Эскроу-счета для участников долевого строительства: преимущества и недостатки

О недостатках системы эскроу-счетов в долевом строительстве

Автор: Шевяков Роман вкл. 14 сентября 2018 вкл. 14 сентября 2018 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 3000

Долгое время шли разговоры о необходимости замены привлечения денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на проектное финансирование, чтобы граждане приобретали готовое жилье, а строительство финансировали банки. Президентом Правительству было поручено разработать план по переходу к этой схеме строительства и приобретения жилья.

Уже в конце 2017 года был разработан План мероприятий (“дорожная карта”) по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Очевидно, что законодатель несколько поменял свою позицию и денежные средства граждан все-таки будут привлекаться в начале строительства, но с использованием системы эскроу-счетов.

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором депонируются деньги дольщика на период строительства дома, и оплачиваются Застройщику лишь после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Денежные средства застройщику для строительства предоставляет тот же банк, но уже в виде кредита.

Основными элементами этой модели являются:

– договор участия в долевом строительстве: заключается между участником долевого строительства и застройщиком и предусматривает уплату цены договора участия в долевом строительстве исключительно с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов;

– договор счета эскроу между участником долевого строительства (депонент), застройщиком (бенефициар) и уполномоченным банком (эскроу-агент), заключаемый после регистрации договора участия в долевом строительстве.

– договор целевого кредита: заключается между уполномоченным банком и застройщиком, фондируется в том числе за счет денежных средств, размещенных на счетах эскроу и (или) специальных счетах, а также иных источников.

Рассмотрим проблемы, которые могут возникнуть в связи с использованием эскроу-счетов в отношениях долевого строительства.

Рост цен

В первую очередь, у застройщика могут возникнуть проблемы с обеспечением текущего финансирования строительства. Время и силы застройщиков будут потрачены на замещение денежного потока, прежде поступавшего от дольщиков, иными источниками, которых у застройщика остается не так много.

Как было уже сказано, наиболее вероятный вариант – получение кредита в банке, в котором открыты счета эскроу. Однако это может привести к удорожанию стоимости квадратного метра за счет процентов, подлежащих оплате банку.

Перечень банков, которые могут открывать счета и одновременно кредитовать застройщика утверждает Центробанк. Сегодня их 21. Правительством планируется активное внедрение данной схемы (по прогнозам доля таких договоров составит около 30% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве к началу 2019 года). Несмотря на это, например, у Банка ВТБ (он был одним из первых банков, включенных в этот список Центробанком) нет разработанной программы кредитования застройщиков и открытия эскроу-счетов. До сих пор не понятно, под какой процент будут кредитоваться застройщики.

Законодательного регулирования процентов, под которые будет кредитовать банк, нет. Изначально обсуждалось, что это будет около 6-7% годовых. Но банку абсолютно не запрещено устанавливать иной процент.

Юридически использование эскроу-счетов в долевом участии в строительстве было возможным с 1 июля 2017 года, однако, такая практика не сложилась из-за высоких процентных ставок.

С другой стороны, не ясно, чем эта схема лучше покупки уже готового жилья. Дольщик выплачивает денежные средства, которые хранятся в банке, без процентов, ждет предположим около двух лет, и в итоге получает квартиру, хотя за это время, даже просто положив эти деньги в банк под проценты можно было бы получить 12-14%. Вся привлекательность модели долевого участия в строительстве заключалась в том, что на стадии котлована жилье на 10-30% оказывалось дешевле уже готовой квартиры. Сейчас же, если застройщик кредитуется в банке и напрямую не получает денежные средства, он наверняка будет устанавливать изначально цену как за готовое жилье, потому что в действительности он продает готовую квартиру, и только потом получает деньги.

Возможное нарушение сроков исполнения обязательств застройщиком

Как было сказано выше, между банком и застройщиком заключается договор целевого кредита. Банкам при этом предоставлено право отказывать застройщику в осуществлении операций по счетам, а работающего правового механизма обжалования такого отказа пока нет. Таким образом, прогнозируется, что данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что в конечном счете может привести к задержке ввода объектов в эксплуатацию.

Кроме того, кредитное финансирование создает для застройщиков дополнительные обязательства, как то обязательство предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных застройщиком или лицами, действующими по поручению застройщика либо по договору с застройщиком, для строительства многоквартирных домов, на строительство которых предоставлен кредит, в том числе о поставщиках материалов для такого строительства, и иную информацию, предоставление которой предусмотрено кредитным договором.

Возможность наложения арестов, взыскания денежных средств на эскроу-счете

В силу п.4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ в случае заключения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего открытие эскроу-счета, заключение отдельного договора условного депонирования денежных средств не требуется. Эта норма является очень спорной.

Бытует мнение, что в эскроу-сделках законодательство прямо не исключает возможность наложения ареста/списания денежных средств со счета эскроу по исполнительным документам по обязательствам депонента (т.е. владельца денежных средств). В отношении обязательств бенефициара указанные действия недопустимы, так как бенефициар до момента получения денежных средств их владельцем не является. Применительно к договору долевого участия, к которому “привязан” счет эскроу, это может привести к тому, что деньги одного депонента будут списаны по обязательствам другого депонента.

По поводу приостановления операций по такому счету налоговыми органами надо отметить, что к отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете. Нормы ст. ст. 860.7 и 860.8 – 860.10 ГК РФ не содержат запрета на приостановление операций по счету эскроу в случаях, предусмотренных законом. Получается, что есть вероятность того, что застройщик сдаст квартиру, а деньги, которые банк должен перечислить застройщику в течение 10 дней, не могут быть перечислены в связи с приостановлением операций по счету.

Таким образом, и вероятность взыскания денежных средств, и приостановление операций по счету, являются рисками застройщика.

Ненадежность банков

До введения счетов эскроу необходимо было проверять только застройщика. Теперь же проверять придется еще и банк – на предмет соответствия его требованиям, которые устанавливаются Правительством к кредитным организациям. Банковская система в нашей стране не отличается особой стабильностью. Быть на 100 % уверенным в том, что ни один из банков, находящихся в перечне ЦБ, не окажется банкротом, нельзя.

Важнейшим нововведением является то, что возмещение по счету эскроу выплачивается Агентством по страхованию вкладов в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 миллионов рублей.

10 миллионов рублей — довольно спорная сумма: для стандартного жилья это цена порой трехкомнатной квартиры, например, в городе Ростове-на-Дону, а вот, например, средняя стоимость элитной новостройки в Москве в семь раз выше потенциального лимита, и есть многоквартирные дома, где 10 миллионов рублей — это цена примерно десяти квадратных метров.

В целом, анализируя внесенные поправки, мы замечаем недоработанность выбранной модели и ее нелогичность. Очевиден перекос в сторону интересов участника долевого строительства, и что еще более заметно, в сторону банков. В погоне за минимизацией вероятности потерь дольщиков, законодатель нарушает интересы застройщика. В целом специалисты сходятся во мнении о том, что на рынке после внесенных изменений смогут остаться только крупные строительные фирмы.

Оптимальной моделью было бы поэтапное предоставление денежных средств участников долевого строительства застройщику в зависимости от объема работ, выполненных на объекте.

Для плавного перехода от долевого строительства к проектному финансированию установлен слишком короткий срок. Резкое изменение «правил игры» приведет к серьезным потрясениям в сфере недвижимости. Вероятно, проектное финансирование пока не в состоянии конкурировать со всем привычной «долёвкой», пока не сможет предложить выгодные условия для покупателей – речь не только о ценах в целом, но и о скидках на низких стадиях готовности проекта.

Плюсы и минусы изменений в закон о долевом строительстве с точки зрения рядового потребителя

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние два-три года закон о долевом строительстве претерпел радикальные изменения 1 . Юристы, политики, бизнесмены и журналисты уже давно обсудили и разложили по полочкам эти новеллы, а также их влияние на дальнейшее развитие строительного бизнеса. Однако до сих почти никто не задался простым вопросом – а насколько вообще данные перемены выгодны самому дольщику, ради которого и затеяна реформа?

Почти все изменения в сфере долевого строительства касаются самого застройщика. Рядовой дольщик с ними не сталкивается при заключении договора. Единственное исключение составляет счет эскроу. Это относительно новое явление в российском законодательстве и деловой практике. Причем российский эскроу в некоторых своих чертах существенно отличается от зарубежных «собратьев», которые используются на Западе около 100 лет. Впрочем, я не ставлю своей задачей рассказать в этой статье обо всех отличиях и нюансах счетов эскроу у нас и за границей. Моя цель гораздо скромнее: осветить плюсы и минусы применения новых инструментов в долевом строительстве России. Но для начала давайте простыми словами скажем, что понимает под эскроу закон № 214-ФЗ.

Эскроу в контексте ДДУ

Эскроу по закону № 214-ФЗ – это бесплатный и беспроцентный счет с внесенными денежными средствами, открываемый дольщиком в уполномоченном банке еще до окончания строительства, для последующего перечисления средств застройщику после получения последним разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Правовые особенности данного счета регулируются вышеуказанным законом.

Вообще, искать плюсы и минусы финансового инструмента при отсутствии судебной практики — дело неблагодарное. Эскроу только начал применяться в России, и у меня просто нет каких-либо ярких примеров, чтобы излагать далеко идущие выводы. Поэтому мой анализ положительных и отрицательных сторон эскроу будет опираться в основном на аналогии, предположения (точнее предвидение), а также на мнения первых владельцев данного счёта.

Плюсы и минусы эскроу в долевом строительстве

Еще раз повторю, плюсы и минусы эскроу – понятие относительное. Здесь надо исходить из цели и главной функции данного инструмента, который преследует, прежде всего, сохранность средств дольщика. Тем не менее многие граждане (с которыми я общался) этого не понимают. Россияне привыкли, что кредитная организация всегда начисляет проценты. Однако, на средства, зачисленные физлицом на счет эскроу для оплаты договора долевого участия, проценты не начисляются 2 . То есть, положив деньги в банк после регистрации ДДУ, собственник никогда не получит вознаграждения за простое хранение средств. Даже если он не успеет получить жильё и досрочно расторгнет договор ДУ по любой из нижеперечисленных причин: банкротство застройщика, невыполнение строительной компанией условий соглашения, желание дольщика прекратить договор в одностороннем порядке и так далее. Гражданин в любом случае вернет себе только ту сумму, которую он ранее зачислил на счет. Не более того.

Второй относительно негативный момент заключается в ограничении размера страховой выплаты по счету эскроу суммой в 10 миллионов рублей 3 . Это предельное возмещение, на которое может рассчитывать дольщик в случае банкротства банка. То есть, если гражданин внес на счет для оплаты по ДДУ, допустим, 12, 15 или 20 миллионов рублей, то в случае краха кредитной организации он вернёт только 10 миллионов. Впрочем, я не думаю, что в России наберется много таких обеспеченных дольщиков. Единственным исключением является Москва, где уровень цен на жилье значительно выше, чем в регионах. Но, в крайнем случае, покупку новостройки будут оформлять члены семьи или супруги в долевую собственность с открытием нескольких эскроу-счетов, каждый из которых будет застрахован на 10 млн.

Определенные неудобства представляет и тот факт, что далеко не все кредитные организации России имеют право работать с эскроу по ДДУ. В настоящее время их насчитывается всего 58 4 . Среди них такие гиганты, как Сбербанк, Промсвязьбанк, «Альфа-Банк» и другие. Получается, что в этом случае потенциальный потребитель ограничен в своем выборе. С полным перечнем банков можно ознакомиться на сайте ЦБ РФ 5 .

Следующая сложность при использовании эскроу состоит в том, что деньги, внесенные покупателем, фактически депонируются и даже блокируются банком. 6 Это означает, что в случае крайней необходимости (свадьба, смерть или болезнь родственника и так далее) гражданин не сможет снять часть средств, а потом снова пополнить счет. Возврат этих денег возможен только при расторжении договора. А в этом случае человек однозначно потеряет право на квартиру в строящемся доме. Поэтому перед гражданином встанет четкий выбор: взять деньги и расторгнуть соглашение или искать какие-то другие источники для получения нужной суммы.

Вот, пожалуй, и все негативные (если их вообще можно считать таковыми) моменты использования эскроу в долевом строительстве с точки зрения потребителя. Остальные недостатки, на мой взгляд, не являются определяющими и относятся скорее к юридической конструкции норм. Например, статья 857 ГК РФ, определяя понятие банковской тайны, говорит, что сведения о счете предоставляются только клиентам, их представителям, госорганам и бюро кредитных историй. А вот статья 860.9 ГК РФ указывает, что кроме владельца счета эскроу сведения, являющиеся банковской тайной, может потребовать еще и его бенефициар. То есть контрагент. В случае с ДДУ – это застройщик. Следовательно, законодателю необходимо внести соответствующие уточнения в норму о банковской тайне.

Ну и наконец, закон предусматривает, что срок договора эскроу не может более чем на шесть месяцев превышать дату ввода дома в эксплуатацию, зафиксированную в проектной декларации. Ну, хорошо. А что дальше? Мы все знаем, как у нас возводятся и сдаются дома. Иногда готовые здания принимаются вообще месяцами. В конце концов, дольщики получают через суд возмещение, компенсации, а потом и квартиры. А как быть в случае, если дом не сдан, но фактически построен, а эти полгода, указанные в декларации, уже истекли? Ведь договор эскроу прекратит свое действие, и банк запросит дольщика о том, куда переводить деньги. И что остаётся делать гражданину? Получать средства и напрямую отдавать их в строительную компанию? Или вообще отказываться от квартиры? Непонятно. Следует ввести норму, регулирующую подобные случаи.

Читайте также:  Кредиты и долги мужа: как защитить себя при разводе

Что касается плюсов данной новеллы, то они тоже имеются. Начну с того, что закон полностью освобождает гражданина, открывшего эскроу по ДДУ, от уплаты всевозможных комиссий, да и вообще от любого вознаграждения банку. То есть кредитная организация оказывает эту услугу дольщику совершенно бесплатно. Последний просто заполняет заявление, подписывает договор и зачисляет деньги. Вот и все.

Второй плюс заключается в том, что все счета эскроу застрахованы в АСВ 7 . Выше я писал о пределе размера возмещения в 10 миллионов рублей как о негативном моменте. Однако само по себе обязательное страхование счета в долевом строительстве является однозначно положительным фактором. Оно гарантирует возврат средств физлицу при банкротстве банка.

Третий положительный момент заключается в том, что в отношении эскроу не действуют общепринятые нормы списания денежных средств. Иными словами, даже если дольщик имеет алиментарные обязательства, задолженность перед кредиторами, бюджетом или в отношении него возбуждено исполнительное производство, то все равно никто не имеет права списывать эти деньги. Более того, ИФНС и другие госорганы не могут приостанавливать операции по данному счету и накладывать на него арест 8 . Данные средства предназначены только для расчета по ДДУ.

Впрочем, это не означает, что должник-дольщик может сидеть и радоваться тому, как он сумел всех обвести вокруг пальца, открыв эскроу. Суд, судебный пристав, прокурор, следователь или другой уполномоченный орган вправе вынести постановление и запретить Росреестру регистрировать переуступку прав требования по ДДУ, то есть продавать «долевку» либо оформлять залог и вообще распоряжаться этим требованием. Тот же пристав может просто обратить взыскание на имущественные права 9 . Кроме того, уже после окончания строительства компетентный орган вправе наложить арест на саму квартиру. Это можно сделать одновременно с оформлением права собственности должником. Так что злостным дольщикам-должникам эскроу не поможет сохранить средства и спрятать имущество.

То есть по своей сути данная норма выгодна и застройщику, и дольщику. Она гарантирует, что строители в любом случае получат свои деньги за объект, а потребитель – жилое помещение.

Информационное сопровождение дольщика

Тоже очень важные новеллы. Закон 304-ФЗ обязал строителей публиковать в единой информсистеме сведения о своей компании и её деятельности 10 . Предполагается, что потребители, ознакомившись с информацией, примут решение – обращаться к этой фирме или нет. На сайте должны выкладываться проектная декларация, разрешение на строительство, проекты договоров, фотографии возводимых домов и так далее 11 .

Правда, здесь есть один и очень большой минус. Эти сведения в основном доступны только контролирующим органом и самим застройщикам. Рядовые потребители могут ознакомиться только с самой общей информацией.

Компенсационный фонд

Еще до введения принципа обязательного использования счетов эскроу (начнет действовать с июля 2019 года) законодатель создал особый компенсационный фонд 12 . Строительная фирма обязана отчислять в это учреждение по 1,2% от общей стоимости каждого ДДУ. За счет этих денег будет погашаться задолженность обанкротившихся застройщиков перед дольщиками и достраиваться жилые здания.

Необходимо отметить, что создание фонда сыграло свою положительную роль. Он повысил финансовую защиту потребителей и гарантировал им, в конечном итоге, получение жилья.

Выводы

Несмотря на то, что закон о долевом строительстве претерпел большие изменения, они в основном касаются деятельности застройщиков. Эти новеллы регулируют правила ведения строительного бизнеса и устанавливают требования к финансовой устойчивости девелопера.

И хотя данные нормы, в конечном итоге, направлены на защиту дольщиков, они совершенно не затрагивают права, обязанности или нужды граждан. Действительно, какое дело рядовому потребителю до того, что участник строительной компании должен соответствовать определенным требованиям, а девелопер спекулирует на рынке ценных бумаг? Дольщику нужна новая квартира и уверенность в том, что его деньги не пропадут. А подобную уверенность дают лишь нормы о компенсационном фонде и о счете эскроу.

И в заключение, у меня есть еще одно последнее маленькое уточнение. То, что все сейчас считают эскроу, таковым на самом деле не является. Я его могу назвать своеобразным эскроуподобным счетом. Классический эскроу, принятый на западе, предусматривает, например, платежи всем лицам, которые участвуют в сделке с недвижимостью, – от риелтора и адвоката до строителей и страховщика. А у нас только застройщику. Кроме того, владелец эскроу в США платит еще и тарифы за его обслуживание, дополнительные комиссии и при этом также не получает процентов. Сумма с подобного счета списывается ежемесячно (или ежегодно), то есть частями. С него же при ипотеке списывается налог на недвижимость и проценты за пользование кредитом. Ну и наконец, при расторжении договора эскроу в США зачастую необходимо выплатить штраф.

Поэтому тот финансовый инструмент, который мы сейчас видим в законе № 214-ФЗ, не является эскроу. Это скорее его очень усеченный вариант с чисто российской спецификой. А как он будет действовать – покажет время.

[1]Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года (в редакции от 29.07.2018 года).
[2]П.5. ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.
[3]Ст.12.1. Федерального закона № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 года.
[4]Перечень уполномоченных банков ЦБ РФ по состоянию на 01.08.2018 года.
[5]http://www.cbr.ru
[6]Ч.2. Ст.15.5 Федерального закона № 214-ФЗ
[7]Агентство по страхованию вкладов.
[8] Ст. 860.8 ГК РФ
[9] Ст. 75 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 года.
[10]https://наш.дом.рф
[11]Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 304-ФЗ (последняя редакция)
[12]Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 года.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Что нужно знать покупателю об эскроу-счетах?

Для повышения защиты покупателей квартир в новостройках, в ФЗ-214 ст.15.4 «О долевом строительстве», внесли соответствующие правки. Со второй половины 2019 г. строительные организации обязаны действовать по обновленной схеме реализации жилья: требуется открытие застройщиком эскроу-счетов с целью аккумулирования денег дольщиков в банке еще до начала возведения жилого комплекса.

Однако средства не поступят сразу на счет девелопера – они будут заблокированы в банке до наступления оговоренных условий. То есть, доступ к собранным на счетах деньгам строительным компаниям предоставят лишь после ввода комплекса в эксплуатацию, что будет подтверждено соответствующей документацией. Только после этого они получают право распорядиться капиталом по личному усмотрению.

Важная информация про эскроу-счет

Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику. Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции. Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).

Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру. То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен). Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.

Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:

  • застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
  • назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
  • когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.

Кроме того, у покупателя есть права на расторжение договора и вывод средств, когда задержка при сдаче комплекса составляет два и более месяца. Пополнить или закрыть счет в одностороннем порядке невозможно.

Какие риски закрывают эскроу-счета в долевом строительстве

Применение эскроу-счетов призвано остановить пополнение списка обманутых дольщиков. При необходимости, банки будут предоставлять кредиты строительным организациям на возведение жилых комплексов и контролировать целевое использование средств.

Фактически, эскроу в области строительства является специализированным счетом, призванным в первую очередь защитить интересы дольщиков. Это особый обеспечительный тип, что позволяет покупателю гарантировано получить жилье в новостройке или же забрать свои деньги назад. В результате дольщик не пострадает по причинам, которые прежде довольно часто наблюдались на рынке:

  • затягивание сроков реализации объекта;
  • запрет на сдачу комплекса в эксплуатацию из-за нарушения застройщиком технологий строительства или требований госструктур;
  • банкротство девелопера;
  • вывод средств и обман дольщиков с последующей ликвидацией фирмы посредством фиктивного банкротства;
  • сторонние судебные разбирательства с компанией-застройщиком.

Таким образом гарантируется абсолютная безопасность для дольщиков и сводится к минимуму количество замороженных объектов по стране.

Последовательность шагов при заключении сделки

В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.

Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:

  1. Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
  2. Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
  3. Банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
  4. Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п.5 ст.926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
  5. После окончания строительства застройщик перерегистрирует права собственности на квартиру на покупателя: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
  6. После получения и проверки документов, подтверждающих завершение объекта и переход прав (договор купли-продажи с соответствующей отметкой, акт выполненных работ, выписка из ЕГРН, документ о введении здания в эксплуатацию), банк переводит право использования эскроу-счета покупателя на застройщика.
  7. После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.

Выполнять подобные операции и выступать в качестве эскроу-агента могут только надежные финансовые учреждения, – которые соответствуют требованиям и условиям, предусмотренным Правительством РФ (Постановление №606 от 16.05.2019 г.). Перечень таких банков обновляется каждый месяц. Актуальная информация доступна для ознакомления на оф. сайте Центрального Банка.

Особенности использования если покупатель юрлицо

При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые покупатели также могут выступать в качестве юрлиц. При том, что часть мелких застройщиков иногда значатся в роли физлиц. К примеру: при покупке-продаже недвижимости на эскроу-счете разместить средства может дольщик-юрлицо (покупатель), а после соблюдения условий договора получить их в форме оплаты за квадратные метры имеет право продавец-физлицо (застройщик).

Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица – нет. То есть, покупателям, что являются юридическими лицами, государство не предоставляет никаких гарантий (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

И еще несколько важных моментов. Срок хранения денег на счетах ограничен – до 5 лет. После исполнения застройщиком соответствующих пунктов договора, банк должен передать ему заблокированные средства на протяжении 10 суток. В случае несоблюдения требований, сумму возвращают владельцу в течении 20 дней.

Что необходимо для открытия счета

Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:

  • Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
  • Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
  • Образцы подписей покупателя и продавца;
  • Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
  • Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.

Дополнительно покупатель с продавцом обязаны предоставить пакет правоустанавливающих документов.

Более детальную информацию об условиях регистрации и обслуживания такого вида счетов можно запросить непосредственно в банке. В перспективе данную схему обещают упростить и открывать эскроу дистанционно.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

  • Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
  • Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
  • Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
  • Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
  • Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
  • Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
  • Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
  • Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.
  • Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
  • Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
  • В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.
Читайте также:  Перевод денег в Грузию: надежные и дешевые способы

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков. Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке. Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций. Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках. А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест. Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала. Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Эскроу-счета в долевом строительстве – это новый способ регулирования отношений между дольщиками и застройщиком, который еще требует доработки нормативно-правовой базы. Учитывая, что данная схема начала использоваться в стране недавно, особой популярности она пока не набрала (к примеру, как аккредитив или расчеты через банковские ячейки). Но эксперты уверены: очень скоро востребованность такого механизма возрастет многократно, и поможет решить проблему обмана покупателей жилья в новостройках по ДДУ. Безусловно, следует ждать и сопутствующих изменений, в числе которых неизбежный рост цен.

Преимущества эскроу 2019 для дольщиков

Долевое строительство эскроу в 2019 году: как защищает дольщиков

С 01 июля 2019 года все застройщики обязаны перейти на применении эскроу-счетов при заключении договора долевого участия (ДДУ) с потребителями. Введенный в 2018 году механизм предусматривает защиту дольщиков от финансовых потерь по разным причинам со стороны строительных компаний. Риски для них минимальные, а преимущества направлены на уменьшение количества обманутых участников долевого строительства, которых к 2018 году насчитывалось свыше 120 тысяч.

Основное преимущество эскроу-счетов

Главным положительным моментом нововведения можно считать устойчивую защиту дольщиков в сделках при покупке еще не построенной жилой и нежилой недвижимости. Используя эскроу-счета, участник может:

  1. Рассчитывать на сдачу строящегося объекта в срок, в противном случае требовать возврат денег;
  2. Контролировать расходы застройщика во время реализации проекта;
  3. Внесенные деньги на счета возвращаются, если застройщик не смог закончить строительство из-за банкротства или по другим причинам.

Несмотря на привлеченные деньги от участников долевого строительства, компания не имеет права их использовать. Вместо этого она получает банковский кредит. Сдача дома в срок в ее интересах, чтобы снизить переплату по кредиту и другие сопутствующие издержки. Одновременно защищаются интересы участников, которые получают жилье в оговоренный срок или раньше.

Контроль расходов осуществляется не лично дольщиками, а кредитором, у которого оформлены эскроу-счета. Именно он наблюдает за целевым использованием выделенных денег. Это особенно актуально, когда прежние проекты строительства заканчивают за счет привлеченных денег на новые объекты, тем самым повышая риск не только просрочки введения их в эксплуатацию, но и недостроя. Введение эскроу-счета исключает такую возможность для застройщиков.

Как правило, дольщики теряют деньги в результате финансовой несостоятельности компании. Причины разные, от объективных в результате кризисных явлений до мошенничества. Результат – длительные судебные разбирательства, которые заканчиваются для участников ничем. Применение эксроу-счета не допускает подобной ситуации, в случае банкротства застройщика или при существенных нарушениях условий ДДУ дольщики получают деньги обратно.

В результате все преимущества этих счетов для дольщиков можно обозначить следующим образом:

  1. Сведение финансовых рисков к минимуму;
  2. Контакт с мошенниками невозможен;
  3. Вложенные деньги идут на строительство, а не на другие цели.

Дополнительные преимущества

Выше указаны некоторые прямые достоинства для дольщиков после введения эскроу-счетов. Но в 2018 году намерение Законодателя ввести их для обязательного применения вызвал негодование и критику со стороны компаний-застройщиков, их представителей. Одна из главных причин – к ним предъявлялись жесткие требования.

Эскроу-счет можно оформить не в любом банке, а только в том, который есть в специальном списке ЦБ РФ. То есть, мошенники уже не могут использовать сомнительные финучереждения в преступных схемах. Кроме того, самому застройщику, который хочет оформить эскроу-счет, предъявляются следующие требования:

  1. Отсутствие у него текущих обязательств перед банками по ранее оформленным кредитам;
  2. Ему запрещено привлекать постороннее финансирование в виде выпуска ценных бумаг (облигации, векселя).

Компании, которые отвечают перечисленным требованиям, менее подвержены риску оказаться банкротами, финансовая нагрузка на их бюджет снижена по сравнению с другими застройщиками-должниками.

За счет введения эскроу-счетов дольщики защищены и от других неприятных случайностей, а именно:

  1. Нет необходимости переносить в рюкзаках и чемоданах крупную сумму наличных денег, становясь объектом атаки воров-злоумышленников;
  2. Обслуживание эскроу-счета обходится дешевле банковской ячейки или оформленного аккредитива. Речь идет о долях процента от общей суммы, а иногда платить за него не нужно, если в этом же банке оформляется ипотека;
  3. На деньги, которые размещаются на этих счетах, распространяется система страхования вкладов. При несостоятельности банка, лишении его лицензии дольщики гарантировано получат компенсацию потерянных вкладов в размере до 10 млн руб.

Для примера – по аккредитивным счетам максимально возвращаемая сумма не превышает 1,4 млн руб. А если деньги находились в банковской ячейке, на них не распространяется система страхования вкладов. Но в обоих случаях заплатить придется дороже, чем за обслуживание эксроу-счета.

Изменение на рынке

Введение эскроу-счетов отсекает от рынка строительства застройщиков, которые применяют в своей работе схемы-пирамиды. Это не редкость, когда за счет привлечения денег на новые объекты достраиваются прежние или выполняются другие обязательства, не связанные со строительством. Пузырь раздувается до какого-то размера, после чего компания банкротится, а тысячи дольщиков оказываются и без жилья, и без денег.

Для крупных застройщиков каких-то трудностей не возникнет. Остальным добросовестным компаниям придется заключать договора партнерства с более значимыми игроками рынка. Какого-то ухудшения, замедления роста строительства ожидать не стоит, несмотря на рисующиеся апокалиптические картины в этом секторе экономики. Причина – рост доверия населения к застройщикам.

По предварительным подсчетам у граждан на руках свыше 20 трлн руб., а за все время действия Закона о долевом строительстве компаниям удалось привлечь не более 3,5 трлн руб. Даже при экономическом росте граждане опасались вкладывать деньги в подобные проекты из-за высокого риска быть обманутыми. Эскроу-счета нивелируют этот риск, делают ДДУ прозрачным и безопасным.

Эскроу-счета для участников долевого строительства: преимущества и недостатки

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации). И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Читайте также:  Сколько в России республик в настоящее время

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

Что такое счета эскроу в долевом строительстве?

Вопрос:

Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?

Ответ:

С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. А с 01 июля 2019 применение эскроу-счетов для оплаты всех новых Договоров долевого участия (ДДУ) стало обязательным.

Что это такое, и как это защитит дольщиков? Садитесь поудобнее, сейчас вам будет интересно.

Федеральный Откроется в новой вкладке.”>закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании финансовую​ гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:

  1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
  2. Откроется в новой вкладке.”>Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы, подробнее – см. по ссылке);
  3. Отчисления в Откроется в новой вкладке.”>Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным после 2017 года, подробнее – см. по ссылке);
  4. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (с 2019 года, как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).

Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ применить, определяет Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Точнее, с 01 июля 2019 года (согласно последним изменениям ФЗ-214) при заключении новых договоров ДДУ в новых строительных проектах, каждый Застройщик должен привлекать деньги дольщиков только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. И это обязательное требование закона (Откроется в новой вкладке.”>п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).

Для остальных допускается (пока еще) применение старых схем расчета по ДДУ – когда деньги сразу поступают на счет строительной компании, а ее финансовая ответственность гарантируется компенсационным фондом. Этой схемой могут пользоваться те Застройщики, которые запустили свои проекты раньше июля 2019, построили не менее 30% от общего объема, и заключили договоров ДДУ не менее 10% от общей площади всех помещений проекта.

По плану правительства РФ, счета эскроу через несколько лет должны стать единственным способом привлечения средств на строительство многоквартирного жилья.

Что же это такое – эскроу счета в разрезе ФЗ-214?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Откроется в новой вкладке.”>Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Принцип действия эскроу счетов описан в Откроется в новой вкладке.”>ст. 860.7 ГК РФ. Их применение в долевом строительстве регламентируется федеральным законом в Откроется в новой вкладке.”>ст.15.4, ФЗ-214. Список банков, уполномоченных на использование счетов эскроу в целях обеспечения расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ.

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Откроется в новой вкладке.”>Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.15.5, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам по Откроется в новой вкладке.”>Актам приема-передачи, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от Откроется в новой вкладке.”>расчета через аккредитив.

Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

  • аккредитив может быть закрыт Покупателем квартиры (плательщиком), даже без уведомления Продавца (получателя денег), а эскроу-счет не допускает произвольного закрытия (только в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении ДДУ);
  • аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
  • за открытие аккредитива банк берет комиссию, а эскроу-счет для дольщика бесплатный (Откроется в новой вкладке.”>п.5, ст.15.5, ФЗ-214);
  • сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб.

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Счета эскроу с позиции Застройщика

Возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для Застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу – это тот путь, по которому вскоре пойдет весь рынок первичного жилья в России. Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у Застройщиков постепенно отбирают бесплатное (халявное) финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.

Для чего все это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет Откроется в новой вкладке.”>привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Для самих Застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) для крупных Застройщиков не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании, закон позволяет Застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств Застройщика уже не действуют. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос Откроется в новой вкладке.”>проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика.

То есть если Застройщик нарушает условия Договора долевого участия и/или становится банкротом, то дольщик расторгает ДДУ по основаниям, указанным в законе (Откроется в новой вкладке.”>п.1 и 1.1, ст.9, и Откроется в новой вкладке.”>п.7, ст.15.4, ФЗ-214), и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

  • Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.
    Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика..
  • На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
  • Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за Откроется в новой вкладке.”>просрочку сдачи дома).

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования. С момента поступления денег на эскроу-счет, обязанность дольщика по оплате ДДУ считается исполненной (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.15.4, ФЗ-214).

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу допускает превышение срока передачи квартиры дольщику, но не более, чем на 6 месяцев (Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.15.5, ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве.

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:

  • если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
  • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
  • если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
  • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в Откроется в новой вкладке.”>п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем Откроется в новой вкладке.”>уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (Откроется в новой вкладке.”>п.10, ст.15.5, ФЗ-214).

ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). До июля 2019 года застройщики могли применять эти положения добровольно, а с 01.07.2019 эскроу-счета стали обязательными для всех новых строительных проектов, привлекающих средства граждан по Договорам долевого участия (ДДУ).

Уточнение – применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ (именно первый!) зарегистрирован после 01.07.2019 (см. ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в Откроется в новой вкладке.”>компенсационный фонд застройщиков).

Правда, не все строительные проекты, начатые до июля 2019, могут продавать квартиры без эскроу-счетов. В законе есть ряд критериев, указывающих, кому это можно делать – подробнее об этом в статье о ключевых положениях Откроется в новой вкладке.”>закона ФЗ-214 (см. там подзаголовок «Последние изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019»).

Кому больше всех повезло?

А теперь небольшой прикол. Кто является главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики (на них и так давит пресс закона ФЗ-214, и год от года все сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается). А выгодней всего это дело для… банков!

И действительно, ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Чем не шоколадная жизнь для банкиров?

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию