Как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком?

Как обманывают при покупке новостройки. На что обратить внимание покупая квартиру в новом доме.

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика.

Рекомендую ознакомиться с первой и второй частью статьи, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

1. Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Самый большой обман застройщиков наверное в том, что Застройщики не предупреждают, что вы вовсе можете не получить квартиру. Почему-то у многих дольщиков даже не возникает подобной мысли. Наверное, покупатели думают, что многочисленные ряды обманутых дольщиков просто совсем не грамотные люди. Нет, ничего подобного ни у кого не было. Те, кто пополнили ряды обманутых, так же как и все прочие покупали квартиры по договору долевого участия, на момент покупки стройка велась и возможно застройщик уже сдал до этого не первый дом. В рядах обманутых есть дольщики, которые покупали квартиры через ипотеку, с риелторами и даже с юристами. На мой взгляд в 214-ФЗ есть серьезная не доработка, в законе нет обязанности предупреждать дольщика о возможных рисках покупки квартиры в новостройке. Даже на инструкции к витаминам производитель предупреждает о побочных действиях, а покупая квартиру в новостройке подобного предупреждения вы можете не услышать ни от кого. Мощная рекламная кампания и пропаганда строительных компаний сделала по сути не востребованными услуги юристов при покупке квартиры в новостройке. На рынке востребована только одна услуга — помощь в подборе квартиры в новостройке, но практически никто не проводит экспертизу рисков. В итоге складывается впечатление, что государство всесторонне защищает дольщиков от всевозможных рисков. Вот уже и страхование ответственности дольщиков заработало и кажется, что вкладывать в новостройку — это все равно, что золото покупать, очень надежно. Но вот беда, реальность совсем не такая как нам бы этого хотелось и страховка в большинстве случаев не спасает. Списки обманутых дольщиков постоянно пополняются. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек здесь можно посмотреть актуальную информацию. Поэтому если кто-то не знал, то сообщаю покупать новостройку это риск потерять вложенные деньги.

Рекомендация: Заказать полный юридический анализ застройщика, а еще лучше полное сопровождение сделки юристом. За неимением средств самостоятельно оценить застройщика используя инструкцию по проверки застройщика и инструкцию на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

2. Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет. Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости. Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой. Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков. Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб. Конечно, есть способы взыскать полную неустойку, но не всегда и не со 100% гарантией.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Подробней об этом здесь. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц. Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб. Пример отчета здесь.

3. Доплата за квадратные метры.

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом. В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП. В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену. Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Ряд застройщиков добиваются того, что результаты обмера дома не соответствуют реальным размерам. В итоге по каждой квартире появляются незначительные квадратные метры от 1 до 4 квадратов. Ключи вам, конечно, никто не даст, пока вы не оплатите полученную разницу. Данная махинация рассчитана на сложность судебного процесса. Допустим, вам нужно доплатить всего 100 000 рублей и уже можно делать ремонт и фактически жить. Если вы выбираете судиться с застройщиком, то вам нужно заплатить юристу, дождаться пока суд назначит судебно-строительную экспертизу. А значит, в это время вы не можете делать ремонт. Гарантировать же, что все ваши убытки и моральный вред будут взысканы с застройщика, не сможет ни один честный юрист. В итоге, многие соглашаются на условия застройщика, тем более, что в правоустанавливающих документах будет стоять большая площадь, что учитывается при последующей продаже квартиры.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то, что в такой ситуации они не возвращают деньги.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома. К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом. В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре. »

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Даная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура. Подробней о том, как узнать, поставлена квартира на кадастровый учет или нет и об оформлении права собственности квартиры, не поставленной на кадастровый учет, можно здесь.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера. Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся! А лучше доверьте проверку застройщика и сопровождение сделки опытному юристу в сфере недвижимости.

Компания «Силкин и партнеры» оказывает полный комплекс юридических услуг с вязанный с недвижимостью. Пожизненная гарантия сделки!

Как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком?

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком

Покупка квартиры на этапе котлована позволяет значительно сэкономить деньги — такая недвижимость может стоит на 30–40% меньше, чем жилье в уже достроенных домах. С 1 июля 2018 года покупка квартир в новостройке стала значительно менее рискованным делом, чем раньше: вступившие в силу поправки к закону № 214-ФЗ о долевом строительстве свели к нулю риск потерять деньги. Теперь даже если дом так и не будет достроен, вы сможете вернуть свои вложения. Однако риск потерять время и остаться без долгожданной квартиры остаётся. Как проверить девелопера, чтобы минимизировать вероятность стать обманутым дольщиком, как выбрать застройщика и правильно заключить договор долевого участия — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

Как выбрать квартиру в строящемся доме.

Как выбрать застройщика для покупки квартиры в строящемся доме и минимизировать риск стать обманутым дольщиком.

Какие документы застройщика нужно проверить.

Как заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

Как проверить объекты недвижимости.

Возможно ли достроить многоквартирный дом, если застройщик обанкротился.

Участники долевого строительства больше не рискуют потерять свои вложения. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Теперь, даже если застройщика признают банкротом, вы сможете получить денежное возмещение-либо квартиру по договору, если дом будет достроен.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямого привлечения денег граждан в строительство жилья к сделкам с банковским сопровождением. С 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны принимать средства дольщиков на эскроу-счета, то есть специализированные счета, вывод средств с которых будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов. Это позволит защитить права дольщиков и гарантировать им либо приобретенное жилье, либо полный возврат средств.

Как работает долевое строительство после 1 июля 2018 года и как защищены права дольщика, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Как выбрать квартиру в строящемся доме?

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом этажа, общей площади и количества комнат. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

При выборе квартиры стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Типовые квартиры в одном и том же доме могут различаться по стоимости. Часто девелоперы используют систему, при которой цена жилья изменяется пропорционально этажности — то есть повышается в среднем на 0,5% от стоимости с каждым последующим этажом. Считается, что чем выше этаж, тем лучше вид из окна и меньше шум от автомобильных дорог. Кроме того, среди преимуществ квартир в самом верху дома — хороший напор воды и теплые батареи. К минусам можно отнести необходимость подниматься по лестнице, если сломается лифт, а также близость к чердаку и различным техническим помещениям, которые могут быть шумными.

Застройщик также может повысить цену на квартиры, которые, по его мнению, имеют особенно хороший вид из окна — например, на лес, пруд или незастроенные территории. Такие квартиры могут стоить на сумму от 100 тысяч до 1 миллиона рублей (в зависимости от класса жилья) дороже квартир, окна которых выходят, например, на дорогу. Не стоит торопиться с приобретением таких квартир. Для начала стоит убедиться, что у местных властей нет планов на застройку территории, на которую выходят окна. Это можно уточнить в городской администрации. В противном случае при продаже эта разница в цене может исчезнуть, особенно в периоды, когда рынок жилья испытывает экономический спад. Как правило, гарантировать прибавку к цене может только вид на исторический центр (если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге или городах с историческими постройками).

Чтобы оценить качество возводимого жилья, можно узнать у застройщика, какие материалы он использует. А если вы не разбираетесь в строительстве, попросите у девелопера разрешения взглянуть на квартиры в доме. Как правило, на первом этаже строящегося дома организуют так называемый шоу-рум, который дает представление о том, каким будет жилье в этом доме. По правилам безопасности на территории стройки, посмотреть непосредственно ту квартиру, которую вы покупаете, скорее всего получится только после того, как дом будет достроен.

Как выбрать застройщика?

Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Кроме того, есть ряд требований, без которых девелопер не может строить дома и продавать квартиры в них. По закону девелопер должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч м2 и не должен иметь обязательств по кредитам, не связанных со строительством. Допускается, чтобы застройщик привлекал 20% от стоимости строительства в долг у материнской компании.

Условия, которые гарантируют чистоплотность застройщика:

• наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
• опубликованная проектная декларация;
• зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
• отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
• отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
• отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
• отсутствие у застройщика недоимки по налогам и сборам (разрешается иметь при продаже квартир с использованием эскроу-счета);
• отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации.

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, доступном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Начиная с октября 2018 года, в ЕИСЖС также собирается информация о статусе строительства домов, в том числе фотографии, на которых можно увидеть текущее состояние стройки. Кроме того, в системе можно проверить регистрацию своего ДДУ и факт уплаты застройщиком взноса в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Какие документы застройщика необходимо изучить перед заключением сделки?

Перед тем, как заключить договор участия в долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

• разрешение на строительство конкретного объекта;
• проектная декларация объекта;
• документы о регистрации права на земельный участок;
• поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Как заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ)?

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе № 214-ФЗ. Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента которой считается заключенным (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Заключение ДДУ — один из важнейших моментов при покупке квартиры в строящемся доме. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующую информацию (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ):

• Основные характеристики объекта долевого строительства:
  — наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
  — адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома;
  — материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
  — назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
  — количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
  — наличие и площадь нежилых помещений;
  — графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения;
  местоположение объекта на этаже.
• Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком покупателю.
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета.
• Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3 лет) (распространяется на ДДУ, заключенные после 1 января 2014 года).
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (условия, при которых заказчику вернут деньги и выплатят пени).
• Сведения об объектах социальной инфраструктуры (школах, поликлиниках и других объектах, которые планируется построить в рамках проекта).

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве?

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст. 48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

Как получить ипотеку на долевое строительство?

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Для получения кредита на квартиру на этапе строительства залогом служит право требования на объект по ДДУ в пользу банка-кредитора. После ввода жилья в эксплуатацию и возникновения права собственности залогом служит сама недвижимость — как при покупке готового жилья.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки. Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома). Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Как получить возмещение при банкротстве застройщика?

Принятые поправки к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» позволили учесть предыдущий опыт строительства с использованием средств дольщиков. Переход на проектное финансирование, введение банковского надзора за использованием средств и использование эскроу-счетов направлено на защиту прав дольщиков. Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно заключить ДДУ в строгом соответствии с законодательством. Обратите особое внимание на использование эскроу-счетов при взаиморасчетах с продавцом — это позволит максимально снизить негативные последствия для вас как участника долевого строительства.

Как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком?

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Как покупателю не стать обманутым дольщиком

Как не стать обманутым дольщиком в новостройке, новые правила, памятка — обозначим опасности при работе с застройщиком и ФЗ-214.

В наше время квартирный вопрос для большинства населения нашей страны стоит остро. Всем хочется найти жилье лучше и желательно по низкой цене.

Особенно большой спрос идет на новостройки, ведь в них не требуется капитальный ремонт, все коммуникации новые. Здесь приходит на помощь долевое строительство.

Привлекает перспектива получить квартиру в новом доме, и при этом вносить оплату в рассрочку и существенно сэкономить.

И для тех, кто определенно решил стать дольщиком, посвящается эта статья.

Несомненно, новостройки имеют свои неотделимые и несравнимые ни с чем плюсы и долевое участие в строительстве — верный путь, чтобы купить квартиру в новостройке, но все же здесь есть свои подводные камни.

Наверняка многие слышали, знают истории об обмане и махинациях в этом деле. Риск есть и он достаточно серьезный. Можно оказаться в итоге без квартиры и денежных средств.

Как не стать обманутым дольщиком: памятка

Так что же необходимо помнить, чтобы не получить статус «обманутый дольщик»?

В первую очередь, Вам необходимо выбрать застройщика.

Проверьте его репутацию. Давно ли он работает на рынке? Есть ли незавершенные объекты с просроченным сроком сдачи? Возникали ли проблемы в ходе строительства и при сдаче объектов в эксплуатацию?

Можно посмотреть информацию в Интернете. После такого исследования можно лично посетить стройку того дома, где вы решите приобрести жилье. Это поможет вам лично убедиться в реальности хода строительства.

Взять у застройщика шаблон договора долевого участия в строительстве и проверить его на соответствие ФЗ №214

Пока вы проверяете застройщика, анализом ДДУ займется юрист по жилищным вопросам.

Бесплатно задайте вопрос в комментариях на странице юриста

На выбор застройщика и анализ ДДУ надо направить все свои силы.

Затем, необходимо убедиться, что у данной компании необходимые документы имеются в наличии:

1. учредительный пакет документов;
2. документ права собственности на участок земли, на которой возводится дом, или договор аренды;
3. документация с информацией о цели проекта и сроках ввода в эксплуатацию (предварительных).

Заключаем правильный договор долевого участия

Такой договор долевого участия в строительстве, будет считаться официально заключенным, только после государственной регистрации, и подписываться он должен только с застройщиком.

В договоре должны быть прописаны:

• объект долевого строительства;
• точные сроки сдачи;
• стоимость и процедура оплаты;
• гарантийный срок, обязательно не меньше 5 лет.

Покупка квартиры при условии долевого строительства, будет законной только когда:

• она приобретается на основании договора участия в долевом строительстве;
  осуществляется по жилищному сертификату;
• в случае Вашего вступления в жилищный накопительный или жилищно-строительный кооператив.

Как понять, что Вы и будете тот самый обманутый дольщик?

Если Вам предлагают:

1. договор участия в долевом строительстве, но предварительный;
2. договоры бронирования или займа;
3. вексельную схему;
4. инвестиционный договор;
5. договор на участие в хозяйственной деятельности потребительского общества;
6. внести сумму по договору, но еще до предъявления документации, разрешающей строительство или же до оформления договора с вами в Росреестре;
7. стоимость квартиры намного ниже среднерыночной;
8. в договоре содержится пункт, в котором содержатся условия, позволяющие продлить его срок действия.

Если все-таки возникла проблема, на что может рассчитывать обманутый дольщик?

Если задержка предполагается, то застройщик обязан проинформировать дольщиков за два месяца до прописанного срока в договоре долевого участия в строительстве, и не позже.

Если приписанные в договоре сроки нарушены, то у инвестора есть право забрать компенсацию, которая составляет 1/150 ставки рефинансирования от стоимости договора за день задержки.

Также, в случае если строительная компания признана банкротом, то дело рассматривает арбитражный суд, а претензии дольщиков будут удовлетворены в первую очередь.

Что касается рисков при заключении договора, есть на блоге очень полезная статья — «От чего не защищает договор долевого участия», обязательно прочтите.

Застройщик обязан сдать дольщику, заключившему с ним договор долевого участия в строительстве, объект в том качестве, которое соответствует договору и всем необходимым требованиям и нормам.

Если какой-то из этих пунктов нарушен, дольщик имеет право востребовать устранение недостатков, причем в разумные сроки и безвозмездно, плюс уменьшения стоимости договора и возмещения расходов, затраченных на устранение недостатков.

Если же застройщик не устранил недостатки, то участник имеет право совсем отказаться от договора долевого участия в строительстве и востребовать возврат своих денег.

В этом случае застройщик должен будет сделать возврат не только суммы договора, но также и процентов за пользование финансами участника долевого строительства.

Проценты вычисляют за период со дня, как деньги поступили на счет застройщика и до дня их возврата.

Чтобы не «бить по хвостам» и не решать проблему, которые возникли от того, что вы что-то забыли предусмотреть — проконсультируйтесь с грамотным юристом и безопасно купите квартиру в новостройке.

Сегодня мы узнали, как не стать обманутым дольщиком. И будьте предельно внимательны, изучайте все вопросы, интересуйтесь и ваша новая квартира будет вас только радовать:)

Кстати, если вы все сделали правильно и не стали обманутым дольщиком, то поздравляю и советую — прочтите статью Как принять квартиру в новостройке, эта инструкция помогла уже многим людям.

Необманутые дольщики: как и сколько можно сэкономить, если купить квартиру в новостройке

9 примеров из жизни читателей Т—Ж

Мы попросили читателей поделиться историями о покупке жилья по ДДУ и рассказать, как они выбирали застройщика, с какими проблемами столкнулись, насколько это оказалось выгодно и что помогло им избежать обмана.

Что за квартира: однушка в Орле, 2012 год, 1 200 000 Р
Выгода: на 400 000 Р дешевле, чем аналогичная квартира в готовом доме

В нашем небольшом городе мало фирм-застройщиков, самая крупная — «Орелстрой» — вызывала доверие. Работает много лет, строила не просто дома, а даже микрорайоны.

Пришли в офис, менеджеры все рассказали, показали план застройки. Однокомнатная квартира 42 м² в строящемся доме стоила примерно 1,2 млн рублей. Аналогичная в уже построенном доме — около 1,6 млн. Репутация застройщика, ощутимая разница в цене и сравнительно небольшой срок, который оставался до сдачи, — 9 месяцев — повлияли на наше решение о вложении в долевое строительство.

Мы поехали на место разведать обстановку. Один из микрорайонов нас полностью устроил, увидели будущий дом — у него уже был фундамент.

Во второе посещение офиса выбрали этаж и квартиру, оформили договор. Частично расплатились сберегательным сертификатом, частично наличными, кредит не брали.

За время строительства ездили на место еще пару раз. Такие же дольщики, как и мы, в группе в соцсети рассказывали, что на стройке можно застать прораба, показать договор и зайти посмотреть свою будущую квартиру или аналогичную. Дом был сдан через 6 месяцев после заключения договора.

Что за квартира: однушка в Новосибирске, 2014 год, 1 580 000 Р
Выгода: в два раза дешевле, чем однокомнатная квартира в приличном районе сейчас

После 12 лет скитаний по съемным квартирам захотелось своего жилья, но чтобы без ипотек и убогих панельных гетто с двором для машин. Мне было важно, из чего строят дом, каким будет двор и квартал. К тому же я могла подождать пару лет, а не срочно покупать вторичку.

Около года изучала, что такое ДДУ, как это работает и как найти застройщика, который не кинет. Сначала думала покупать жилье в Барнауле, где тогда жила. Но когда сравнила цены с ближайшим Новосибирском, поняла, что стоит вложиться там и через пару лет переехать. Полгода выбирала застройщиков, чуть не сунулась к недобросовестному, но вовремя почитала его судебные дела.

В итоге купила однушку в кирпичном десятиэтажном доме. Оплачивала в три этапа в течение года с момента подписания документов: половина стоимости, половина от остатка, остаток. Квартира стоила 1 580 000 Р — без ипотеки и каких-либо процентов за рассрочку. Сейчас классическая однушка в приличном районе стоит от 3 млн.

За стройкой следила на сайте по ежемесячным фотографиям и веб-камере. Если что-то волновало, писала в службу поддержки застройщика. Мой дом сдали с задержкой в 86 дней.

За это я получила неустойку, на которую купила классные входные двери и новый Айфон.

Прежде чем соваться в ипотеки или бездумно нести свои деньги в «хоть какую, но свою», советую почитать подборку про новостройки в Т—Ж .

Что за квартира: ЖК бизнес-класса в Москве, 2017 год, 16 200 000 Р
Выгода: уникальная квартира, даже с ипотекой на 5 000 000 Р дешевле, чем после сдачи дома

Копили на квартиру на вторичке, но увидели проект «Вандер-парк» на Рублевке — очень понравились и концепция, и расположение. Выбрали на сайте планировку, пообщались с менеджером и получили отличное предложение по цене: льготная ставка от ВТБ и скидка 9%, если оформим ипотеку за три рабочих дня. Учитывая, что мы не планировали брать ипотеку и никаких контактов с банками и документов не было, пришлось активно шевелить лапками.

Почти каждую неделю ездили к дому и проверяли, как идет стройка. Удивительно, как из хаоса бетона и железа рождается жилой дом. Застройщик обещал закончить все к 30 декабря 2018 года. Осенью стало очевидно, что опоздают, но не было ясно насколько.

Очередь на заселение открылась 23 апреля 2019 года, но записаться на получение ключей удалось только на 22 июня. Тогда же стало понятно, что квартиру построили с большей фактической площадью. На момент взаиморасчетов застройщик был нам должен по неустойке в четыре раза больше, чем мы ему за лишние метры.

Застройщик до и после покупки квартиры — это два совершенно разных существа.

На этот раз щедрого предложения не было — только скидка 45% на эти метры за отказ от претензий по неустойке. Мы не согласились и подали иск о взыскании.

Обязательно нужно найти опытного юриста к моменту получения ключей и позвать приемщика. Иначе легко упустить детали, которые они знают и видят.

Изначально квартира продавалась за 17 700 000 Р . Купили за 16 200 000 Р . Такую квартиру мы могли купить только в новостройке и только в ипотеку — взяли 14,5 млн на 15 лет. И греет душу, что сейчас аналогичная квартира стоит «всего» на 5 млн больше, чем полная стоимость с процентами по ипотеке.

Что за квартира: однушка в Люберцах рядом с метро, 2015 год, 3 300 000 Р
Выгода: можно продать примерно на 1 000 000 Р дороже

На счетах в банках были честно заработанные 3,5 млн рублей. Мне есть где жить одному, но в условиях непоняток — что будет с рублем и экономикой — я решил вложить почти все в бетон, в какой-то ликвидный объект, который смогу продать подороже или в крайнем случае сдавать.

Выбрал стабильно строящий на тот момент «Мортон» — ныне ГК ПИК. Однушка с лоджией, 35 с копейками квадратов, девятый из девяти этаж монолита, окна во двор. Платил через три банка примерно равными частями. Вложил 3,3 млн. Платная рассрочка от застройщика обошлась дополнительно в 80 тысяч, но проценты по вкладам принесли примерно столько же, поэтому win-win. Плюс была скидка за отсутствие ипотеки.

Дом сдали раньше срока. Я без особых проблем заставил застройщика поменять испорченные окна.

Учитывая, что я купил девятиэтажный монолит, а не человейник в 20 этажей, что дом уже заселен и рядом в 200 метрах открыли метро, я планирую продать эту квартиру за 4,2—4,5 млн.

У застройщика без отделки стоит примерно столько же, но в панельке и дальше от метро.

Положить эти деньги на депозит было бы выгоднее — больше, пожалуй, я не стану повторять такое с ЖК не в финальной степени готовности. Но пока дом строился, я заработал еще денег, сейчас планирую апгрейд до средней двушки в Москве — будет намного проще, чем с нуля. Слушая вокруг разговоры про ипотеки, арендные квартиры и прочее, я понимаю, что это точно не самое плохое решение. А мог бы потратить на машину или весело пропить.

Что за квартира: однушка в Череповце, 2016 год, 1 400 000 Р
Выгода: не меньше 400 000 Р

Квартира должна была быть в том же квартале, где я живу. Выбирал между новостройкой и домом с небольшим сроком эксплуатации.

Проблем вообще никаких не было: пришел с субподрядчиком к застройщику, переписали договор ДДУ, я отдал деньги — и через пять месяцев получил ключи. Выбрал ДДУ, так как цена ниже, а дом уже был на стадии завершения стройки. За однокомнатную квартиру заплатил наличными 1 400 000 Р . Сразу после ввода дома в эксплуатацию квартира стала стоить 1 800 000—1 900 000 Р , я сэкономил не меньше 400 тысяч.

Лучше переплатить и взять квартиру на завершающей стадии строительства, а не на стадии котлована.

И брать не у застройщика, а у субподрядчика, так как им нужны деньги и с ними можно торговаться.

Что за квартира: с панорамным видом на Красноярск, 2014 год, 1 820 000 Р
Выгода: около 1 500 000 Р на досрочных выплатах

Вся финансовая ответственность за нашу семью из двух человек была на моем супруге. Однажды он поинтересовался, куда уходит моя зарплата, а я сама не понимала. И он предложил инвестировать ее в квартиру.

Хотелось новую, чтобы ни за кем не переклеивать обои в цветочек. Так было принято крешение купить строящееся жилье. Смотрели, кто застройщик, какой у него опыт. Ездили на уже сданные объекты. Еще обращали внимание на инфраструктуру окрестностей, искали информацию о планах развития района.

При покупке был готов только пятый этаж, а моя квартира — на 23-м, с панорамным видом на город. Дом по договору сдавался в четвертом квартале 2016 года — в декабре я подписала акт строительного осмотра и мне отдали ключи.

В некоторых квартирах были недочеты: кривые стены и пол, отклеившиеся обои, трещины на потолке и прочее. Мне повезло. У меня только поцарапали одну дверь, сразу же после осмотра квартиры ее заменили. Никаких скандалов. Площадь оказалась на 1,13 м² больше, чем в плане. Изначально квартира стоила 1 756 720 Р , еще 63 280 Р пришлось заплатить за дополнительные метры.

Доплата за увеличение площади была прописана в договоре, но все равно это стало неприятным сюрпризом.

Мы взяли ипотеку на 20 лет в ноябре 2014 года: 352 720 Р — первоначальный взнос, 1 404 000 Р — ипотечные средства. В августе 2017 года я рефинансировалась в другом банке под более низкий процент — тоже на 20 лет. Но даже с учетом увеличившегося срока я сэкономила более 300 тысяч на новой процентной ставке.

Сначала платить больше, чем требовалось по графику, почти не получалось. Последние полгода мы стали платить значительно больше, сократив все второстепенные расходы. По нашим расчетам, так мы сможем выплатить оставшуюся сумму за два года. В итоге моя ипотека по второму договору должна была завершиться в 2037 году, но вместо 22 лет мы уложимся в 6 и закончим выплаты в начале 2021 года. На досрочках будет сэкономлено примерно 1,5 млн рублей.

Что за квартира: трешка недалеко от центра Москвы, 2017 год, 12 400 000 Р
Выгода: 2 000 000—3 000 000 Р , если продавать

Мы искали квартиру с двумя спальнями и большой гостиной на западе или севере Москвы. Чтобы от нее было близко к центру, до метро не больше 10—15 минут пешком, а рядом были офисные здания и район не становился опустевшим в рабочее время или перенаселенным вечером. Еще было важно, чтобы рядом с домом было где погулять, поужинать — не обязательно парки.

Мы хотели сделать ремонт под себя — в случае покупки вторичного жилья пришлось бы заплатить за старый ремонт, а потом все переделать.

Новостройка рядом с метро «Дмитровская» оказалась наиболее нам подходящей. Ключевым моментом стало то, что рядом арт-пространства «Флакон» и «Хлебозавод». Конечно, были варианты поближе, побольше и получше, но цена уже была слишком высокой.

К сожалению, это во многом лотерея.

Даже эскроу-счета не защищают от того, что какое-то время вы не сможете распоряжаться своими деньгами, а также потеряете много нервов и времени. Мы смотрели форумы жильцов, читали новости о застройщике, искали его финансовую отчетность.

В ноябре 2017 года подписали ДДУ. Кстати, нам удалось получить дополнительную скидку 1% — за флаер, который мы взяли на одной из выставок застройщиков в Москве. В январе 2018 здание ввели в эксплуатацию, а в начале июня выдали ключи.

Все прошло гладко и без проблем, оставалось только сделать ремонт, который и стал главной головной болью: квартира представляла собой бетонный куб с окнами и входной дверью.

Квартира стоила 12,4 млн рублей. Первоначальный взнос — 7 млн, ипотеку взяли на 5,4 млн со ставкой 9,7%. Гасили досрочно — последний платеж был в сентябре 2019 года. Переплата по процентам — 630 тысяч. Но за счет досрочного погашения и вычетов — 520 000 Р на недвижимость и 80 000 Р за проценты по ипотеке — мы не потеряли.

Сейчас при продаже мы можем получить около 2—3 млн рублей прибыли — даже с учетом вложенных в ремонт денег. Что будет дальше, неизвестно: рынок недвижимости в Москве в подвешенном состоянии. Главное, что мы выиграли, — это комфорт от проживания там, где мы хотели.

Что за квартира: двушка в московской Коммунарке, 2017 год, 5 300 000 Р
Выгода: покрывает проценты по ипотеке

Приобрела квартиру в доме на стадии возведения 4—5 этажа в декабре 2017 года. Сравнив цены, поняла, что за стоимость однокомнатной квартиры на вторичке можно взять двухкомнатную в новостройке, пусть и без отделки: пока строится, можно успеть еще что-то заработать. Я тогда не платила за жилье, в котором проживала, — могла ждать и копить.

Никакой проверкой застройщика не занималась, поскольку когда-то работала на стороне банка и он был нашим партнером, имел хорошую репутацию. Был еще один вариант, но я от него отказалась, хотя это был крупнейший застройщик Подмосковья, давно на рынке и мне очень нравились его проекты. А примерно через 7 месяцев он обанкротился, что стало ударом для 15 тысяч дольщиков и государства. Проект сейчас достраивается другим подрядчиком, но еще далек от завершения. Стало страшно, потому что я легко могла оказаться в числе обманутых дольщиков.

Тогда я решила, что прощу своему застройщику любые косяки, лишь бы достроили и сдали дом.

Но после сдачи дома мое мнение переменилось. Мой дом сдали с задержкой всего в месяц. Но обман был еще на этапе продаж. Нам обещали, что до ближайшего метро 20 минут пешком. Но оказалось, что между нашим ЖК и ближайшей улицей расположено СНТ, сквозной проход через него закрыт. На этапе строительства застройщик уверял, что сделает все возможное, чтобы проход открыли, даже попробовал подать иск в суд, но буквально через 7—10 дней иск был отозван.

В итоге прохода до ближайшего метро нет, маршруток нет, хотя они тоже были обещаны, в обход до другой станции метро идти 27 минут, а застройщик на полном серьезе ответил жителям, что на самокатах и велосипедах добраться до метро можно вообще минут за 10.

Моя квартира стоила около 5,3 млн с новогодней скидкой 10%. В ипотеку пришлось взять 3 млн. Это оказался инвестиционный проект: за полтора года — с момента покупки до выдачи ключей — стоимость существенно возросла. В середине 2018 года было решено продлить ветку метро еще на одну станцию, которая окажется в пешей доступности от нашего ЖК. Этой станции не было в планах города — внезапное известие стало приятным сюрпризом и бонусом.

Получив отчет об оценке объекта залога для банка, я увидела, что рост рыночной стоимости квартиры оказался гораздо существеннее, чем размер годовых процентов по кредиту. Даже если я буду 10 лет платить банку столько же, сколько за первый год, — что невозможно, так как проценты ежегодно уменьшаются по мере выплаты долга, — все равно останусь в плюсе. В первый год я стала больше работать, в том числе по выходным, чтобы как можно больше гасить досрочно. Сейчас сумма платежа снизилась, но досрочно уже не гашу: нужны деньги на ремонт.

Что за квартира: три квартиры в Санкт-Петербурге, 2005, 2011 и 2017 годы, 817 000, 3 100 000 и 7 500 000 Р
Выгода: за два года подорожала в три раза / стоила вдвое дешевле рынка / подорожала на 2 млн

Первую квартиру мне покупали родители в 2005 году, когда я был студентом. Это была однокомнатная квартира на выселках, покупали на этапе «еще забора нет», стоила 817 тысяч рублей. Оформлялась в рассрочку до конца строительства за 1% в месяц. Потом цена на недвижимость несколько раз подскочила — когда я принимал квартиру в 2007 году, похожие стоили уже около 2,5 млн.

Вторую квартиру, двухкомнатную, я покупал уже сам — в 2011 году. Это была вторая очередь малоизвестного тогда застройщика «Главстрой». Цена в два раза ниже, чем в среднем по рынку, — 3,1 млн, а сдали квартиру даже раньше, чем должны были.

Третью — трехкомнатную — строю сейчас. Купил у нового для Санкт-Петербурга, но известного в Москве застройщика — группы ПИК. Здесь их никто не знал, и цена на старте была в полтора раза ниже, чем в среднем по рынку, — 6,2 млн. ПИК тогда только успел поставить свой офис продаж. С учетом ипотеки — 8,75% — цена составит около 7,5 млн. Сейчас застройщик продает аналогичные квартиры за 9,5 млн.

Во всех трех случаях к моменту получения ключей квартиры стоили значительно дороже и у меня не было бы возможности их купить.

Покупка квартиры по ДДУ чем-то похожа на игру на бирже.

Нужно оценить застройщиков, объекты, текущую цену и войти в те проекты, что при минимальной цене входа имеют максимальные шансы подорожать в будущем. Можно выбирать практически безрисковые инструменты — самых крупных известных застройщиков, но выгода от таких приобретений минимальна, потому что их объекты достаточно дорогие даже на старте. Хороший вариант — выбирать топовых застройщиков, когда они приходят в новый для них регион. Тогда им нужно демпинговать, но риски при этом значительно ниже.

Купили квартиру в новостройке? Поделитесь опытом.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Последние новости

На данный момент

Москва предотвратит появление новых обманутых дольщиков.

Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.

Как не стать обманутым дольщиком

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:

• Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
• Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного – защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

«Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора – предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.

Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

• Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в “Закон о долевом строительстве. “, согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
• Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно – по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
• Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
• Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
• Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
• Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно – «на всякий случай!» – съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
• На момент заключения договора еще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
• Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы работают Горячие линии, где вы можете задать интересующие вас вопросы, в том числе и по долевому строительству.

Законные схемы покупки жилья для участия в долевом строительстве, предусмотренные 214-ФЗ:

1. Заключение договора участия в долевом строительстве.

2. Строительство дома путем создания ЖСК или ЖНК.

3. Привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.