуть, – 10 млн рублей. Если стоимость квартиры выше, то часть денег покупатель все-таки рискует потерять. За выполнением всех обязательств будет следить банк.

Планируется, что к концу 2020 года количество договоров, заключенных через эскроу-счета, достигнет 95%.

Каких застройщиков и новостроек это коснется

Формально оплачивать жилье через эскроу-счет можно с лета 2018-го, но новую схему решились опробовать немногие застройщики. Одним из пилотных проектов, например, был ЖК «Дмитровский парк» от ПИК.

Еще полгода назад говорили, что с 1 июля 2019 года застройщики будут использовать эскроу-счет при продаже квартир в домах, где разрешение на строительство выдано после 1 июля 2018-го. Но буквально в конце декабря поправки неожиданно поменяли.

Согласно последним поправкам, с 1 июля 2019 года застройщики обязаны проводить сделки через эскроу-счет при продаже квартир во всех новостройках. То есть даже в тех домах, где уже успели продать часть жилья по старой схеме. Если вы уже задумались о покупке, советуем следить за изменениями в законе.

Какие еще требования ужесточит закон

1. Застройщик должен быть опытным и проверенным. С трехлетним опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов – в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика. У него должны быть разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 5 тысяч кв. м. многоквартирных домов и обязательно своя экспертиза проектной документации. А руководство и главного бухгалтера компании отныне будут проверять на судимость и пристально смотреть на предыдущую работу.

2. Вся отчетность – в открытом доступе. На своем официальном сайте застройщик обязан публиковать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность каждый квартал (в течение пяти дней), а бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение каждый год (на это дается 120 дней). Плюс всю информацию нужно размещать в Единой информационной системе жилищного строительства. Раньше раскрытие этой информации было добровольным.

3. На расчетном счете застройщика должно быть не менее 10% от планируемой стоимости проекта. То есть до того, как застройщик возьмет кредит в банке, у него должны быть собственные средства на стройку. При этом деньги учредителя могут составлять лишь до 20% от общей суммы проекта. Все остальное – деньги, полученные от банка (проектное финансирование). Брать дополнительные займы запрещено.

4. Один банк на всех. Эскроу-счет открывается в аккредитованном банке, который финансирует строительство (где застройщик взял кредит на проект). Он будет контролировать платежи застройщика и проверять все договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, приема-передачи товара, счета-фактуры и так далее. Банки теперь главные надзиратели для застройщиков.

5. Вместо страхования ответственности – отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. Новая система запустилась еще осенью 2017 года. Вместо поручительства банка или страхования ответственности застройщик должен отчислять 1,2% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ) в Фонд защиты прав дольщиков. Опять же, все для того, чтобы уменьшить риски. Если застройщик обанкротится, дольщик получит возврат – сумму, которая прописана в договоре долевого участия, из Фонда. Если вдруг застройщику не хватит деньги на стройку, ему тоже финансово поможет Фонд. По проектам, которые перейдут на эскроу, отчисления в Фонд отменяются.

Главный вопрос: подорожает ли с 1 июля недвижимость?

С переходом на проектное финансирование цены на жилье действительно могут вырасти. Для строительства застройщикам придется сначала положить на свой счет 10% от стоимости будущего проекта (приличная сумма, знаете ли!), а затем брать деньги в кредит у банка под процент. Сами банки считают, что изначально будут кредитовать под высокий процент, а потом постепенно снижать ставку. В среднем заемные деньги обойдутся компаниям в 7-8%. Так что если собираетесь вот-вот покупать квартиру в новостройке, застройщики говорят, что выгоднее это сделать до 1 июля 2019 года, если хотите сэкономить до 10%.

Но это не единственная причина. С 1 января 2019 ставка налога на добавленную стоимость (известна как НДС) выросла с 18 до 20%. Тут вы, возможно, удивитесь: ведь покупка квартиры не облагается налогом! Но повышение НДС приведет к росту цен на товары и услуги, необходимые для строительства. Если увеличатся расходы застройщика, соответственно, может увеличиться конечная стоимость жилья.

При этом ставки по ипотечным кредитам начали расти после трехлетнего перерыва. Только за осень 2018 года Центробанк дважды поднимал размер ключевой ставки, которая напрямую связана с ипотечной. Минстрой недавно сообщил грустную новость: с учетом ситуации на финансовом рынке, потенциал снижения ставок по ипотеке в России исчерпан. Такие не очень радостные дела.

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Остаться без жилья, переехать намного позже установленного срока, потратить силы, время и деньги на решение проблем – последствия безответственного отношения к выбору застройщика. Избежать трудностей вам поможет наша статья о том, как проверить застройщика при покупке квартиры.

Что определяет надёжность компании?

Эффективная проверка застройщика учитывает несколько факторов:

Репутация, добросовестность, отзывы.

Опыт в сфере жилищного строительства, результаты работы – готовые объекты, сданные в эксплуатацию.

Финансовая устойчивость, банковские партнёры, иные источники инвестиций.

Есть множество факторов, определяющих благополучие компании-застройщика. Некоторые из них не зависят от внутренних дел девелопера, управления и других моментов. Это изменения в законодательстве страны, валютные котировки, общее экономическое положение в стране, иные нюансы, на зависящие от застройщика. Однако надёжный девелопер переживёт кризис, найдет способ реализовать проект.

Есть ли универсальный рецепт, как проверить застройщика на надежность и честность? Нет, но существует множество критериев.

Начнём по порядку. Первым делом на сайте компании ознакомьтесь с разделом «О нас». Изучите эту информацию. Когда компания создана, кто её учредители, руководители. Стоит также почитать, что пишут в СМИ. Загляните на специализированные порталы. В первую очередь – от РБК и ИРН. Там информация будет подана профессионально и объективно.

Далее проверьте партнеров и инвесторов. Кто кредитует девелопера и выступает в качестве генерального подрядчика? Если генподрядчик – известная в стране компания, риски ниже. Аналогично при наличии инвестиций от крупных российских банков, финансовых корпораций и инвестиционных фондов. Найти нужные для проверки надежности застройщика данные поможет проектная декларация. Найти нужные данные можно в разделах, где описываются общие финансовые риски и структура финансирования проекта.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Проверка документации

Документы, которые нужно проверить у застройщика, чтобы обеспечить безопасность сделки:

Сведения о государственной регистрации не только основной компании, но и дочерних организаций, выполняющих конкретные работы по проекту.

Налоговая документация (постановка на учёт в ФНС).

Годовые отчёты, бухгалтерская отчётность.

Проверки за последний год деятельности, выполненные аудиторскими компаниями.

Также стоит зайти на официальный сайт УФНС РФ и получить там выписку ЕГРЮЛ на момент подготовки договора. Так вы убедитесь в законности выполнения работ, наличии полномочий у лица, подписывающего бумаги от имени исполнителя. В полученной выписке указаны фамилии руководителей компании. Проектная декларация также содержит информацию о застройщике и его учредителях.

Но, если выписки вы получаете самостоятельно, то как проверить документы застройщика перед приобретением жилья в строящемся доме? Законодательство РФ, а именно ст. 210 Федерального закона №214-ФЗ позволяет вам потребовать эти данные, и компания не имеет права отказать. Более того, девелопер должен предоставить подлинные документы или нотариально заверенные копии. Потом следует проверить данные по самому проекту – договоры, заключения, разрешения.

Следующий важный момент – как проверить компанию в Росреестре? Нужно зайти на сайт https://rosreestr.net и запросить выписку. Учитывайте сроки регистрации. Если договор регистрировался недавно, его могли не успеть внести в базу. Иногда процедура занимает 1–2 месяца.

Важно! Также проверяйте, кем подписывается договор, и на каких основаниях. Имеет ли этот человек необходимые полномочия или доверенность, кем она выдана. Фамилии легко найти в интернете. Если они связаны с делами о мошенничестве, поисковик выдаст информацию.

Изучение других объектов

Посмотрите, что строила компания за последние несколько лет. Пообщайтесь с владельцами жилья. Были ли переносы сроков сдачи, спорные моменты.

Важно! Убедитесь, что строительство соответствует местному законодательству, а сам дом строится не рядом с охраняемыми объектами историко-культурного наследия. Может оказаться, что застройку заморозят на время получения разрешения или отменят вовсе.

Финансовые проблемы

Крупные девелоперские компании, у которых всё в порядке с финансированием, могут себе позволить начинать продажи квартир на финальных этапах строительства. Они оперируют собственными и кредитными средствами, и мало зависят от покупателей.

Что можно и нужно изучить:

Источники финансирования в проектной декларации. Если там указаны крупные банки, кредитующие строительство, доверие к такому застройщику намного выше. Мелкие региональные банки могут быть сателлитами, и существовать исключительно для проведения махинаций.

Объём продаж по проекту. Просто запросите в ЕГРН выписку о договорах долевого участия.

Цены компании. Если они существенно ниже рыночных, а о сезонных скидках речь не идёт, будьте внимательны. Возможно, у компании возникли серьёзные финансовые проблемы, которые пытаются решить за счёт дольщиков.

Публичное размещение ценных бумаг и котировки на биржах. Выйти на торги без множества проверок невозможно. Если на фондовом рынке продаются акции – это хороший признак. Отследите котировки за последние месяцы. Они часто отражают положение вещей в компании.

Также стоит проверить компанию онлайн, заглянув на ресурсы, публикующие рейтинги по региону и стране в целом. Публикуется объём квадратных метров жилой площади в год, а также прибыль, полученная за отчётный период.

Также стоит проверить аккредитацию застройщика в банке. Сам факт её наличия – важный критерий. Банковские организации строго проверяют кредитуемые компании, прежде чем оформить договор и дать деньги.

В едином реестре компаний-застройщиков вы узнаете всё, что нужно обо всех девелоперах, привлекающих средства по ДДУ на территории России. Там же выдаётся рейтинг, указывающий надёжность девелопера. Это напоминает принцип банковских рейтингов.

Финансовые гарантии для дольщиков

Закон всегда требует материального обеспечения всех обязательств компании перед дольщиками.

Материальная ответственность исполнителя (застройщика) перед клиентами-дольщиками страхуется. Ранее девелопер мог выбрать один из доступных вариантов. Это мог быть договор с ОВС, страховой полис или банковское поручительство. В 2017 году застройщиков обязали вносить средства в компенсационный фонд. Из него будут выделяться деньги на финансирование долгостроев и компенсации дольщикам.

Неформальная информация

Стоит пройтись по форумам, на которых собираются дольщики. Желательно, чтобы это были клиенты конкретной компании. Там вы узнаете обо всех преимуществах и недостатках компании, самого проекта. Есть также отзывы, но их часто пишут под заказ. Причём, негативные тоже.

Что нужно учесть:

Недовольные дольщики есть всегда. Жалобы – нормальное явление. Волноваться стоит, если негатива много, обоснованного и с конкретикой. В частности – мошенничество, постоянные срывы сроков, незаконное строительство.

Судебные тяжбы – не приговор. Спорные ситуации возникают регулярно, решаются в судебном порядке.

Часто конкуренты занимаются чёрным пиаром, создавая ложные инфоповоды в сетевых и офлайн-СМИ.

Поэтому такая субъективная проверка застройщика онлайн не всегда позволяет получить полную картину.

Проверка на банкротство и реестр проблемных девелоперских компаний

Один из ключевых вопросов – как проверить компанию на банкротство, и где искать эту информацию? Вам потребуется сделать несколько простых манипуляций в интернете:

На официальном сайте арбитражного суда перейдите в картотеку, где хранятся все дела.

В графе поиска «ответчик» укажите юридическое название девелопера.

Перейдите по ссылке на список дел о банкротствах.

Иногда компанию пытаются обанкротить намеренно. Если тяжбы дошли до официальной процедуры, то информацию о ней можно взять в федеральном реестре. Но даже такая проверка не всегда даёт объективные результаты. Деловые споры с подрядчиками и инвесторами часто приводят к судебным разбирательствам.

Важно! Распространённая ошибка – искать по базам сам бренд компании-девелопера. Проверяйте по названиям фирм (дочерних), которые занимаются застройкой на конкретных участках. Узнать их названия можно в проектной декларации и в самом ДДУ.

Как не допустить ошибок?

Лучше всего проверить застройщика смогут юристы, профильные специалисты. Если поручить задачу экспертам, вы сэкономите время, и гарантированно получите результат.

Они проведут анализ финансовой активности и судебных дел, проверят всю документацию, убедятся в том, что субподрядчики, задействованные в проекте, надёжны. Проверке подвергаются публикации в СМИ за выбранный период, информация на тематических ресурсах. Проводится масштабная аналитическая работа с полученными данными. Специалисты понимают, какие данные влияют на финансовую безопасность дольщика, указывают на риски.

Они убедятся, что девелопер имеет актуальную лицензию, в порядке все учредительные документы, правильно оформлена проектная документация, есть разрешение на строительство. Также будут проверены все подрядные организации, задействованные в выполнении проекта.

Мало просто проверить компанию по ИНН онлайн и сделать несколько выписок из реестров. Важно собрать информацию о деятельности компании. Её могут характеризовать даже старые архивные объявления о продаже квартир в новостройках конкретного девелопера.

Правило «доверяй профессионалам» актуально всегда. Например, купив квартиру в новостройке, вы не получаете жильё, полностью соответствующее требованиям комфорта. Решением станет комплексный ремонт квартиры по индивидуальному дизайн-проекту. Вы даёте задание и «забываете» о квартире на некоторое время. Компания занимается подбором рабочих, покупкой и доставкой материалов. Вам остаётся принять работу и наслаждаться ее результатами!

Ссылка на основную публикацию